L’Italia sta procedendo con l’aumento della Cedolare Secca al 26% sugli affitti brevi. Per host e property manager, questo cambiamento rimodellerà margini, strategia sui canali e politiche legate alla durata dei soggiorni. In questo articolo spieghiamo chi è coinvolto, le tempistiche probabili e come modellare l’impatto finanziario in base ai diversi mix di prenotazioni.
Chiariremo anche come l’aumento della Cedolare Secca influisca sui soggiorni prenotati tramite piattaforme rispetto ai contratti diretti, perché potrebbe spostare l’equilibrio verso affitti a medio-lungo termine in alcune città, e quali leve operative (pricing, distribuzione, conformità e automazione) puoi utilizzare per fare profitto nel 2026.
Cosa sta cambiando e perché
La Manovra 2026 (bozza di Legge di Bilancio) propone di aumentare la Cedolare Secca sugli affitti brevi dal 21% al 26%.
I policymaker presentano la misura come un modo per riequilibrare il mercato abitativo — spingendo parte dell’offerta degli affitti brevi verso gli affitti residenziali — e aumentare le entrate. Le testate giornalistiche e di settore riportano divisioni interne nella maggioranza di governo, quindi sono ancora possibili emendamenti durante la revisione al Senato.
Definizioni importanti
- Affitto breve (locazione breve): tipicamente ≤ 30 giorni per contratto, con o senza servizi accessori.
- Prenotazioni intermediati: prenotazioni gestite da piattaforme o intermediari (OTAs, agenzie). Le bozze attuali applicano il 26% principalmente a questi canali, mentre i contratti non intermediati (“fai da te”) potrebbero restare al 21%. Tuttavia, per la maggior parte degli operatori è poco praticabile lavorare completamente off-platform.
Aumento della Cedolare Secca: i punti chiave
- Nuova aliquota: 26% sui redditi qualificati da locazioni brevi.
- Chi è colpito pienamente: proprietari e host che utilizzano piattaforme/intermediari per commercializzare e incassare prenotazioni. Alcune fonti indicano che gli affitti prenotati tramite piattaforme saranno tassati integralmente al 26% dal 2026, chiudendo la via del 21%.
- Chi potrebbe mantenere il 21%: contratti diretti, non intermediati, secondo le analisi de Il Sole 24 Ore sulle bozze; tuttavia, la maggior parte dell’offerta professionale dipende dalle piattaforme, rendendo di fatto il 26% lo scenario dominante.
- Ritenuta alla fonte: gli intermediari potrebbero continuare ad applicare meccanismi di ritenuta (storicamente al 21%), con conguaglio finale al 26% nel nuovo regime — verifica con il tuo provider e commercialista una volta approvata la legge.
- Stato attuale: misura in iter parlamentare; lo scope e la formulazione possono ancora cambiare.
Chi è coinvolto (e chi no)
Host singoli e famiglie
Se pubblichi una seconda casa su una piattaforma, anche occasionalmente, sei esposto al 26% secondo la bozza attuale. Le associazioni di settore sottolineano che ~96% degli annunci appartengono a proprietari individuali, amplificando l’impatto sulle famiglie.
Proprietari multi-unità e property manager professionali
Per i portafogli dipendenti dalle OTAs, la tassazione effettiva sul canone lordo aumenta di 5 punti percentuali. Aspettati una compressione dei margini se non riprezzi o non modifichi la durata dei soggiorni.
In alcune città, i modelli già favorivano affitti medio-/lunghi; l’aumento accelera questa tendenza.
Aziende in regime d’impresa
Se operi come società, la tua tassazione principale segue già le regole di reddito d’impresa; tuttavia, l’impatto commerciale (pricing, elasticità della domanda, mix distributivo) rimane se le piattaforme sono il tuo canale primario.
*Consulta il tuo commercialista per il tuo regime specifico.
Proprietari che usano solo prenotazioni dirette
Secondo la copertura mediatica, il 21% potrebbe persistere sui contratti non intermediati. Ma la maggior parte degli operatori non può basarsi esclusivamente sul direct senza sacrificare visibilità e occupazione; per molti, il 26% resta la base pratica.
