In una sentenza storica che sta rimodellando il panorama degli affitti a breve termine in Italia, il Consiglio di Stato ha stabilito di porre fine ai limiti imposti dai Comuni agli affitti turistici a breve termine non professionali. La sentenza n. 2928/2025 conferma che i Comuni italiani non possono imporre ulteriori restrizioni o obblighi ai privati che affittano i propri immobili per brevi periodi.
Ecco tutto ciò che i proprietari e i gestori di immobili in affitto in Italia devono sapere.
Il contesto: cosa stava succedendo prima?
Prima di questa decisione, molti comuni in tutta Italia avevano tentato di far rispettare normative locali che limitavano o complicavano la possibilità per gli host di gestire affitti a breve termine. Alcune città avevano imposto:
- Limitazioni temporali sul numero di giorni all’anno in cui una casa può essere affittata
- Requisiti per autorizzazioni o permessi aggiuntivi
- Limiti operativi basati sulle leggi di quartiere o di zonizzazione
Queste misure hanno creato confusione e incoerenza in tutta Italia, imponendo un onere legale e amministrativo ai proprietari di immobili, in particolare a coloro che affittano case in modo non professionale.
Stop ai limiti dei Comuni: la sentenza della Corte
Il Consiglio di Stato ha ora chiarito che:
- Gli affitti turistici di breve durata non svolti in forma imprenditoriale sono tutelati dalla libertà contrattuale.
- I comuni non possono imporre obblighi o limiti aggiuntivi rispetto a quelli già definiti dalla legislazione nazionale.
Cosa si intende per attività non professionale?
Sei considerato un host non professionista se:
- Affitti immobili per meno di 30 giorni alla volta
- Non offri servizi in stile alberghiero (ad esempio, pulizia giornaliera, colazione)
- Gestisci meno di 4 proprietà
In queste condizioni, non sei tenuto a ottenere autorizzazioni extra comunali e la tua attività non può essere limitata dalle ordinanze locali.
Cosa cambia per i proprietari immobiliari?
✅ Maggiore chiarezza legale
Ora hai il supporto legale per operare senza timore di conflitti con le normative comunali.
✅ Nessuna documentazione aggiuntiva
I comuni non possono richiedere licenze aggiuntive né imporre limiti ai periodi di noleggio.
✅ Stesse responsabilità per la sicurezza e la segnalazione
Anche se i comuni non possono più regolamentare il tuo modello aziendale, devi comunque:
- Garantire la sicurezza e l’abitabilità della tua proprietà
- Rispettare i requisiti nazionali come la registrazione degli ospiti tramite Alloggiati Web
- Inviare i dati turistici all’ISTAT e ottemperare agli obblighi fiscali locali per il soggiorno
Come Chekin ti aiuta a rimanere conforme e competitivo
Mentre l’Italia si muove verso un quadro più coerente e unificato per gli affitti a breve termine, Chekin supporta gli host con strumenti di automazione e conformità legale:
Automazione legale
- Inviare automaticamente i dati degli ospiti ai portali Alloggiati Web e ISTAT
- Calcolo e pagamento delle imposte turistiche
- Archiviare la documentazione digitale in conformità con le leggi italiane
Verifica dell’identità digitale
- Riconoscimento facciale biometrico
- Scansione di documenti OCR
- Consenso dell’ospite con timestamp
Operazioni semplificate
- Check-in remoto con integrazione di serrature intelligenti
- Messaggistica per gli ospiti e upselling
- Flussi di lavoro multilingue ed esperienze completamente brandizzate
Conclusione: cosa significa per il futuro
La sentenza che abolisce i limiti imposti dai Comuni segna una vittoria fondamentale per proprietari e gestori immobiliari in tutta Italia. Rimuove le barriere che in precedenza scoraggiavano molti dal partecipare al mercato degli affitti a breve termine.
Detto questo, il rispetto delle normative nazionali rimane obbligatorio. Gli host devono continuare a registrare i dati degli ospiti, gestire le tasse di soggiorno e garantire condizioni abitative sicure. Con Chekin, puoi soddisfare tutti questi obblighi risparmiando tempo, migliorando l’esperienza degli ospiti e proteggendo la tua attività di affitto.
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