Se gestisci case vacanze in Italia, probabilmente ti è stata fatta la stessa domanda decine di volte — da proprietari, partner e persino amici: quanto si guadagna con una casa vacanze? La risposta onesta è: dipende dalla posizione, dalla stagionalità, dalla strategia di pricing e dal livello di automazione delle operazioni.
Questa guida ti aiuta a stimare i guadagni per il 2026 con fasce realistiche, una formula semplice per il profitto e leve pratiche per aumentare i margini — in particolare, aumentando il ricavo per prenotazione (upsell) e riducendo il tempo speso nella gestione degli ospiti.
Risposta rapida (per pianificare il 2026)
La maggior parte delle case vacanze in Italia rientra in una di queste fasce di ricavo:
- Appartamento urbano (domanda cittadina, tutto l’anno): circa 15.000€–40.000€ lordi/anno
- Destinazioni leisure forti (lago, mare, cultura): circa 25.000€–60.000€ lordi/anno
- Aree stagionali prime (spiagge top, isole, ADR elevato): circa 40.000€–100.000€+ lordi/anno
Il profitto netto (dopo pulizie, utenze, commissioni OTA, manutenzione, tasse e gestione) è spesso solo una frazione del fatturato lordo. Per questo è fondamentale pianificare con più scenari.
Quanto si guadagna con una casa vacanze? Fasce 2026 in Italia
Di seguito un modello semplice, pensato per i property manager, per stimare i ricavi. Sono scenari indicativi, utili per benchmark e confronti con i proprietari.
Esempi di scenari di ricavo 2026 (lordi, prima dei costi)
| Scenario (Italia) | Notti vendute | Tariffa media (ADR) | Ricavo lordo stimato |
| Unità urbana prudente | 120–160 | 90€–140€ | 10,800€–22,400€ |
| Buon performer tutto l’anno | 170–220 | 120€–180€ | 20,400€–39,600€ |
| Area leisure ad alta domanda | 200–260 | 160€–260€ | 32,000€–67,600€ |
| Destinazione stagionale prime | 140–200 | 300€–600€ | 42,000€–120,000€ |
Perché una forbice così ampia? Il mercato italiano è estremamente locale. Una proprietà ben posizionata in un’area stagionale top può generare gran parte del fatturato in pochi mesi, mentre un appartamento in città punta su una domanda più costante, anche nei giorni feriali e nelle mezze stagioni.
La formula semplice del profitto (da usare e condividere con i proprietari)
Per evitare confusione tra fatturato lordo e profitto reale, usa questa struttura:
Formula del profitto
Profitto netto =
− Commissioni OTA / costi di pagamento
− Pulizie e lavanderia
− Utenze
− Manutenzione e forniture
− Costi di staff / co-host / gestione
− Tasse e oneri locali (ove applicabili)
I 3 fattori che incidono di più sui ricavi
- ADR (prezzo per notte): foto, posizionamento, servizi, recensioni e pricing intelligente.
- Occupazione: distribuzione (OTA + diretto), soggiorni minimi, politiche di cancellazione, strategia stagionale.
- Durata della stagione: cruciale nelle località costiere e insulari con picchi di domanda concentrati.
I “killer silenziosi” del profitto (i costi che crescono senza accorgersene)
- Costi di turnover: pulizie + lavanderia + controlli qualità
- Utenze: soprattutto con uso intenso di A/C in estate o riscaldamento in inverno
- Commissioni OTA: variano per canale e modello di fee, vanno sempre stimate con precisione
- Costi di tempo: check-in manuali, domande ripetitive, raccolta documenti, cauzioni e reportistica
È qui che entra in gioco l’automazione operativa: se il tuo team dedica meno ore a ogni prenotazione, puoi espanderti senza dover aumentare il personale.
Reality check sulla località: cosa cambia in Italia (vs calcolatori generici)
L’Italia non è un mercato uniforme. Quando si stimano i guadagni per il 2026, è necessario tenere presente quanto segue:
La stagionalità può dominare il conto economico
Nelle aree molto stagionali, una grossa parte del fatturato annuo arriva dai mesi estivi. Questo implica:
- Prezzi corretti nelle settimane di picco (non auto-limitarti)
- Qualità protetta (turnover, manutenzione, screening ospiti)
- Tattiche off-season (soggiorni medio termine, remote work, promo mirate)
Gli obblighi locali incidono sulle operazioni
A seconda di Comune e Regione, potresti dover gestire:
- Imposta di soggiorno (incasso e rendicontazione)
- Identificazione ospiti e adempimenti correlati
- Registrazioni o autorizzazioni locali (ove previste)
Considerali come requisiti operativi nel piano per staff e strumenti, non “burocrazia da sistemare dopo”.