Impatto finanziario: formule semplici da riutilizzare
La Cedolare Secca si applica al canone lordo (spese non deducibili). Passare dal 21% al 26% aggiunge 5 punti percentuali sul lordo.
Regola base: Extra tassa annuale ≈ 0,05 × canone lordo annuale
Esempio:
- Canone lordo mensile: 3.000€
- Lordo annuale: 36.000€
- Imposta al 21%: 7.560€
- Imposta al 26%: 9.360€
- Differenza: 1.800€/anno (≈ 150€/mese)
Questo coincide con le simulazioni su città come Firenze, dove il reddito netto diminuisce di 150€/mese a valori medi. Variabile in base a ADR, occupazione e commissioni.
Perché i policymaker stanno facendo questo (e cosa vedranno i mercati)
- Disponibilità abitativa: l’obiettivo dichiarato è riportare unità sul mercato residenziale.
- Entrate fiscali: un aumento di 5 punti è significativo.
- Riequilibrio del mercato: in alcune città il lungo termine già batteva il breve in termini di rischio/beneficio; il 26% allarga il divario.
- Preoccupazioni del settore: le associazioni parlano di riduzione dell’offerta, aumento dei prezzi e rischio di informalità.
Tempistiche e prossimi passi
- Novembre–dicembre 2025: dibattito parlamentare e possibili emendamenti al Senato.
- Dal 1° gennaio 2026 (incluso): la nuova aliquota si applicherebbe ai redditi qualificati se la legge viene approvata sostanzialmente come scritta.
Cosa fare ora: checklist pratica per proprietari e manager
1) Rimodella il tuo P&L 2026 con tre scenari
- A. Breve-termine via piattaforme al 26%
- B. Breve-termine solo diretto al 21% (se veramente fattibile)
- C. Affitti medio-/lunghi (confronta netto vs rischio/complessità)
Includi sensibilità su ADR, occupazione, pulizie, utenze, commissioni e tasse locali.
2) Riprezza e ristruttura l’offerta
- Introduci curve tariffarie 7–14–28 notti.
- Offri soggiorni mensili nelle stagioni basse.
- Aggiungi extra per difendere i margini (parking, late check-out, fee animali).
3) Rivedi il mix distributivo
- Aumenta il direct booking (sito, CRM, email), ma sii realistico: l’indipendenza totale dalle piattaforme è difficile su larga scala.
4) Allineati con il tuo commercialista
- Conferma flussi di ritenute, adempimenti e tempi di cassa sotto il nuovo regime.
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FAQ
L’aumento della Cedolare Secca è già legge?
No. Al 6 novembre 2025 è parte della bozza della Manovra 2026. Può ancora cambiare.
Quando si applicherà il 26%?
Se approvato, dal 1° gennaio 2026 sul reddito qualificato da affitti brevi.
Influisce sugli affitti a lungo termine?
No, la misura è rivolta gli affitti brevi. Alcune analisi mostrano che i soggiorni di lunga durata possono ora avere risultati migliori in diverse città.
Cosa succede se accetto solo prenotazioni dirette?
La bozza suggerisce che il 21% può restare. Ma operare al 100% con le prenotazioni dirette è difficile per molti.
Le piattaforme tratterranno ancora il 21%?
Probabile che i meccanismi di ritenuta continuino, con conguaglio al 26%. Dipende dalla legge finale.
Perché il governo lo fa?
Per riequilibrare il mercato immobiliare e aumentare le entrate. Alcuni media affermano che ciò potrebbe spostare parte dell’offerta a lungo termine, mentre i gruppi industriali mettono in guardia da una “stangata” per le famiglie.
Conclusione
L’aumento della Cedolare Secca è destinato a rimodellare l’economia degli affitti a breve termine in Italia nel 2026. Se le tue vendite dipendono dalle OTA, ipotizza il 26% nel tuo caso base, sottoponi a stress test i tuoi prezzi e apri rotte per soggiorni medio/lunghi dove hanno senso.
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