CIR e CIN sono i due codici che identificano un alloggio destinato agli affitti brevi in Italia. Il CIR (Codice Identificativo Regionale) è assegnato dalle Regioni e abilita all'esercizio dell'attività sul territorio; il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è assegnato dal Ministero del Turismo e serve a esporre la struttura negli annunci e a tracciarla nella Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR). Dal gennaio 2025 il CIN è obbligatorio in tutta Italia, mentre il CIR resta richiesto in molte Regioni come passaggio preliminare.
I due codici non si escludono. Convivono, e ciascuno risponde a una funzione diversa: il regionale abilita, il nazionale rende l'annuncio pubblicabile e controllabile. Sapere come si incastrano evita la confusione più frequente, quella di chi pensa che basti un codice solo.
Cosa sono CIR e CIN e in cosa si differenziano
Il CIR e il CIN sono entrambi codici alfanumerici univoci, ma operano a livelli diversi della filiera amministrativa. Il primo è regionale e attesta che la struttura è stata comunicata all'ente territoriale competente. Il secondo è nazionale e collega quella struttura alla banca dati statale gestita dal Ministero del Turismo.
| Caratteristica | CIR | CIN |
|---|---|---|
| Ente che lo rilascia | Regione o Provincia autonoma | Ministero del Turismo |
| Funzione | Abilita all'esercizio dell'attività | Identifica e traccia a livello nazionale |
| Dove si richiede | Piattaforma regionale (ROSS1000, SUAP e altre) | Portale BDSR (bdsr.ministeroturismo.gov.it) |
| Accesso | Variabile per Regione | SPID o CIE |
| Costo | In genere gratuito | Gratuito |
| Obbligo di esposizione | Sì, dove previsto dalla Regione | Sì, all'esterno e in ogni annuncio |
In alcune Regioni il codice regionale ha un nome diverso dal CIR pur svolgendo la stessa funzione: CIS in Puglia, CITR in Liguria, IUN in Sardegna, CUSR in Campania.
CIR: il Codice Identificativo Regionale
Il CIR è il codice rilasciato dalla Regione o dalla Provincia autonoma per identificare un immobile destinato ad affitto turistico. Si ottiene dopo aver comunicato l'avvio dell'attività all'ente competente, di norma tramite il portale regionale o lo Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) del Comune. Per le attività esercitate in forma imprenditoriale è richiesta la SCIA.
Il CIR continua a essere obbligatorio nella maggior parte delle Regioni. In Lombardia lo è per tutte le strutture dal 2022; nel Lazio dal 1° settembre 2024; in Piemonte viene assegnato automaticamente al momento della registrazione su ROSS1000. Dove esiste un codice regionale, ottenerlo è il presupposto per richiedere poi il CIN: senza il primo, in molti casi, il secondo non viene generato.
CIN: il Codice Identificativo Nazionale
Il CIN è il codice univoco assegnato dal Ministero del Turismo a ogni unità immobiliare o struttura ricettiva tramite il portale della BDSR. È stato introdotto dall'art. 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito con modificazioni dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191. La sua funzione è uniformare la tracciabilità delle strutture su tutto il territorio nazionale e alimentare la banca dati statale.
Il codice si compone di cinque parti: la sigla IT, il codice ISTAT della provincia, il codice ISTAT del comune, il codice di classificazione della struttura e una sequenza alfanumerica casuale di cinque caratteri. Un esempio di formato è IT 039 007 B1 seguito dai cinque caratteri casuali.
La richiesta è interamente telematica e gratuita. Si accede al portale BDSR con SPID o CIE, si visualizzano le strutture collegate al proprio codice fiscale, si integrano i dati catastali eventualmente mancanti e si ottiene il codice. Secondo i dati pubblicati dal Ministero del Turismo al 14 gennaio 2026, le strutture registrate in BDSR sono 694.287 e i CIN rilasciati 621.262, pari a circa il 90% del totale, con 11.173 posizioni ancora in verifica amministrativa.
Approfondisci con la guida al Codice Identificativo Nazionale (CIN) e con i passaggi pratici su come ottenere il CIN.
CIR e CIN convivono: il doppio step
Il CIN non ha sostituito il CIR. Il sistema funziona a due livelli: prima il codice regionale, che abilita l'attività, poi il codice nazionale, che ne autorizza la pubblicità e ne consente il monitoraggio. Finché ogni Regione non completa l'integrazione tecnica con la BDSR, i due codici restano entrambi attivi.
