I property manager italiani riconoscono ormai uno schema ricorrente ogni inverno: OTA e partner di pagamento richiedono l’aggiornamento dei dati fiscali, la verifica dell’identità e le informazioni sugli annunci – spesso con avvisi chiari sul possibile blocco dei pagamenti se qualcosa manca. Questa urgenza è legata alla DAC7, il quadro normativo europeo sulla rendicontazione che rende i redditi generati tramite piattaforme digitali più trasparenti per le autorità fiscali.
Se gestisci affitti brevi in Italia, il messaggio operativo è semplice: i dati DAC7 relativi all’anno solare 2025 devono essere comunicati dalle piattaforme entro il 31 gennaio 2026. Il modo più rapido per evitare interruzioni è avere informazioni complete e coerenti prima che le OTA inizino a sollecitarti.
Cos’è la DAC7 e perché è rilevante per gli affitti brevi in Italia
La DAC7 (Direttiva UE 2021/514) amplia la cooperazione amministrativa in materia fiscale tra gli Stati membri dell’UE e obbliga gli operatori di piattaforma (come le principali piattaforme di prenotazione) a raccogliere, verificare e comunicare informazioni sui venditori/host e sui redditi generati dalle attività facilitate tramite la piattaforma.
Per gli affitti brevi, questo significa che le autorità fiscali possono incrociare più facilmente:
- chi ha percepito redditi tramite piattaforme digitali,
- dove si trova l’immobile,
- quante notti sono state prenotate,
- quanto è stato pagato (spesso con dettaglio trimestrale).
Nota importante: la DAC7 non introduce una nuova imposta. Rafforza invece la condivisione dei dati per consentire l’applicazione più coerente delle norme fiscali già esistenti.
DAC7 e affitti brevi: quali dati vengono comunicati (e da chi)
Nella maggior parte dei casi, è l’OTA/piattaforma a effettuare la comunicazione. Il rischio operativo per il property manager nasce quando non fornisce (o non mantiene aggiornati) i dati necessari affinché la piattaforma possa rendicontare correttamente.
Chi è responsabile della comunicazione?
- Le piattaforme comunicano i dati all’autorità fiscale dello Stato membro in cui sono registrate (le informazioni vengono poi condivise con gli altri Stati membri competenti).
- Le piattaforme devono svolgere attività di due diligence (raccolta dati e verifiche di accuratezza) e possono essere sanzionate se non conformi.
Quali informazioni vengono tipicamente incluse per gli affitti brevi?
Le piattaforme comunicano generalmente due grandi categorie di dati: profilo identitario/fiscale e dati finanziari/di attività.
Di seguito una mappa “DAC7-ready” utilizzabile internamente:
| Area dati | Esempi di informazioni richieste | Perché è rilevante |
| Identità del venditore | Ragione sociale/nome legale, indirizzo, data di nascita (persona fisica) | Identifica il soggetto comunicabile |
| Identificativi fiscali | Codice fiscale/TIN, partita IVA se applicabile | Collega i redditi alla posizione fiscale |
| Residenza e paesi di attività | Paese di residenza + luogo degli annunci | Determina le autorità fiscali destinatarie |
| Dati del conto di pagamento | IBAN o identificativo del conto, intestatario | Collega i redditi ai flussi di pagamento |
| Dati dell’annuncio | Indirizzo dell’immobile; dati catastali/registrazione se disponibili | Conferma l’immobile locato |
| Attività di locazione | Numero di notti/giorni affittati | Dimostra il livello di attività |
| Rendicontazione finanziaria | Importi pagati (spesso trimestrali), commissioni/tasse trattenute | Evidenzia corrispettivi e deduzioni |
Dati 2025: tempistiche per rispettare la scadenza del 31 gennaio 2026
La rendicontazione DAC7 è annuale e deve avvenire entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello di riferimento.
Per l’anno solare 2025:
- 31 gennaio 2026 → le piattaforme trasmettono i dati DAC7 2025 (e le autorità fiscali possono iniziare gli incroci).
Timeline interna consigliata (punto di vista del property manager)
Ottobre–Novembre 2025
- Esegui un “audit DAC7” su proprietari/entità e conti di pagamento.
- Verifica che l’indirizzo di ogni immobile sia coerente su tutte le OTA (stessa via, civico, comune, CAP).
Dicembre 2025
- Risolvi i casi particolari (cambi di proprietà, nuovi conti bancari, co-host, profili business vs persona fisica).