Come aumentare il guadagno per prenotazione nel 2026 (senza vendere più notti)
Se ti concentri solo sull’occupazione, prima o poi tocchi un tetto. Il modo più rapido per aumentare il profitto è alzare il ricavo per prenotazione e ridurre il carico operativo evitabile.
Upsell che funzionano bene nelle case vacanze italiane
Offri extra nel momento giusto (pre-arrivo + durante il soggiorno):
- Early check-in / late check-out
- Cambio biancheria extra, pulizie intermedie
- Parcheggio, transfer aeroportuale, tour in barca (dove rilevante)
- Kit bebè, pacchetti pet fee, welcome pack
- Esperienze locali (degustazioni, visite guidate)
Tip Chekin (fit naturale): con gli strumenti di upselling di Chekin puoi presentare questi extra in modo strutturato e automatico, trasformando i “nice-to-have” in ricavi ricorrenti.
Automatizzare la gestione ospiti per scalare i margini
Molti team perdono profitto in modo invisibile: messaggi continui, raccolta manuale documenti, info di check-in sparse e domande ripetitive.
Con un guest journey snello (online check-in, istruzioni chiare, messaggi automatici) si riduce l’attrito operativo. Chekin può aiutarti a risparmiare fino all’87% del tempo di gestione degli ospiti, migliorando al contempo la soddisfazione grazie a un’esperienza più fluida e veloce dall’online booking all’arrivo.
Template pratico di pianificazione 2026 (usalo sempre)
Invece di un solo “numero magico”, costruisci tre scenari:
Prudente
- ADR e occupazione più bassi
- Costi più alti (utenze + manutenzione)
- Obiettivo: evitare brutte sorprese
Scopri di più su: ALOS: Fattori chiave nella durata media del soggiorno
Caso base
- ADR/occupazione realistici
- Rapporti di costo standard
- Obiettivo: piano operativo + allineamento con il proprietario
Ottimistico
- Pricing di picco ottimizzato
- Upsell attivi
- Più prenotazioni dirette
- Obiettivo: target ambizioso e business case (foto, servizi, smart access)
Conclusione
Quindi, quanto si guadagna con una casa vacanze?
In Italia, nel 2026, i ricavi possono andare da 10.000€–40.000€ lordi per molte unità “standard”, fino a 60.000€–100.000€+ lordi nei mercati leisure prime — prima dei costi. Il risultato reale non dipende solo dalla domanda, ma da come prezzi, come gestisci la stagionalità e quanto sei efficiente nelle operazioni.
Se il tuo obiettivo per il 2026 è far crescere il profitto senza stressare il team, concentrati su due leve:
- Aumentare il ricavo per prenotazione con upsell strutturati
- Ridurre il tempo ripetitivo di gestione ospiti tramite automazione — dove strumenti come Chekin si integrano naturalmente nel lavoro quotidiano
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Tipi di Turismo: Come Attirare Ogni Tipo di Viaggiatore nella Tua Struttura
FAQ
Qual è una percentuale realistica di profitto netto per una casa vacanze in Italia?
Varia molto. Inizia modellando tutti i costi variabili (turnover, utenze, commissioni OTA) e il tempo di gestione. Il profitto netto è spesso più basso di quanto i proprietari si aspettino.
Le case al mare guadagnano sempre più degli appartamenti in città?
Non sempre. Le case al mare possono avere ADR di picco elevati ma forte stagionalità. Le città rendono meno a notte, ma spesso in modo più costante durante l’anno.
Qual è il modo più veloce per aumentare il profitto senza comprare nuove proprietà?
Ottimizzare i prezzi nelle settimane di picco e aggiungere upsell (late check-out, transfer, extra). Piccoli miglioramenti per prenotazione si sommano rapidamente su tutta la stagione.
Come posso ridurre il carico di lavoro per prenotazione?
Standardizzando il guest journey: online check-in, messaggi automatici, regole chiare e informazioni centralizzate, così il team non ripete sempre le stesse attività.
Ha senso costruire una stima 2026 partendo dal 2025?
Sì: usa ADR, occupazione e costi dell’anno scorso come base, poi testa la sensibilità (ad esempio cosa succede se l’occupazione scende del 10% o aumentano le utenze).