Per le strutture già registrate in un'anagrafe regionale, la BDSR in molti casi importa i dati automaticamente e completa la richiesta in tempi rapidi. Il CIN, va ricordato, non sostituisce la classificazione regionale, né la SCIA, né la comunicazione obbligatoria delle locazioni turistiche: si aggiunge a questi adempimenti senza eliminarli.
Come ottenere CIR e CIN: i passaggi
L'iter parte sempre dall'ente locale e si chiude sul portale nazionale.
- Comunica l'avvio dell'attività al Comune o alla Regione, tramite il portale regionale o il SUAP. Per le attività in forma imprenditoriale serve la SCIA. In genere vengono richiesti i dati dell'immobile, il titolo di proprietà o di locazione e la documentazione su sicurezza e assicurazione.
- Ottieni il CIR (o il codice regionale equivalente) attraverso la piattaforma della tua Regione. Questo codice abilita l'esercizio dell'attività.
- Accedi alla BDSR con SPID o CIE, verifica i dati della struttura, integra le informazioni catastali mancanti e richiedi il CIN.
Per gli adempimenti telematici tieni a disposizione SPID o CIE per l'accesso al portale, i dati catastali aggiornati dell'unità e, dove la Regione lo richiede, firma digitale e PEC per le comunicazioni ufficiali.
Esposizione e obbligo negli annunci
Il CIN deve essere esposto all'esterno dello stabile in cui si trova l'alloggio e indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato: sito proprio, OTA come Airbnb e Booking.com, social. Dove la Regione lo prevede, lo stesso vale per il CIR. L'esposizione esterna deve comunque rispettare eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
L'omissione del codice nell'annuncio ha conseguenze concrete. Le piattaforme sono tenute a rimuovere gli annunci privi di CIN su segnalazione delle autorità competenti, con la perdita di prenotazioni che ne deriva oltre alla sanzione.
Sanzioni per CIR e CIN
Il regime sanzionatorio del CIN è definito dall'art. 13-ter, comma 9, del D.L. 145/2023. Gli importi variano in base alle dimensioni della struttura o dell'immobile e si applicano per ciascuna unità per cui è accertata la violazione.
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Locazione o struttura priva di CIN | da 800€ a 8.000€ per immobile |
| Mancata esposizione del CIN o mancata indicazione in annuncio | da 500€ a 5.000€, più rimozione dell'annuncio |
| Attività turistico-ricettiva imprenditoriale senza CIN | da 2.000€ a 10.000€ |
| Mancanza di rilevatori di gas e CO o di estintori | da 600€ a 6.000€ per violazione |
Per il CIR, le sanzioni dipendono dalla normativa regionale: il quadro nazionale di riferimento (art. 13-quater, commi 7 e 8, del D.L. 34/2019) prevede da 500€ a 5.000€ per la mancata indicazione, ma diverse Regioni hanno fissato importi e fattispecie propri. Le sanzioni statali sul CIN non si applicano quando lo stesso fatto è già punito dalla normativa regionale, per evitare la duplicazione.
Regolamento UE 2024/1028: cosa cambia dal 20 maggio 2026
Dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile il Regolamento (UE) 2024/1028, la prima norma europea dedicata alla raccolta e alla condivisione dei dati sugli affitti brevi. Trattandosi di un regolamento, e non di una direttiva, si applica direttamente senza recepimento nazionale.
Per gli host italiani il riferimento operativo resta il CIN: il codice nazionale funge da numero di registrazione univoco previsto dal regolamento. La novità riguarda soprattutto le piattaforme, che dovranno verificare i codici di registrazione degli annunci e trasmettere mensilmente i dati delle prenotazioni alle autorità nazionali. In Italia l'autorità competente è il Ministero del Turismo, che riceve i dati attraverso la BDSR.
In pratica, chi ha già CIN e CIR in regola non deve aggiungere nulla per adeguarsi al regolamento europeo. Per chi invece non li ha, l'annuncio risulta non conforme sia sul piano italiano sia su quello europeo, ed è più esposto alla rimozione da parte delle piattaforme.
Per il quadro completo leggi la guida al Regolamento UE 2024/1028 e i nuovi obblighi sugli affitti brevi nel 2026.
