Quem rentabiliza uma habitação através de arrendamento de curta duração em Portugal continua obrigado a fazer o registo de alojamento local antes de receber o primeiro hóspede. Desde novembro de 2024, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 76/2024, o quadro legal regressou a um regime próximo do que vigorava antes da Lei “Mais Habitação”. Os municípios mantiveram a autonomia para declarar áreas de contenção, mas a suspensão nacional de novos registos, a contribuição extraordinária (CEAL) e a reautorização quinquenal deixaram de existir.
O que é o registo de alojamento local?
O registo de alojamento local é o procedimento administrativo através do qual o proprietário ou explorador de uma habitação a destina à prestação de serviços de alojamento turístico de curta duração. Resulta na atribuição de um número no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), também referido como NRAL em comunicações comerciais, sem o qual a atividade é ilegal e sujeita a coimas que podem atingir os 35.000€ no caso de pessoas singulares.
A atividade rege-se pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 62/2018, pela Lei n.º 56/2023 e pelo Decreto-Lei n.º 76/2024. O registo é efetuado junto da câmara municipal da localidade do imóvel, através do Balcão Único Eletrónico no Balcão do Empreendedor (eportugal.gov.pt).
Quem precisa de fazer o registo de alojamento local em 2026
Qualquer pessoa singular ou coletiva que disponibilize uma unidade habitacional a turistas, mediante remuneração, por períodos inferiores a 30 dias seguidos. Inclui arrendamentos por plataformas como Airbnb, Booking.com, Vrbo ou contratos diretos. A obrigação aplica-se mesmo a estadias ocasionais, e o anfitrião responde pelas infrações registadas durante a exploração.
Estão dispensados deste regime os hotéis, apart-hotéis e demais empreendimentos turísticos previstos no Decreto-Lei n.º 39/2008, bem como os arrendamentos urbanos de longa duração.
Casos comuns que exigem registo
- Apartamento arrendado em parte ou na totalidade através do Airbnb
- Moradia de férias na Costa Vicentina alugada por semanas
- Quartos numa habitação principal disponibilizados a turistas
- Alojamentos rurais com gestão por proprietário individual
- Imóvel adquirido para investimento e operado por gestor profissional
Tipos de alojamento local em Portugal
A legislação portuguesa contempla quatro modalidades de AL, cada uma com requisitos próprios definidos no artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 128/2014.
| Modalidade | Característica | Capacidade máxima |
|---|---|---|
| Moradia | Edifício autónomo unifamiliar | 9 quartos / 30 utentes |
| Apartamento | Fração autónoma de edifício | 9 quartos / 30 utentes |
| Estabelecimento de hospedagem | Quartos em fração autónoma | 9 quartos / 30 utentes |
| Quartos | Quartos na habitação própria do anfitrião | Até 3 quartos |
A modalidade “quartos” requer que o anfitrião resida na mesma habitação durante a exploração. Os “estabelecimentos de hospedagem” subdividem-se ainda em “hostels”, quando a oferta predominante é em dormitório.
Requisitos para o registo de alojamento local
Antes de submeter a comunicação prévia, o anfitrião deve garantir que o imóvel e a documentação estão em conformidade.
Requisitos do imóvel:
- Autorização de utilização para fins habitacionais (alvará) emitida pela câmara municipal
- Cumprimento das condições de habitabilidade previstas no Regime Geral das Edificações Urbanas
- Instalação sanitária com lavatório, retrete e duche ou banheira
- Sistema de ventilação natural ou mecânica em todas as divisões
- Equipamento de extinção de incêndios (extintor e manta) e detetores de gás, quando aplicável
- Kit de primeiros socorros
- Livro de reclamações em formato físico e eletrónico
Documentação obrigatória:
- Documento de identificação do titular da exploração e respetivo NIF
- Caderneta predial urbana e certidão permanente do registo predial
- Cópia da autorização de utilização ou título equivalente
- Apólice de seguro de responsabilidade civil com cobertura mínima de 75.000€
- Termo de responsabilidade do explorador
- Ata da assembleia de condóminos a autorizar a exploração, quando o regulamento do condomínio o exija (apenas para apartamentos)
A apólice de seguro deve cobrir danos patrimoniais e não patrimoniais a hóspedes e a terceiros decorrentes da atividade. Sem ela, a câmara municipal pode cancelar o registo a qualquer momento.
