Dal 2026, il modo in cui gli affitti brevi vengono monitorati in Europa cambierà per sempre. Se gestisci appartamenti, case vacanza o camere in Italia, il Regolamento UE 2024/1028 inciderà direttamente su come i tuoi annunci vengono registrati e su come i dati delle prenotazioni vengono condivisi con le autorità.
Il regolamento non vieta gli affitti brevi. Invece, introduce un quadro comune a livello UE per la registrazione e la condivisione dei dati, in modo che città, regioni e autorità fiscali abbiano finalmente informazioni affidabili su chi affitta cosa, dove e per quanto tempo.
Per i property manager professionali e gli host, questo rappresenta sia una sfida di conformità, sia un’opportunità per distinguersi come operatori seri e completamente trasparenti. In questa guida vediamo che cos’è il regolamento, le date chiave, cosa cambia concretamente per te in Italia e come strumenti come Chekin possono aiutarti ad automatizzare il tuo guest journey.
Che cos’è il Regolamento UE 2024/1028?
Il Regolamento UE 2024/1028 è una norma europea sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di alloggio per affitti brevi. In parole semplici, stabilisce regole comuni tra gli Stati membri su:
- Come gli host e le proprietà devono essere registrati
- Come ogni proprietà ottiene un numero di registrazione univoco
- Quali dati le piattaforme devono inviare alle autorità nazionali (ad esempio numero di soggiorni, ospiti, indirizzo, URL dell’annuncio)
Si concentra sugli affitti brevi offerti tramite piattaforme online (come Airbnb, Booking.com, Vrbo, ecc.), non sugli hotel tradizionali e i campeggi. I suoi obiettivi sono:
- Fornire alle autorità pubbliche statistiche affidabili sull’attività degli affitti brevi
- Aiutare a combattere annunci illegali ed evasione fiscale
- Permettere alle città di progettare politiche migliori in materia di abitazione, turismo e comunità locali
Per gli host e i property manager italiani, questo significa che l’attuale sistema italiano di registri regionali, CIR e il futuro CIN dovranno essere allineati ai nuovi standard UE, e le piattaforme saranno obbligate a rispettare e far rispettare tali regole.
Date chiave: quando iniziano ad applicarsi le nuove regole
Capire la timeline è fondamentale per pianificare.
Implementazione del Regolamento UE 2024/1028
- 19 maggio 2024 – Il Regolamento UE 2024/1028 entra in vigore a livello europeo.
- Fino a 24 mesi dopo – Gli Stati membri e le piattaforme hanno tempo per: adattare o creare sistemi di registrazione,predisporre i punti di accesso digitali dove le piattaforme invieranno i dati,definire sanzioni e controlli nazionali.
- 20 maggio 2026 (data prevista) – Il regolamento diventa pienamente applicabile. Da questo momento, piattaforme e host sono tenuti a rispettare le nuove regole.
Per te, questo significa che 2024–2025 è la finestra di preparazione. Il 2026 è il momento in cui i controlli e l’enforcement inizieranno davvero a farsi sentire.
Cosa cambia per i gestori di affitti brevi in Italia?
1. Registrazione e ID univoci delle proprietà
Uno degli elementi centrali del regolamento è il sistema di registrazione:
- Ogni unità destinata agli affitti brevi deve avere un numero di registrazione univoco, collegato a un registro pubblico.
- Questo numero deve essere chiaramente visibile in ogni annuncio online.
- La registrazione in sé dovrebbe richiedere solo informazioni di base: identità dell’host, indirizzo della proprietà, tipologia e capienza – niente di sproporzionato, ma sufficiente per identificare l’unità.
