Alquilar una vivienda en Airbnb, Booking o Vrbo genera ingresos que tributan en España. La duda más frecuente del anfitrión particular es si esa actividad lleva IVA, qué impuestos se pagan y cómo se reflejan en la declaración de la Renta. La respuesta corta: depende de si se prestan o no servicios propios de la hostelería durante la estancia.
Esta guía resume el régimen aplicable en 2026, los cambios recientes y los pasos concretos para declarar.
Resumen
| Situación del anfitrión | ¿Lleva IVA? | Tipo de IVA | IRPF |
|---|---|---|---|
| Alquila la vivienda sin servicios hoteleros | Sujeto y exento | — | Rendimientos del capital inmobiliario |
| Alquila la vivienda con servicios hoteleros (limpieza durante la estancia, ropa, restauración, recepción…) | Sujeto y no exento | 10 % | Rendimientos de actividad económica |
| Cede la vivienda a una empresa explotadora que la subarrienda al cliente final | Sujeto y no exento | 21 % | Rendimientos del capital inmobiliario |
| Plataforma (Airbnb, Booking…) por su comisión | Sujeto y no exento | 21 % | (No aplica al anfitrión) |
¿El alquiler turístico está sujeto a IVA?
Sí. Según el artículo 4 de la Ley 37/1992 del IVA, el arrendamiento de inmuebles está sujeto al impuesto porque el arrendador se considera empresario o profesional a efectos del IVA. Otra cosa es que la operación esté exenta, que es lo que ocurre con la mayoría de alquileres turísticos realizados por particulares a través de plataformas.
La clave está en el artículo 20.uno.23º de esa misma ley: el arrendamiento de vivienda está exento de IVA salvo cuando el arrendador se obliga a prestar servicios propios de la industria hotelera.
¿Qué cuenta como «servicio hotelero»?
| Sí es servicio hotelero (rompe la exención) | No es servicio hotelero (mantiene la exención) |
|---|---|
| Limpieza periódica durante la estancia | Limpieza antes de la entrada y tras la salida |
| Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia | Cambio de ropa entre huéspedes |
| Servicio de recepción y atención permanente | Asistencia puntual en fontanería, electricidad o cerrajería |
| Restauración, lavandería, servicio de habitaciones | Limpieza de zonas comunes del edificio |
| Custodia de equipajes, conserjería 24 h | Entrega de llaves o check-in remoto |
Si el anfitrión solo presta lo que aparece en la columna derecha, la actividad mantiene la exención de IVA. En cuanto se ofrece algo de la columna izquierda, deja de estar exenta y se grava al 10 %.
IRPF: dos formas de tributar según los servicios
El IRPF se paga siempre, con o sin IVA. Lo que cambia es la categoría en la que se declaran los ingresos.
| Concepto | Sin servicios hoteleros | Con servicios hoteleros |
|---|---|---|
| Tipo de rendimiento | Capital inmobiliario | Actividad económica |
| Alta censal (modelo 036/037) | No obligatoria | Obligatoria |
| IVA | Exento | 10 % |
| IAE | Generalmente exento por umbral de facturación | Alta obligatoria; tributa al superar 1 M € de facturación |
| Reducción del 60 % por vivienda habitual | No aplica | No aplica |
| Gastos deducibles | Solo proporcionales a los días alquilados | Todos los afectos a la actividad |
| Imputación por días vacíos | Sí (1,1 % o 2 % del valor catastral) | No |
La inmensa mayoría de anfitriones particulares cae en la primera columna: alquila la vivienda sin servicios, no factura con IVA y declara los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario.
Cómo declarar paso a paso en la Renta 2025
La campaña de la Renta 2025 se presenta entre el 8 de abril y el 30 de junio de 2026. Para los anfitriones, el portal Renta Web ya carga buena parte de los datos gracias al modelo informativo que envían las plataformas (ver más abajo). Aun así, conviene revisar y completar.
