Puede que ahora mismo estés en esta situación. Eres una persona física que cuenta con una propiedad y quiere alquilarla con fines turísticos a través de plataformas como Airbnb, Wimdu, Booking o HomeAway. Este arrendamiento a corto plazo se efectuará a otras personas físicas sin prestar servicios propios de la industria hotelera. Ahora te preguntas ¿el arrendamiento está sujeto o exento de impuestos?
En primer lugar, explicaremos ambos conceptos: decimos que una actividad está sujeta a IVA cuando su realización conlleva una obligación legal de tributar, es decir, de pagar un impuesto o tasa. Tal es el caso del arrendamiento de viviendas con fines turísticos, aunque pueda quedar exenta del pago -sin obligación de realizarlo- en ciertas ocasiones.
IVA y alquiler de Viviendas Turísticas
Vemos qué dice la ley…
De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
¿Qué considera la ley como empresarios o profesionales?
El artículo 5 de la Ley del Impuesto considera empresarios o profesionales, entre otros, a quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo y en particular a los arrendadores de bienes.
Pero indaguemos un poco más…
Por su parte el artículo 11 de la citada Ley señala que a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que de acuerdo con la Ley no tenga la consideración de entrega de bienes, en particular, en su apartado dos, se considerarán prestaciones de servicios: ” (…)
2º. Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra.
3º. Las cesiones de uso o disfrute de bienes.
Pues bien, si nos atenemos a lo anteriormente dicho, el arrendador de una vivienda tendrá la consideración de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido y el citado arrendamiento estará sujeto al Impuesto.
El papel de Airbnb, Wimdu, Home Away, Booking y otras plataformas.
Las plataformas de alquiler actúan como meras intermediarias entre arrendador y arrendatario en la operación de arrendamiento de apartamentos turísticos, realizan el arrendamiento en nuestro nombre y a cambio se llevan únicamente la comisión que les corresponde por la prestación de los servicios.
Por lo cual, es el propietario el que ofrece el arrendamiento al cliente final, mientras que la plataforma solo se dedica a mediar.
¿En qué ocasiones sí estaremos exentos?
Respecto a la operación de arrendamiento, el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992, dispone que estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
- b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos. La exención no comprenderá: (…)
- e) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
- f) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados. (…)”.
Hay que tener en cuenta que no consta como servicio hotelero la limpieza (cambio de ropa de cama y toallas inclusive) antes de la entrada y tras la salida de los clientes; la limpieza de las zonas comunes del edificio; y la asistencia a los inquilinos durante su estancia en materia de fontanería, electricidad, cerrajería, etc.
Como conclusión, el arrendamiento de la vivienda por plataformas de intermediación que no vayan acompañados de la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera se realiza directamente por el propietario a los consumidores finales que lo destinan a vivienda turística, en las condiciones señaladas, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Por su parte, la plataforma mediadora, tendrá que facturar por el servicio de mediación por el importe de su comisión, operación sujeta y no exenta del impuesto. El tipo impositivo a aplicar a esta operación de mediación es el general del 21%.
Por si es vuestro caso o el de algún conocido, queremos puntualizar también que además del uso de estas plataformas, hay otras dos formas de gestión de viviendas vacacionales donde la forma de facturación varía con respecto a la anterior:
El propietario alquila la vivienda a una empresa que lo gestiona y factura directamente al cliente final
Aquí el propietario emitirá factura a la empresa con IVA del 21%; mientras que la compañía gestora sólo deberá emitir factura, quedando sujeta y no exenta del pago del impuesto, si ofrece los mencionados “servicios propios de hostelería”. Actualmente el IVA aplicado a este tipo de actividad es del 10%.
El titular arrienda directamente el apartamento al consumidor
En esta ocasión se aplicaría la máxima aplicada en ocasiones anteriores: si el arrendador ofrece durante la estadía servicios hosteleros tendría que facturar con el 10% de IVA. En caso contrario, quedaría exento del pago.
La gestión de una o varias Viviendas Turísticas puede llegar a ser más complicada de lo que en un principio habías pensado. En Chekin nos preocupamos de todo por ti, con nuestra app cumplirás con la ley y tendrás más tiempo para atender a tus huéspedes como se merecen.
*El contenido de este blog es meramente informativo. Para consultas vinculantes recomendamos que acudan a un profesional.
