O mercado do arrendamento de curta duração em Portugal está a sofrer uma mudança radical. Em outubro de 2023, o governo introduziu nova legislação sobre o alojamento local (Regime do Alojamento Local) para travar o excesso de turismo, proteger as habitações dos residentes e promover o crescimento sustentável.
Para os anfitriões, estas alterações trazem regras mais rigorosas, sanções financeiras e oportunidades de adaptação. Quer opere em Lisboa, no Porto ou no Algarve, este guia explica o que a lei significa para o seu negócio, como cumpri-la e as estratégias para prosperar sob o novo enquadramento.
Compreender a nova legislação do alojamento local em Portugal
O que está a mudar?
A lei atualizada tem como alvo os alugueres de curta duração (STRs) em zonas urbanas muito procuradas. As principais atualizações incluem:
- Suspensão de licenças: não serão emitidas novas licenças de AL (Alojamento Local) em zonas saturadas como Lisboa, Porto e partes do Algarve.
- Requisitos da renovação: as licenças existentes devem cumprir critérios mais rigorosos (por exemplo, controlo do ruído, certificações de segurança) para a renovação automática.
- Incentivos rurais: aplicam-se exceções em propriedades rurais e moradias de luxo de forma a estimular o turismo em regiões menos povoadas.
- Isenções fiscais: redução dos impostos do IRS/IMI para os anfitriões que convertam os STRs em alugueres de longa duração (mais de 12 meses).
Porque é que a lei foi introduzida?
Crise habitacional: 85% dos apartamentos do centro histórico de Lisboa são STRs, o que implica a deslocação dos residentes.
Queixas da comunidade: ruído, lixo e sobrelotação em zonas turísticas.
Pressão da UE: estar alinhado com os objetivos da sustentabilidade e modelos de turismo equilibrados.
Como a nova legislação sobre o alojamento local afeta a sua empresa
Congelamento de licenças em zonas saturadas
- Áreas afetadas: 19 freguesias em Lisboa, 5 no Porto e cidades do litoral algarvio (por exemplo, Albufeira, Loulé).
Exceções:
- Propriedades rurais (≥ a 2 km dos centros urbanos).
- Moradias de luxo (≥ 4 quartos, piscinas ou comodidades premium).
- Municípios não saturados (por exemplo, Bragança, Guarda).
Regras de renovação mais rigorosas para as licenças existentes
Para manter a sua licença de AL, deve agora:
- Passar nas inspeções anuais: segurança contra incêndios, isolamento acústico e normas de higiene.
- Instalar equipamentos obrigatórios: exaustores nas cozinhas, janelas com vidros duplos.
- Certificados energéticos: atingir pelo menos uma classificação energética de classe C.
Coimas e sanções
- Operar sem licença: coimas até 3750 € (primeira infração) ou 44 000 € (reincidência).
- Violações do ruído: 200 € – 2000€ por queixa.
- Publicidade falsa: saída de plataformas como a Airbnb + coimas de 1500 €.
4. Incentivos para alugueres de longa duração
- Reduções de impostos: redução de 50% no imposto de IRS para os anfitriões que alterarem para arrendamentos de 12 meses ou mais.
- Descontos no IMI: redução do imposto sobre imóveis de até 50% nas zonas não saturadas.
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5 passos para garantir a conformidade com a nova lei
1. Verifique o estado da sua licença
- Consulte o Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL) de Portugal para confirmar a validade da sua licença.
- As renovações são automáticas apenas se cumprir os requisitos atualizados.
2. Melhore a sua propriedade
- Controlo do ruído: instale isolamento acústico nos quartos e nas áreas comuns.
- Equipamento de segurança: extintores, detetores de fumo e kits de primeiros socorros.
- Eficiência energética: contrate um técnico certificado para atualizar para a classe C+.
3. Mercados-alvo isentos
- Turismo rural: promover estadias ecológicas em regiões como o Alentejo ou a Madeira.
- Alugueres de luxo: investir em comodidades topo de gama (por exemplo, chefes de cozinha privados, spas) de forma a qualificar-se para as exceções relativas a moradias.
4. Tirar partido das ferramentas de automatização
- Registo de hóspedes: utilizar o Chekin para recolher automaticamente os dados do passaporte/documento de identificação e enviá-los ao SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras).
- Gestão de impostos: calcular e pagar automaticamente as taxas turísticas (por exemplo, a taxa de 2 €/noite de Lisboa).
- Sincronização de reservas: acompanhar a ocupação no Airbnb, Booking.com e Vrbo para evitar ultrapassar os limites locais.
5. Considerar o aluguer de longa duração
- Plataformas: anuncie na HousingAnywhere ou Spotahome para inquilinos de 6-12 meses.
- Vantagens: ofereça descontos para estadias prolongadas (por exemplo, 10% de desconto em alugueres de 6 meses).
Conjunto de automatização jurídica da Chekin
- Registo automático: envie os dados dos hóspedes às autoridades em tempo real.
- Envio de impostos: cumpra com os impostos turísticos locais sem esforço.
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Conclusão
A nova legislação do alojamento local em Portugal não é o fim do aluguer de curta duração, é um apelo à inovação. Ao atualizar os imóveis, direcionando-os para mercados isentos e automatizando a conformidade com ferramentas como o Chekin, os anfitriões podem evitar multas e garantir o sucesso a longo prazo.
Mantenha-se informado, adapte-se estrategicamente e transforme os desafios regulamentares em oportunidades.
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