La legge Emilia-Romagna affitti brevi (L.R. n. 10/2025) è entrata in vigore il 19 dicembre 2025 ed è già al centro di un caso costituzionale: il 16 febbraio 2026 il Governo ha depositato ricorso alla Corte Costituzionale impugnando due articoli chiave.
Ma il ricorso non sospende la legge. Per chi gestisce locazioni turistiche in Emilia-Romagna, la normativa regionale è vigente oggi, e ignorarla significa muoversi in un vuoto di conformità che può costare caro.
Questa guida spiega cosa prevede la legge, cosa cambia nella pratica, qual è lo stato del contenzioso e quali adempimenti sono già obbligatori per i gestori di affitti brevi nella regione.
Cos’è la legge Emilia-Romagna n. 10/2025 sugli affitti brevi
La L.R. n. 10/2025 introduce nei piani urbanistici comunali una nuova destinazione d’uso denominata “locazione breve”, inserita nella categoria turistico-ricettiva. In questo modo, affittare un immobile per meno di 30 giorni non è più trattato come un normale utilizzo residenziale: diventa una destinazione urbanistica specifica.
La legge si applica a tutti i contratti di locazione di durata non superiore a trenta giorni, stipulati da persone fisiche o giuridiche, per finalità turistiche. Sono escluse le unità in cui il locatore risiede anagraficamente e mantiene la propria dimora abituale.
Perché la Regione ha introdotto questa legge
L’Emilia-Romagna ha risposto a due pressioni convergenti: la difficoltà crescente dei residenti di trovare alloggi a lungo termine a prezzi accessibili, e la necessità di governare la crescita degli affitti brevi nelle aree turistiche ( in particolare Bologna, Rimini e le città d’arte) senza bloccarla del tutto.
L’obiettivo dichiarato della legge è fornire ai Comuni uno strumento urbanistico flessibile: non un divieto uniforme, ma la possibilità di calibrare la regolazione in base alle specificità del proprio territorio.
Cosa prevede la legge: i punti operativi
Articolo 4 — La nuova destinazione d’uso “locazione breve”
È il cuore della legge. Introduce una destinazione urbanistica specifica per gli immobili destinati ad affitti brevi, collocata nella categoria turistico-ricettiva. La conseguenza principale è diretta:
Anche senza opere edilizie, il semplice passaggio dall’uso residenziale alla locazione breve richiede un titolo abilitativo edilizio.
In pratica, chi decide di destinare un appartamento agli affitti brevi deve ottenere un titolo edilizio, anche se non tocca un mattone.
Articolo 5 — I poteri dei Comuni
Sviluppa la logica dell’art. 4 attribuendo ai Comuni poteri significativi di regolazione. Ogni Comune può, attraverso il proprio piano urbanistico:
| Potere comunale | Descrizione |
| Zone libere | Aree in cui la locazione breve è liberamente ammessa |
| Zone condizionate | Aree in cui è ammessa solo al rispetto di condizioni specifiche |
| Percentuali massime | Quota massima di unità destinabili a locazione breve per zona o edificio |
| Limiti edilizi | Divieto o limitazione di frazionamenti, ristrutturazioni e ricostruzioni finalizzati al cambio d’uso |
I Comuni non sono obbligati ad intervenire, ma hanno a disposizione uno strumento da attivare con una variante urbanistica semplificata quando lo ritengono necessario.
Gli standard obbligatori per tutti gli immobili
Indipendentemente da come il Comune deciderà di applicare la legge, tutti gli immobili destinati ad affitti brevi in Emilia-Romagna devono rispettare:
- Sicurezza degli impianti elettrici e a gas (certificati)
- Igiene e salubrità
- Efficienza energetica
- Conformità urbanistica
- Divieto di utilizzo di locali accessori non abitabili (soffitte, cantine, box) come alloggi turistici
Il periodo transitorio
Chi è già attivo ha a disposizione:
- 3 anni di tempo per adeguarsi alle nuove regole urbanistiche
- 12 mesi per presentare una comunicazione al Comune sull’avvenuto mutamento d’uso, una volta che il Comune abbia adottato la propria disciplina
Il ricorso del Governo: cosa succede ora
Il 16 febbraio 2026, il Consiglio dei Ministri ha depositato ricorso ex art. 127 Cost. (pubblicato in G.U., Serie Speciale Corte Costituzionale, n. 9 del 4 marzo 2026) contro gli articoli 4 e 5 della legge, contestando quattro profili principali:
1. Violazione della concorrenza Attribuire ai Comuni il potere di limitare o vietare la locazione breve significa introdurre barriere all’accesso al mercato basate sulla sola localizzazione dell’immobile. Il Governo richiama la sentenza europea Cali Apartments (2020), che considera “regime autorizzatorio” ogni sistema che subordina la locazione breve a un atto amministrativo.