Casillas clave en Renta Web
| Casilla | Concepto |
|---|---|
| 0102 | Rendimientos íntegros de arrendamiento de inmuebles urbanos |
| 0106 | Reducción aplicable (no aplica al alquiler turístico sin servicios) |
| 0107 | Intereses de financiación |
| 0109 | IBI y otros tributos no estatales |
| 0111 | Primas de seguros |
| 0113 | Gastos de reparación y conservación |
| 0115 | Otros gastos deducibles (comisiones, suministros, comunidad…) |
El doble cómputo: días alquilados y días vacíos
Una misma vivienda turística genera dos rendimientos distintos en el mismo ejercicio:
- Días alquilados: rendimientos del capital inmobiliario por los ingresos cobrados, menos los gastos deducibles prorrateados.
- Días vacíos: imputación de rentas inmobiliarias por el periodo no alquilado, calculada sobre el valor catastral (1,1 % si el catastro se ha revisado a partir de 1994, 2 % si la última revisión es anterior), también prorrateada por los días en los que el inmueble estuvo a disposición del propietario.
Quien declare solo lo cobrado y olvide la imputación por días vacíos comete uno de los errores más frecuentes —y más fáciles de detectar por Hacienda.
Gastos deducibles del alquiler turístico
Se deducen proporcionalmente al número de días que la vivienda estuvo efectivamente alquilada dentro del ejercicio.
| Gasto | Deducible | Notas |
|---|---|---|
| Comisión de la plataforma (Airbnb, Booking, Vrbo…) | 100 % | Es un gasto necesario de la actividad |
| Suministros (luz, agua, gas, internet) | Prorrateado | Solo por los días con huéspedes |
| Comunidad de propietarios | Prorrateado | Por días alquilados |
| IBI y tasas locales | Prorrateado | Por días alquilados |
| Seguro del hogar y de responsabilidad civil | Prorrateado | Por días alquilados |
| Reparaciones y conservación | Prorrateado | Mantenimiento, pintura, sustitución de elementos |
| Mejoras (obras de inversión) | Vía amortización | No deducibles como gasto del ejercicio |
| Intereses de préstamo hipotecario | Prorrateado | Hasta el límite de los ingresos íntegros |
| Amortización del inmueble | 3 % anual | Sobre el mayor entre coste de adquisición y valor catastral (excluido el suelo) |
| Honorarios de gestor o asesor fiscal | Prorrateado | Por la parte vinculada a la actividad |
Si el gasto se asocia a una mejora estructural y no a una reparación, no es deducible como gasto corriente, sino a través de la amortización.
Modelo 238: lo que las plataformas reportan a Hacienda
Desde 2024, las plataformas digitales declaran a la Agencia Tributaria los ingresos y datos del anfitrión a través del modelo 238, que sustituye al antiguo modelo 179. La obligación nace de la trasposición de la directiva DAC7 de la Unión Europea, orientada a aumentar la transparencia fiscal en plataformas colaborativas.
El modelo 238 no lo presenta el anfitrión: lo presentan Airbnb, Booking, Vrbo y similares, e incluye:
- Identidad del titular del inmueble.
- Localización y referencia catastral.
- Número de días alquilados.
- Importe bruto cobrado por reserva.
Esto significa que Hacienda dispone, antes de abrirse la campaña de Renta, de información detallada de todas las reservas gestionadas a través de plataformas. La declaración voluntaria fuera de plazo o la omisión deliberada se detecta de forma sistemática mediante cruce de datos.
Las sanciones por no declarar ingresos del alquiler turístico oscilan entre el 50 % y el 150 % del importe no declarado, además de intereses de demora.
Lo que cambia en 2026 y lo que viene en 2027-2028
Ya en vigor (1 de enero de 2026):
- Nuevo régimen de reducciones del IRPF para arrendamientos de vivienda habitual (no aplica al turístico, pero altera el contexto comparativo).
- Modelo 238 plenamente consolidado: las plataformas reportan en plazo anual.