- Assicurati che la fatturazione e l’impostazione fiscale riflettano correttamente i flussi di incasso (chi riceve i pagamenti vs chi è il beneficiario fiscale).
Inizio gennaio 2026
- Attendi richieste di refresh KYC/KYP dalle OTA: documenti d’identità, prova di residenza, conferme fiscali, verifica IBAN.
- Completa gli aggiornamenti entro metà mese per evitare interruzioni dei pagamenti nei cicli di liquidazione.
Rischi principali per i property manager italiani (e come ridurli)
1) Blocco dei pagamenti e interruzioni degli annunci
Se le informazioni sono incomplete, le piattaforme possono limitare i pagamenti fino alla regolarizzazione.
Come rimediare: mantieni un’unica “fonte di verità” interna per dati del venditore e del conto di pagamento, aggiornandola a ogni cambio di contratto, proprietario o IBAN.
2) Disallineamenti tra dati OTA e contabilità reale
I dati DAC7 sono strutturati (spesso su base trimestrale) e possono essere confrontati con dichiarazioni fiscali, IVA e flussi bancari.
Come rimediare: riconcilia trimestralmente estratti OTA, incassi e distribuzioni ai proprietari.
3) Confusione su IVA transfrontaliera (VIES)
Molti property manager italiani lavorano con piattaforme UE. Il tema VIES emerge spesso insieme ai controlli, soprattutto per il reverse charge sulle commissioni.
Come rimediare: verifica con il tuo commercialista la posizione IVA/VIES e mantieni i profili di fatturazione delle piattaforme allineati alla tua configurazione IVA.
Dove si inserisce Chekin nel tuo stack di compliance (senza aumentare il carico di lavoro)
La DAC7 riguarda principalmente piattaforme e dati fiscali, mentre la compliance operativa quotidiana in Italia include identificazione degli ospiti, comunicazioni obbligatorie e check-in più fluidi.
Chekin aiuta i property manager ad automatizzare flussi chiave come check-in online, verifica documenti e adempimenti ricorrenti, riducendo il tempo speso a rincorrere documenti e lasciando più margine per rispondere rapidamente alle richieste DAC7 delle OTA.
Best practice semplice: mantieni una cartella di compliance per ogni unità (proprietà + pagamenti + profili piattaforma) ed esegui una revisione programmata ogni Q4 – così le richieste di gennaio non diventano emergenze.
Conclusione
Per la DAC7 e gli affitti brevi, il punto chiave in Italia è chiaro: le attività del 2025 devono essere comunicate dalle piattaforme entro il 31 gennaio 2026.
Il tuo ruolo, come property manager, è assicurarti che le piattaforme possano trasmettere dati puliti, verificati e coerenti – identità del venditore, codici fiscali, conti di pagamento, indirizzi degli immobili, notti e totali trimestrali – senza ritardi che possano causare blocchi dei pagamenti o segnalazioni di non conformità.
(Questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza fiscale. Per la tua situazione specifica – soprattutto se gestisci incassi “per conto” di più proprietari – verifica i dettagli con il tuo consulente fiscale.)
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FAQ
Qual è la scadenza DAC7 per le attività di affitto breve del 2025 in Italia?
31 gennaio 2026 (le piattaforme comunicano i dati relativi all’anno solare precedente).
Chi comunica i dati DAC7: io o l’OTA?
Di norma è la piattaforma (OTA) a comunicare i dati, ma tu devi fornire informazioni accurate e aggiornate affinché possa completare correttamente le attività di due diligence.
Cosa include normalmente la rendicontazione DAC7 per gli affitti?
Identità del venditore e dati fiscali, indirizzo dell’annuncio (ed eventuale numero di registrazione), numero di notti affittate e importi pagati (spesso su base trimestrale), oltre alle commissioni della piattaforma.
Una piattaforma può bloccare i pagamenti se non fornisco le informazioni DAC7?
Sì. Alcune piattaforme indicano che i pagamenti possono essere congelati, previa comunicazione, se le informazioni richieste risultano mancanti.
Perché le OTA chiedono documenti d’identità, prova di residenza e verifiche dell’IBAN?
Perché la DAC7 impone alle piattaforme di raccogliere e verificare le informazioni sul venditore prima di effettuare la comunicazione dei dati.
La DAC7 si applica solo alle persone fisiche?
No. La rendicontazione riguarda sia le persone fisiche sia le persone giuridiche, con campi informativi leggermente diversi.