2. Compressione del diritto di proprietà Trasformare un’attività locativa privata in un settore soggetto a titoli edilizi e poteri comunali di contingentamento comprime un diritto fondamentale.
3. Disparità tra operatori La legge tratterebbe la locazione breve in modo più restrittivo rispetto ad alberghi, B&B e affittacamere, che non sono soggetti a vincoli urbanistici analoghi.
4. Violazione dei principi del governo del territorio L’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia ammette sempre il passaggio tra uso residenziale e turistico-ricettivo. La creazione di una sottocategoria “locazione breve” con vincoli aggiuntivi si discosterebbe dai principi statali di semplificazione.
Il precedente toscano
Il 16 dicembre 2025 (tre giorni prima dell’approvazione della legge emiliana) la Corte Costituzionale aveva dichiarato legittima una legge regionale toscana sui affitti brevi impugnata dal Governo. Il Governo ha comunque scelto di procedere contro la legge emiliana, ritenendo che le sue disposizioni (più incisive di quelle toscane) presentino profili di illegittimità diversi e più marcati.
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Cosa significa per i gestori oggi
Il ricorso non sospende la legge. La L.R. n. 10/2025 è vigente dal 19 dicembre 2025. Fino a eventuale pronuncia della Corte Costituzionale (i cui tempi non sono brevi) la norma regionale si applica.
Gli obblighi già vigenti in Emilia-Romagna nel 2026
Al di là della legge regionale, chi gestisce affitti brevi in Emilia-Romagna deve rispettare un quadro di adempimenti già operativi:
Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per tutte le strutture ricettive. Si ottiene tramite iscrizione alla Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), previo possesso del Codice Identificativo Regionale (CIR) assegnato tramite la piattaforma ROSS1000. Deve essere esposto all’esterno dell’immobile e su ogni annuncio online. Sanzioni da 800 a 8.000 euro per chi non lo ha.
Comunicazione ospiti alla Questura (Alloggiati Web)
Per locazioni fino a 30 giorni, i dati degli ospiti devono essere trasmessi alla Questura competente tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo (entro 6 ore per soggiorni inferiori a 24 ore).
Reportistica turistica (ROSS1000)
La Regione Emilia-Romagna utilizza la piattaforma ROSS1000 per la trasmissione dei dati statistici all’ISTAT. Tutti i gestori sono obbligati a comunicare i dati sul movimento turistico attraverso questo sistema.
Imposta di soggiorno
Chi gestisce affitti brevi è tenuto a riscuotere l’imposta di soggiorno per conto del Comune e versarla trimestralmente tramite il sistema GEIS.
Requisiti di sicurezza
Ogni immobile destinato alla locazione breve deve essere dotato di rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, ed estintori portatili a norma di legge. Questi requisiti sono condizione necessaria per ottenere il CIN.
Identificazione degli ospiti (de visu)
La sentenza del Consiglio di Stato del 21 novembre 2025 conferma l’obbligo di identificare gli ospiti con verifica visiva in tempo reale, anche da remoto con strumenti tecnologici idonei. Il self check-in completamente automatizzato senza controllo visivo non è conforme.
Come gestire la conformità: cosa fare adesso
Chi gestisce affitti brevi in Emilia-Romagna nel 2026 deve tenere sotto controllo più adempimenti contemporaneamente: CIN, comunicazione alla Questura, reportistica regionale, imposta di soggiorno, identificazione degli ospiti. Farlo manualmente su più proprietà, con arrivi distribuiti durante la giornata, è uno dei principali motivi per cui i gestori incorrono in sanzioni evitabili.
