Il mercato degli affitti brevi a Bologna è entrato nel 2026 con un importante colpo di scena legale: il Consiglio di Stato ha annullato le restrizioni comunali introdotte attraverso il piano urbanistico per le locazioni turistiche.
Per i property manager non è solo una notizia: incide sulle aperture, sulle pratiche SCIA, sull’idoneità delle unità nel centro storico e su come pianificare l’inventario per la stagione.
Questa guida spiega cosa è stato annullato, cosa potrebbe succedere ora e quali passi pratici dovresti compiere subito – senza supposizioni e senza panico.
Risposta rapida: cosa è cambiato per gli affitti brevi a Bologna?
In base alla sentenza pubblicata alla fine del 2025, il pacchetto restrittivo collegato alle regole urbanistiche del Comune di Bologna sugli affitti turistici è stato sospeso.
Le misure che si basavano su tali restrizioni (inclusi i provvedimenti che dichiaravano inefficaci alcune SCIA) sono ampiamente riportate come decadute insieme ad esse.
Cosa fare immediatamente:
- Verificare tutte le SCIA bloccate o dichiarate “inefficaci” collegate ai requisiti annullati.
- Mettere in pausa le conversioni costose che erano necessarie solo per soddisfare il quadro ora annullato.
- Monitorare il Comune: ha dichiarato pubblicamente che potrebbe riattivare il processo seguendo il corretto iter procedurale.
Le restrizioni del Comune di Bologna: cosa è stato annullato
Dalla copertura analizzata emergono due elementi costantemente indicati come il cuore delle restrizioni annullate.
1) La categoria urbanistica B3 per uso turistico
Il quadro comunale aveva introdotto una specifica classificazione urbanistica (spesso indicata come “B3”) legata all’uso turistico/affitti brevi, con conseguenze simili a un cambio di destinazione d’uso per alcuni casi.
2) La regola dei 50 m² nel centro storico
La seconda restrizione chiave era il requisito di una superficie minima di 50 m² per le locazioni turistiche nel centro storico (spesso indicato come “Cerchia dei Mille”).
Impatto operativo: conseguenze sulle SCIA
Molte fonti sottolineano che, con l’annullamento, le disposizioni comunali che dichiaravano inefficaci alcune SCIA non possono più reggere allo stesso modo – un punto cruciale per chi aveva aperture o ampliamenti congelati.
Perché il Consiglio di Stato ha annullato le misure (e perché è importante)
La posizione del Comune è che l’esito dipenda dalla procedura: quando vengono introdotte regole sostanziali alla fine di un iter di approvazione urbanistica, l’amministrazione deve seguire gli obblighi di trasparenza e partecipazione (come ripubblicazione e riapertura delle osservazioni).
Il punto chiave per i gestori è semplice: le restrizioni sono state annullate perché il percorso di approvazione non è stato ritenuto procedimentalmente corretto.
Perché questo conta per gli operatori
- Un annullamento procedurale può invalidare l’applicazione delle misure nel presente.
- Ma significa anche che il Comune può tentare di reintrodurre restrizioni simili in futuro, se seguirà l’iter corretto.
Tempistiche e “scadenze” da conoscere nel 2026
Questi sono i riferimenti temporali rilevanti a livello operativo:
- La sentenza è stata pubblicata alla fine di dicembre 2025.
- Subito dopo, il Comune ha diffuso una comunicazione pubblica sottolineando la natura procedurale della decisione e annunciando una valutazione dei prossimi passi.
- All’inizio di gennaio 2026, media e fonti di settore hanno chiarito che il pacchetto B3 / 50 m² è stato annullato e che anche le azioni legate alle SCIA potrebbero esserne influenzate
Importante: al momento non esiste un calendario confermato per una nuova iterazione comunale. Per ora, opera in base a ciò che è attualmente in vigore, preparandoti però a possibili aggiornamenti nel corso del 2026.
Cosa dovrebbero fare ora i property manager a Bologna
Di seguito una checklist pragmatica per proteggere i ricavi e ridurre il rischio normativo.
1) Fare un audit del portafoglio rispetto ai vincoli annullati
Crea un inventario semplice e contrassegna:
- Unità nel o vicino al centro storico (dove la regola dei 50 m² era più rilevante)
- Unità che richiedevano (o a cui era stato detto che richiedevano) gestione della destinazione d’uso/B3
- Unità con problemi di SCIA (bloccate, contestate, dichiarate inefficaci)
Questo permette di distinguere l’“esposizione reale” dal rumore.