Errori comuni da evitare
- Pensare che il CIN abbia cancellato il CIR. I due codici convivono. In molte Regioni serve prima il codice regionale per poter richiedere quello nazionale.
- Pubblicare annunci con il solo codice regionale. Dove il CIN è obbligatorio, l'annuncio deve riportarlo. Le piattaforme rimuovono gli annunci che ne sono privi.
- Trascurare i requisiti di sicurezza. Senza rilevatori di gas e CO ed estintori conformi, la struttura rischia sanzioni autonome e il blocco della pratica.
- Dimenticare il CIN in dichiarazione dei redditi. Dal 2025 il codice va indicato nel quadro dei fabbricati; nella CU 2026 è richiesto al punto 22.
Come Chekin alleggerisce la gestione di CIR e CIN
Il CIN si richiede una volta sola, sul portale BDSR, e Chekin non interviene in quel passaggio. Il peso vero arriva dopo: ogni prenotazione attiva una catena di adempimenti che devono coincidere nei tempi e nei contenuti, ed è qui che la gestione manuale diventa fragile.
Chekin è una piattaforma di gestione automatica del check-in e degli obblighi normativi per host e property manager attivi in Italia. Una volta richiesto e ottenuto il CIN, il codice entra nei flussi che Chekin automatizza:
- Trasmissione automatica ad Alloggiati Web e ai sistemi ISTAT regionali, con integrazione Regione per Regione, senza caricare i file a mano entro le 24 ore.
- Verifica dell'identità degli ospiti tramite OCR e riconoscimento biometrico, in linea con l'identificazione richiesta dalla normativa.
- Archiviazione digitale delle ricevute per cinque anni, in conformità ai termini di conservazione previsti.
- Calcolo e addebito automatico dell'imposta di soggiorno in base al Comune.
Il CIN, i dati degli ospiti e le comunicazioni alle autorità restano così allineati in un unico flusso, riducendo il rischio di disallineamenti tra annuncio, registrazione e dichiarazione.
La conformità finale dipende dalla configurazione adottata e dal parere del consulente legale.
Conclusione
Gestire correttamente CIR e CIN è il presupposto per operare in regola negli affitti brevi in Italia: il primo abilita l'attività a livello regionale, il secondo la rende pubblicabile e tracciabile a livello nazionale. Con il CIN obbligatorio dal 2025, le sanzioni fino a 8.000€ per immobile e il Regolamento UE pienamente applicabile dal 20 maggio 2026, conviene verificare al più presto che la struttura abbia entrambi i codici corretti e indicati in ogni annuncio.
FAQ
Il CIR è il Codice Identificativo Regionale, rilasciato dalla Regione, e abilita all'esercizio dell'attività sul territorio. Il CIN è il Codice Identificativo Nazionale, assegnato dal Ministero del Turismo, e serve a identificare la struttura a livello nazionale e a esporla negli annunci. I due codici convivono e rispondono a funzioni diverse.
No. Il CIN non sostituisce il CIR. Il sistema funziona a due livelli: prima il codice regionale, che abilita l'attività, poi il codice nazionale, che ne autorizza la pubblicità. Finché ogni Regione non completa l'integrazione con la BDSR, entrambi i codici restano attivi e vanno indicati dove previsto.
Il CIN si richiede gratuitamente sul portale BDSR del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE. Si visualizzano le strutture collegate al proprio codice fiscale, si integrano i dati catastali mancanti e si ottiene il codice. In molte Regioni serve prima il CIR o un codice regionale equivalente.
La locazione di un immobile privo di CIN comporta una sanzione da 800€ a 8.000€, in base alle dimensioni della struttura. La mancata esposizione del codice o la mancata indicazione in annuncio è punita da 500€ a 5.000€, con rimozione dell'annuncio dalle piattaforme su segnalazione delle autorità.
Il CIN va esposto all'esterno dello stabile in cui si trova l'alloggio e indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato: sito proprio, OTA come Airbnb e Booking.com, social. Dove la Regione lo prevede, lo stesso obbligo vale per il CIR. L'esposizione deve rispettare eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
Dal 20 maggio 2026 le piattaforme di affitti brevi devono verificare i codici di registrazione e trasmettere mensilmente i dati delle prenotazioni alle autorità nazionali. In Italia l'autorità competente è il Ministero del Turismo, tramite la BDSR. Per gli host il riferimento operativo resta il CIN, già obbligatorio.