Como fazer o registo de alojamento local passo a passo
O processo é integralmente eletrónico desde 2018. Implica a submissão de uma comunicação prévia com prazo à câmara municipal, que dispõe de 30 dias para se opor.
Passo 1: Verificar a área de contenção
Cada câmara municipal pode declarar áreas de contenção onde o registo de novos AL fica suspenso ou condicionado. Lisboa e Porto mantêm restrições em zonas históricas, e o Decreto-Lei n.º 76/2024 reforçou esta competência municipal. A consulta deve ser feita no portal da câmara competente antes de qualquer outra diligência.
Passo 2: Aceder ao Balcão do Empreendedor
A submissão é feita em eportugal.gov.pt, na área “Iniciar Atividade”, com autenticação por Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão. O formulário identifica o titular, o imóvel e a modalidade pretendida.
Passo 3: Preencher a comunicação prévia com prazo
O formulário pede:
- Nome ou denominação do titular da exploração e NIF
- Endereço completo do imóvel e respetivo artigo matricial
- Modalidade de AL e capacidade (número de quartos e utentes)
- Nome adotado pelo estabelecimento (opcional)
- Indicação de se o titular é ou não proprietário do imóvel
- Identificação do responsável pela exploração
Passo 4: Anexar a documentação
Os documentos enumerados na secção anterior são carregados em formato digital. O sistema valida automaticamente a coerência entre a autorização de utilização e a finalidade declarada.
Passo 5: Aguardar o prazo de oposição
A câmara municipal tem 30 dias para se pronunciar. Não havendo oposição, o registo é tacitamente deferido. O número de RNAL é gerado e comunicado ao titular pelo próprio Balcão do Empreendedor, e a partir desse momento o estabelecimento pode operar.
Passo 6: Fixar a placa identificativa
A placa “AL” deve ser afixada no exterior do imóvel, em local visível, com as dimensões e formato definidos pela Portaria n.º 138/2020. A omissão desta placa é uma contraordenação leve com coima entre 50€ e 750€.
Quanto custa o registo de alojamento local em 2026
A submissão da comunicação prévia no Balcão do Empreendedor é gratuita. Os custos efetivos derivam dos requisitos preparatórios e da operação subsequente.
| Despesa | Valor estimado |
|---|---|
| Apólice de seguro de responsabilidade civil (anual) | 80€ a 250€ |
| Equipamento de segurança contra incêndios | 60€ a 150€ |
| Placa identificativa “AL” | 25€ a 80€ |
| Livro de reclamações eletrónico (subscrição anual) | 25€ a 60€ |
| Certidão permanente do registo predial | 15€ |
| Caderneta predial urbana | gratuita pelo Portal das Finanças |
A revogação da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, eliminou a taxa anual que incidia sobre o coeficiente de exploração desde 2024. Os anfitriões deixaram de ter este encargo a partir do exercício de 2025.
Prazos e validade do registo
O número de RNAL tem, em regra, duração indeterminada. O Decreto-Lei n.º 76/2024 revogou a obrigação de reautorização quinquenal introduzida pela Lei n.º 56/2023, e o registo voltou a ter o regime estável que vigorava até 2023.
O registo caduca quando:
- O titular comunica formalmente a cessação da atividade
- A câmara municipal cancela o registo por incumprimento dos requisitos
- O imóvel deixa de cumprir as condições de habitabilidade
- A atividade está suspensa por mais de 12 meses consecutivos
Qualquer alteração à exploração (capacidade, titularidade, modalidade) deve ser comunicada à câmara municipal no prazo de 10 dias.
Obrigações após o registo de alojamento local
Obter o número de RNAL é o ponto de partida. O exercício regular da atividade implica cumprir várias obrigações periódicas, fiscalizadas por entidades distintas.
Comunicação de hóspedes estrangeiros à PSP
Após a extinção do SEF, em outubro de 2023, a competência pela receção dos boletins de alojamento foi transferida para a Polícia de Segurança Pública (PSP). A comunicação faz-se por via eletrónica no portal SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento), agora operado pela PSP em articulação com a AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo).