2) Ricontrollare le decisioni di “inefficacia” delle SCIA legate alle regole annullate
Se un’unità è stata bloccata perché non rispettava la classificazione B3 o la soglia dei 50 m²:
- Richiedi un aggiornamento di stato tramite il tuo canale comunale abituale (SUAP/ufficio competente)
- Chiedi al tuo tecnico o consulente legale di confermare se il tuo caso è direttamente coinvolto
Molti operatori perdono mesi semplicemente perché nessuno riavvia la pratica quando il quadro normativo cambia.
3) Aggiornare le SOP interne per l’onboarding di nuove unità
Anche con l’annullamento, servono operazioni di compliance pulite:
- Pacchetto documentale standard per ogni unità (mandato/proprietà, sicurezza, policy interne)
- Template di comunicazione agli ospiti (regole della casa, tasse/commissioni, istruzioni di check-in)
- Tracce di evidenza per eventuali controlli (ricevute, dichiarazioni, prove di esenzione dove rilevanti)
4) Continuare a monitorare le mosse del Comune senza reagire in modo eccessivo
Poiché il Comune ha segnalato che potrebbe procedere di nuovo:
- Segui comunicazioni ufficiali e aggiornamenti di settore settimanalmente
- Evita investimenti irreversibili basati solo su “ciò che potrebbe succedere”
- Prepara scenari alternativi (soggiorni medio termine, minimi notti più lunghi, riequilibrio dell’inventario) se le restrizioni tornassero nel corso del 2026
Dove si inserisce Chekin (senza aggiungere complessità)
L’incertezza normativa è stressante, ma gran parte del rischio operativo nasce da attività quotidiane che non si fermano mai, indipendentemente dalle dispute urbanistiche: check-in degli ospiti, raccolta dati e documentazione coerente.
Chekin aiuta i property manager di Bologna a rimanere organizzati automatizzando i passaggi operativi fondamentali (check-in digitale, raccolta dati e archiviazione strutturata) e può anche supportare il calcolo e la riscossione automatica della tassa di soggiorno, riducendo errori manuali e contestazioni degli ospiti, soprattutto quando si gestiscono più canali e prenotazioni con modifiche frequenti.
FAQ per i gestori
L’annullamento significa che ora non ci sono regole per gli affitti brevi a Bologna?
No. Significa che il pacchetto specifico di restrizioni (classificazione B3 e regola dei 50 m²) è stato annullato, ma restano valide altre obbligazioni legali e operative.
Il Comune può reintrodurre restrizioni simili nel 2026?
Sì. Un annullamento procedurale non impedisce un nuovo tentativo; di solito significa che il Comune deve rifare correttamente l’iter.
E le proprietà bloccate in precedenza a causa delle regole annullate?
Le fonti indicano che i provvedimenti di inefficacia delle SCIA legati a quelle restrizioni potrebbero essere impattati. Gestisci il caso singolarmente e documenta ogni passaggio.
Dovrei riprendere subito l’onboarding delle unità nel centro storico?
Rivaluta in base al quadro attualmente in vigore, ma mantieni flessibilità in contratti e previsioni nel caso arrivi una nuova iterazione comunale.
Qual è la mossa operativa più sicura in questo momento?
Fare un audit delle SCIA, standardizzare la documentazione e attivare un monitoraggio semplice per poter reagire rapidamente se il Comune pubblica nuovi provvedimenti.
Conclusione
L’annullamento delle restrizioni del Comune di Bologna è un cambiamento significativo per il 2026: rimuove (per ora) il pacchetto B3 / 50 m² e può sbloccare situazioni di SCIA legate ad esso. Allo stesso tempo, il Comune potrebbe tentare di riavviare correttamente il processo – quindi i gestori dovrebbero considerarlo come una finestra per stabilizzare le operazioni, non come la fine della storia.
Se vuoi trasformare tutto questo in azione concreta, inizia con un audit del portafoglio e una verifica dello stato delle SCIA – poi affidati all’automazione (come Chekin) per mantenere coerenti i flussi di compliance mentre il contesto normativo continua a evolvere.
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