Chekin è il software di check-in usato dai property manager in Emilia-Romagna per automatizzare questi processi. Le funzionalità più rilevanti per chi opera in questa regione:
- Check-in online Gli ospiti completano la registrazione prima dell’arrivo — dati personali, documenti, firma del contratto — direttamente dal loro telefono. Il gestore riceve un fascicolo completo per ogni occupante, già strutturato e pronto per la reportistica. Nessun inseguimento manuale di dati all’ultimo minuto.
- Registrazione degli ospiti e invio ad Alloggiati Web Chekin trasmette automaticamente le generalità degli ospiti al portale della Polizia di Stato entro i termini di legge. Niente più rischio di dimenticanze o errori che generano sanzioni.
- Integrazione con ROSS1000 Chekin è compatibile con ROSS1000, il sistema regionale dell’Emilia-Romagna per la trasmissione dei dati turistici all’ISTAT. I flussi statistici vengono inviati automaticamente, senza intervento manuale su ogni struttura.
- Tassa di soggiorno Il sistema calcola e addebita automaticamente la tassa di soggiorno in base al Comune, al tipo di struttura e al numero di ospiti. Nessun calcolo manuale, nessun rischio di errore nelle aliquote.
- Verifica dell’identità (de visu) Per essere conformi alla sentenza del Consiglio di Stato, la verifica visiva dell’identità deve avvenire in tempo reale. Chekin integra il riconoscimento biometrico nel flusso di check-in, così l’ospite si identifica al momento dell’arrivo (anche da remoto) senza che il gestore debba essere fisicamente presente.
Domande frequenti
La legge regionale n. 10/2025 è già in vigore? Sì, dal 19 dicembre 2025. Il ricorso del Governo alla Corte Costituzionale non ne sospende l’applicazione.
Ogni Comune dell’Emilia-Romagna applica subito i nuovi vincoli urbanistici?
No. I Comuni non sono obbligati ad adottare la nuova disciplina. La legge mette a loro disposizione uno strumento che possono attivare attraverso una variante urbanistica semplificata. Chi gestisce affitti brevi deve monitorare le scelte del proprio Comune.
Ho già un appartamento in affitto breve. Devo fare qualcosa subito?
Gli esercizi già attivi hanno un periodo transitorio di 3 anni per adeguarsi alle nuove regole urbanistiche e 12 mesi per presentare la comunicazione al Comune, una volta che quest’ultimo abbia adottato la propria disciplina. Gli adempimenti già vigenti (CIN, Alloggiati Web, ROSS1000, sicurezza) restano obbligatori indipendentemente dall’applicazione locale della legge.
Cos’è ROSS1000 e sono obbligato a usarlo?
ROSS1000 è la piattaforma regionale dell’Emilia-Romagna per la trasmissione dei dati turistici all’ISTAT. Tutti i gestori di strutture ricettive nella regione sono obbligati a comunicare i dati sul movimento degli ospiti attraverso questo sistema.
La legge emiliana è diversa da quella toscana?
Sì. La legge toscana è stata dichiarata legittima dalla Corte Costituzionale il 16 dicembre 2025. Il Governo ritiene che quella emiliana (approvata tre giorni dopo) presenti profili di illegittimità più marcati, in particolare per l’estensione dei poteri comunali di limitazione e divieto.
Conclusione
La legge Emilia-Romagna sugli affitti brevi è la normativa regionale più incisiva approvata in Italia in questo settore. Introduce una logica urbanistica nuova (la locazione breve come destinazione d’uso specifica) che cambia le regole per chi gestisce o vuole avviare un’attività di affitto turistico nella regione.
Il ricorso del Governo apre un capitolo giuridico ancora incerto. Ma nel frattempo la legge è in vigore, gli adempimenti esistenti (CIN, Alloggiati Web, ROSS1000, sicurezza) sono già obbligatori, e i Comuni stanno iniziando a valutare come applicare i nuovi strumenti urbanistici.
Chi gestisce affitti brevi in Emilia-Romagna nel 2026 non può permettersi di aspettare l’esito della Corte per organizzarsi.
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