A obrigação aplica-se a todos os hóspedes não nacionais e o prazo é de até três dias após a entrada do hóspede. O incumprimento gera coimas entre 100€ e 2.000€ por hóspede não comunicado.
Leia mais sobre: SEF Alojamento Local: Guia de Comunicação Obrigatória
Inquéritos mensais ao Instituto Nacional de Estatística
Estabelecimentos com capacidade igual ou superior a 10 utentes integram a amostra de inquéritos mensais ao turismo do INE. Implica reportar ocupação, dormidas e proveniência dos hóspedes.
Imposto sobre o Valor Acrescentado
Os serviços de alojamento estão sujeitos à taxa reduzida de IVA de 6% no continente, 5% na Madeira e 4% nos Açores. A isenção do artigo 53.º do CIVA aplica-se a quem fature menos de 15.000€ anuais.
Taxa turística municipal
Lisboa, Porto, Cascais, Sintra, Vila Nova de Gaia, Matosinhos e Faro, entre outros municípios, aplicam taxa turística municipal. O valor varia entre 1€ e 4€ por hóspede e por noite, com limites de 7 a 10 noites consecutivas. A cobrança é da responsabilidade do anfitrião, que entrega o valor ao município no prazo regulamentar.
Livro de reclamações
A disponibilização do livro de reclamações em formato físico e eletrónico é obrigatória. As reclamações eletrónicas são automaticamente enviadas à entidade reguladora do setor.
Áreas de contenção: o que mudou com a revogação da Lei “Mais Habitação”
A Lei n.º 56/2023 introduziu a suspensão nacional de novos registos de AL em apartamentos, salvo nos territórios do interior previstos no Decreto-Lei n.º 208/2017. Esta suspensão foi totalmente revogada pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde novembro de 2024.
O regime atual tem quatro pontos práticos:
- O registo de AL é livre em todo o território nacional, salvo nas áreas de contenção declaradas pelas câmaras municipais
- Cada município define as suas áreas de contenção com base em densidade de AL, pressão imobiliária local e impacto no parque habitacional
- Lisboa, Porto, Funchal e municípios do Algarve mantêm áreas de contenção, atualizadas anualmente
- O cancelamento automático após cinco anos foi eliminado
Antes de iniciar qualquer processo de registo, a consulta ao portal da câmara competente confirma se o imóvel está ou não numa área de contenção ativa.
Implicações fiscais do alojamento local
O regime fiscal do AL depende da forma jurídica adotada pelo titular e da inscrição como atividade empresarial.
Pessoas singulares: categoria B do IRS
Os rendimentos do AL são, regra geral, tributados na categoria B do IRS. No regime simplificado, o coeficiente aplicável é 0,35 para moradias e apartamentos, e 0,50 para a modalidade “quartos” e estabelecimentos de hospedagem em moradias afetas a habitação própria. A inscrição como empresário em nome individual nas Finanças é obrigatória.
Pessoas coletivas: IRC
Sociedades com atividade de AL são tributadas em IRC à taxa geral, com possibilidade de aplicação do regime simplificado para PME com volume de negócios inferior a 200.000€.
Imposto Municipal sobre Imóveis
O IMI continua a aplicar-se à taxa fixada pela câmara municipal. Os imóveis afetos a AL não usufruem das isenções de IMI aplicáveis à habitação própria permanente.
Adicional ao IMI (AIMI)
Imóveis com valor patrimonial tributário superior a 600.000€ ficam sujeitos ao AIMI, sem prejuízo das deduções aplicáveis à exploração de atividade económica.
Como Chekin automatiza o cumprimento legal do alojamento local
O volume de comunicações exigido por estas obrigações é difícil de gerir manualmente, sobretudo para anfitriões com mais do que uma propriedade. Cada hóspede estrangeiro implica boletim no portal da PSP em três dias; cada noite paga em concelhos com taxa turística implica registo, cobrança e entrega ao município; cada reserva implica recolha de identificação válida e do termo de responsabilidade.