En desarrollo normativo:
- En marzo de 2025 la Unión Europea aprobó una nueva directiva del IVA sobre economía de plataformas que extiende a Airbnb, Booking y otros operadores la obligación de recaudar y declarar el IVA en nombre del anfitrión cuando este no esté identificado como sujeto pasivo del impuesto.
- La normativa europea será obligatoria a partir de enero de 2028.
- España transpondrá previsiblemente la norma durante 2027.
A partir de la transposición, el anfitrión particular que hoy queda exento podrá ver cómo la plataforma le repercute el IVA directamente, modificando el precio final al huésped. La línea entre «alquiler sin servicios» y «servicio hotelero asimilado» cobrará todavía más peso porque será la base del nuevo régimen de recaudación.
Errores frecuentes al declarar el alquiler turístico
- Olvidar la imputación de renta por días vacíos. El cruce con catastro y el modelo 238 lo detecta al instante.
- Deducir gastos al 100 % en lugar de prorratearlos por días de ocupación efectiva.
- Aplicar la reducción del 60 % de vivienda habitual. No corresponde al uso turístico bajo ninguna circunstancia.
- Considerar «servicio hotelero» la limpieza entre huéspedes. Es limpieza de entrada/salida, no rompe la exención.
- No darse de alta en el censo (036/037) cuando se ofrecen servicios hoteleros.
- Declarar como rendimientos del capital inmobiliario una explotación con servicios completos. Si hay restauración, recepción o limpieza durante la estancia, son rendimientos de actividad económica.
- Suponer que el modelo 238 lo presenta el propietario. Es obligación de la plataforma; el anfitrión solo declara en su Renta.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar IVA si alquilo mi piso en Airbnb sin prestar servicios? No. La operación está sujeta al IVA pero exenta. No se factura IVA al huésped ni se ingresa en el modelo 303.
¿Y si solo limpio entre huéspedes? La limpieza de entrada y salida no se considera servicio hotelero. La exención se mantiene mientras no haya limpieza durante la estancia del cliente.
¿En qué casilla de la Renta declaro los ingresos de Airbnb? En la casilla 0102 de Renta Web, junto con la referencia catastral del inmueble. Los gastos deducibles se imputan en las casillas 0106 a 0115.
¿Puedo deducir la comisión que me cobra Airbnb o Booking? Sí, al 100 % por los días efectivamente alquilados, como gasto necesario para obtener los ingresos.
¿Necesito darme de alta como autónomo para alquilar mi vivienda turística? No, si no prestas servicios hoteleros. Sí, si los prestas: en ese caso debes presentar el modelo 036/037 y declarar como actividad económica.
¿Qué pasa si Hacienda detecta que no he declarado los ingresos de Airbnb? La sanción va del 50 % al 150 % del importe no declarado, según la gravedad, más intereses de demora. Las plataformas ya informan a Hacienda a través del modelo 238.
¿Las plataformas pagarán el IVA directamente en el futuro? Sí. La directiva europea aprobada en marzo de 2025 obliga a las plataformas a recaudar el IVA en nombre del anfitrión cuando este no sea sujeto pasivo. La obligación europea entra en vigor en enero de 2028; España transpondrá la norma previsiblemente durante 2027.
¿Tengo que declarar también los días en los que la vivienda está vacía? Sí. Por los días no alquilados se imputa una renta inmobiliaria del 1,1 % o 2 % del valor catastral, según la fecha de revisión del catastro.
El IVA es solo una capa del cumplimiento
Aclarar la situación fiscal del alquiler turístico es imprescindible, pero el IVA y el IRPF son solo una parte de las obligaciones que recaen sobre el anfitrión en España. El registro obligatorio de viajeros en SES.HOSPEDAJES, la declaración al Ministerio del Interior en plazo, el cobro automatizado de tasas turísticas municipales y la documentación exigida por las autoridades autonómicas conviven con la fiscalidad y son, en la práctica, donde se concentran la mayoría de incidencias y sanciones operativas.
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