In Italia, molte Regioni richiedono già un CIR (Codice Identificativo di Riferimento), e si sta discutendo di un CIN nazionale. Il regolamento UE spinge verso:
- L’armonizzazione di questi identificativi
- La garanzia che ogni unità abbia un codice univoco e verificabile
- La messa a disposizione facile di questi codici sia per le piattaforme che per le autorità
Se il tuo portafoglio include proprietà in diverse regioni italiane, avrai bisogno di una mappatura molto chiara tra:
- Ogni annuncio
- Il suo indirizzo reale
- Il corretto codice di registrazione regionale/nazionale
2. Obblighi più stringenti per le piattaforme – ma impatto su di te
Tecnicamente, il regolamento è rivolto alle piattaforme online, ma l’impatto pratico ricade su host e property manager:
- Le piattaforme devono verificare i numeri di registrazione rispetto ai registri pubblici.
- Devono rifiutare, sospendere o rimuovere annunci che non mostrano un numero di registrazione valido dove richiesto.
- Devono implementare controlli automatici (per esempio audit casuali, validazione del formato, verifica che indirizzo e registrazione coincidano).
Se i tuoi dati sono disordinati (codici sbagliati, indirizzi errati, duplicati) rischi:
- Delisting temporaneo delle tue proprietà
- Perdita di visibilità e prenotazioni
- Maggior attrito con piattaforme e autorità
Dati ben strutturati e un PMS / livello di automazione robusto diventeranno un vantaggio competitivo, non solo un “nice to have”.
3. Condivisione regolare dei dati con le autorità
Il cambiamento operativo principale è che le piattaforme devono inviare periodicamente dati ai punti di accesso digitali nazionali:
- Numero di notti prenotate
- Numero di soggiorni e ospiti
- URL dell’annuncio
- Numero di registrazione
- Indirizzo e caratteristiche di base dell’unità
La frequenza può essere mensile (la più comune) o trimestrale per gli operatori più piccoli, a seconda delle regole nazionali.
Anche se sono le piattaforme a inviare questi report, i property manager dovrebbero rispecchiare questa disciplina nei propri sistemi:
- Mantenere registri coerenti di ogni soggiorno
- Essere in grado di riconciliare ciò che le piattaforme riportano con il tuo PMS e le tue fatture
- Rispondere rapidamente se un’autorità mette in dubbio i dati o rileva incongruenze
4. Enforcement locale e sanzioni
Il regolamento UE richiede agli Stati membri di predisporre sanzioni efficaci e dissuasive. Per l’Italia, questo potrebbe significare:
- Multe per gli host che non si registrano dove richiesto
- Multe o azioni di enforcement in caso di informazioni false o incomplete
- Collaborazione più sistematica tra autorità fiscali, assessorati al turismo e Comuni
In pratica, il rischio di “apparire come un operatore grigio” aumenterà. Operazioni professionali e ben documentate saranno il modo più sicuro di procedere.
Checklist pratica: come prepararsi al 2026
Per evitare il panico nel 2026, host e property manager italiani possono iniziare da subito con un piano strutturato.
Mappa il tuo portafoglio e lo stato delle registrazioni
- Crea un inventario unico di tutte le tue unità (anche se in città e regioni diverse).
- Per ogni unità, registra:
- Indirizzo esatto
- Regione e Comune
- Codice di registrazione (CIR, futuro CIN o altro identificativo)
- Capienza, tipo di utilizzo (intero alloggio, stanza privata, ecc.)
- Evidenzia le unità con registrazione mancante o non chiara e regolarizzale il prima possibile.
Pulisci e standardizza i dati dei tuoi annunci
- Assicurati che lo stesso formato di indirizzo e lo stesso codice di registrazione compaiano:
- nel tuo PMS
- nel tuo channel manager
- in ogni annuncio sulle piattaforme
- Evita duplicati e incoerenze (per esempio, un codice usato per più unità non eleggibili).
Centralizza i dati degli ospiti e i registri dei soggiorni
Il Regolamento UE 2024/1028 riguarda la qualità dei dati. Dovresti essere in grado di rispondere, per ogni proprietà e periodo:
- Quanti soggiorni hai avuto
- Quanti ospiti
- Per quante notti
Avere questi dati centralizzati, anziché sparsi tra Airbnb, Booking, email e fogli Excel, renderà molto più semplice:
- Verificare che ciò che le piattaforme riportano alle autorità sia corretto
- Prepararsi a eventuali audit o richieste di informazioni
- Ottimizzare la tua strategia di pricing e distribuzione
Come Chekin ti aiuta a rispettare il Regolamento UE 2024/1028
La conformità non deve significare più lavoro manuale. Una piattaforma intelligente per guest experience e automazione come Chekin può aiutare i property manager italiani ad allinearsi alle nuove regole UE migliorando al tempo stesso il percorso ospite.