Chekin é uma plataforma de automatização legal especializada no mercado português, que executa estas tarefas sem intervenção do anfitrião:
- Online check-in com OCR e verificação biométrica de identidade: o hóspede preenche os dados antes de chegar e fotografa o documento de identificação a partir do telemóvel. O sistema valida a autenticidade do documento e confirma a identidade através de biometria facial.
- Integração SIBA com a PSP: os boletins de alojamento são gerados e submetidos automaticamente ao portal da PSP no prazo legal de três dias, com confirmação eletrónica de receção.
- Cobrança automatizada da taxa turística municipal: aplicação automática das taxas de Lisboa, Porto, Cascais, Sintra e demais municípios, com cobrança ao hóspede e relatório consolidado para entrega à câmara.
- Proteção contra danos: cobertura de danos no imóvel sem dependência de caução manual, contratada antes do check-in.
- Guia digital de boas-vindas e Inbox Unificada com IA: comunicação centralizada com o hóspede em várias plataformas, com respostas geradas a partir do histórico do alojamento.
- Upselling: oferta de serviços adicionais (early check-in, late check-out, transferes, experiências locais) na fase pré-estadia, com pagamento integrado.
A integração com channel managers e PMS faz-se sem intervenção técnica adicional. Cada nova reserva ativa o fluxo automaticamente, e o anfitrião acompanha o estado de cada obrigação num único painel em vez de gerir portais separados.
Perguntas frequentes sobre o registo de alojamento local
Sim. Qualquer habitação cedida a turistas mediante remuneração por períodos inferiores a 30 dias deve estar inscrita no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Operar sem o número de registo configura contraordenação muito grave, com coimas entre 2.500€ e 35.000€ para pessoas singulares, e até 250.000€ para pessoas coletivas.
Após a submissão da comunicação prévia no Balcão do Empreendedor, a câmara municipal dispõe de 30 dias para se opor. Não havendo oposição, o registo é tacitamente deferido e o número de RNAL é gerado de imediato. Em municípios com elevado volume de pedidos, o processo administrativo pode estender-se até 45 dias úteis.
Sim. O explorador pode ser inquilino, usufrutuário ou comodatário do imóvel, desde que tenha autorização expressa do proprietário e o título de exploração demonstre o direito de utilização. O contrato de arrendamento, no caso de inquilinos, deve permitir esta finalidade de forma explícita.
A assembleia de condóminos pode opor-se à exploração de AL nos apartamentos do edifício por deliberação aprovada por maioria de dois terços, conforme o n.º 4 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014. A oposição deve constar de ata e ser comunicada à câmara municipal.
O Decreto-Lei n.º 76/2024 revogou a suspensão nacional de novos registos, eliminou a CEAL e acabou com a reautorização quinquenal. Em 2026, o registo voltou a ter duração indeterminada, sem taxa anual sobre o coeficiente de exploração, e a competência sobre áreas de contenção regressou aos municípios.
A omissão de comunicação no portal SIBA constitui contraordenação punível com coima entre 100€ e 2.000€ por hóspede não comunicado. Em caso de reincidência ou volume elevado, o estabelecimento pode ser objeto de inspeção e o número de RNAL pode ser cancelado pela câmara municipal.
Conclusão
O registo de alojamento local em 2026 regressou ao quadro de estabilidade que vigorava antes da Lei “Mais Habitação”, com duração indeterminada e sem a contribuição extraordinária. A submissão da comunicação prévia no Balcão do Empreendedor não tem custo direto, mas exige documentação rigorosa e pressupõe que o imóvel não se encontra em área de contenção declarada pela câmara municipal. A operação subsequente continua a depender do cumprimento contínuo das comunicações à PSP, ao INE, às Finanças e ao município competente.
A consulta da área de contenção antes de qualquer outra diligência é o que mais determina o sucesso ou insucesso de um pedido de registo de alojamento local. Tudo o resto (seguro, alvará, condomínio, documentação fiscal) é resolúvel; um pedido em zona vedada não é.
Se gere alojamentos locais ou unidades hoteleiras e quer simplificar a faturação sem comprometer a conformidade, vale a pena rever o seu processo atual e apostar numa operação mais automatizada.
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