Un’unica fonte di verità per proprietà e codici di registrazione
In Chekin puoi:
- Registrare ogni unità con il suo indirizzo corretto e numero di registrazione (CIR/CIN o altri codici).
- Mantenere queste informazioni centralizzate e aggiornate, indipendenti da qualsiasi singola OTA.
- Sincronizzarle lungo l’intero percorso digitale dell’ospite e nei flussi operativi interni.
Se una normativa o regola locale cambia, aggiorni la proprietà una sola volta, e quell’aggiornamento si propaga nei tuoi processi automatizzati.
Check-in online e verifica ID automatizzati
Il regolamento è focalizzato sui dati – e tutto parte dall’ospite:
- Il check-in online di Chekin collects accurate guest details before arrival.
- La verifica ID integrata ti aiuta a confermare l’identità dell’ospite effettivo, supportando i tuoi obblighi di KYC e sicurezza.
- I dati vengono archiviati in modo strutturato, così è facile recuperare e dimostrare chi ha soggiornato dove e quando.
Questo è essenziale quando le autorità incrociano statistiche di occupazione, tasse di soggiorno o registri di sicurezza locali.
Invii legali, tasse di soggiorno e accesso smart
Oltre al check-in, Chekin ti aiuta a chiudere il cerchio della conformità:
- Report legali: automatizza l’invio dei dati degli ospiti alla polizia o alle autorità locali, secondo le regole italiane, da un’unica piattaforma.
- Tasse di soggiorno: calcola e gestisce la tassa di soggiorno sulla base di dati di soggiorno accurati.
- Accesso smart: controlla gli accessi con chiavi digitali collegate a prenotazioni e ospiti verificati, riducendo frodi e soggiorni non autorizzati.
Risultato finale: i tuoi report interni, i tuoi registri ospiti e i dati che le piattaforme condividono con le autorità raccontano la stessa storia coerente.
Raccomandazioni per i property manager italiani
In sintesi, ecco come trasformare il Regolamento UE 2024/1028 in un’opportunità strategica:
- Parti in anticipo: usa il periodo 2024–2025 per regolarizzare le registrazioni, pulire i dati e standardizzare i processi.
- Pensa a livello di portafoglio: tratta le tue unità in tutte le regioni e città come un unico portafoglio ben documentato, non come annunci isolati.
- Automatizza dove possibile: i fogli di calcolo manuali non reggeranno requisiti più rigidi sui dati – usa strumenti come Chekin per automatizzare check-in, ID, invii legali e raccolta dati.
- Allineati a partner tech affidabili: assicurati che il tuo PMS, channel manager e guest app siano pronti a gestire numeri di registrazione e dati strutturati a supporto della conformità.
- Comunica professionalità: mostrare a ospiti e proprietari che prendi seriamente la compliance costruisce fiducia e ti aiuta a differenziarti dagli host informali.
Conclusione
Il Regolamento UE 2024/1028 è un punto di svolta per gli affitti brevi in Italia. Porta con sé più regole, sì, ma anche più chiarezza. Gli operatori che abbracceranno registrazione, qualità dei dati e trasparenza saranno in una posizione migliore per:
- Evitare multe e sospensioni degli annunci
- Collaborare senza frizioni con piattaforme e autorità
- Guadagnare la fiducia di proprietari e ospiti che cercano una gestione professionale
Combinando processi interni chiari con strumenti di automazione come Chekin – dal check-in online e verifica ID fino agli invii legali, accesso smart e gestione della tassa di soggiorno – puoi trasformare la conformità UE da peso burocratico a vantaggio competitivo per il tuo business di affitti brevi in Italia.
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