El 25 de marzo de 2026, el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobó la modificación del decreto que regula las viviendas de uso turístico (VUT) en la región. No es una reforma menor. El nuevo texto introduce tamaños mínimos de estancias, ocupación máxima, equipamiento obligatorio detallado y un cambio relevante en quién tiene que presentar la declaración responsable.
Si gestionas o tienes un piso turístico en Madrid, hay cosas que ya no son como antes.
Qué es la nueva normativa de viviendas de uso turístico en Madrid
La normativa viviendas de uso turístico Madrid actualiza el decreto regional que regula los apartamentos y VUT en la Comunidad. Según la Comunidad de Madrid, el objetivo es mejorar la calidad de la oferta turística y proteger los derechos de los usuarios.
En la práctica, endurece las condiciones para operar y traslada parte de la responsabilidad administrativa desde los propietarios hacia los gestores.
Qué cambia con la nueva normativa
La declaración responsable ya no es del propietario
Este es el cambio más relevante para el sector. Hasta ahora, era el propietario del inmueble quien debía presentar la declaración responsable para poner en marcha la actividad turística. Con la nueva normativa, esa obligación recae sobre el titular de la actividad de alojamiento turístico, que en muchos casos es una empresa gestora o un operador profesional, no el dueño del piso.
Es un giro importante para quienes gestionan carteras de apartamentos en nombre de terceros: la responsabilidad administrativa se desplaza hacia ellos.
Tamaño mínimo de estancias y ocupación máxima
La normativa introduce por primera vez requisitos concretos de superficie mínima para cada estancia y fija una ocupación máxima por vivienda. Hasta ahora estos aspectos no estaban regulados de forma específica en la Comunidad de Madrid.
Equipamiento básico obligatorio
Las viviendas de uso turístico deberán contar con un contenido mínimo que incluye:
- Ropa de cama
- Ropa de baño y de mesa
- Vajilla, cubertería y cristalería
- Utensilios de cocina
Muchas VUT ya contaban con todo esto. La diferencia es que ahora es un requisito exigible en cualquier inspección.
Certificado de idoneidad obligatorio
Todos los alojamientos deberán obtener un certificado de idoneidad. Esto afecta también a los apartamentos turísticos clasificados por llaves: las categorías 4, 3, 2 y 1 llave tienen nuevas exigencias en materia de iluminación, ventilación y capacidad.
Más sobre: CIVUT en Madrid: todo lo que debes saber como gestor turístico
Prohibición en viviendas de protección pública y donde la comunidad lo decida
Dos prohibiciones nuevas con impacto directo en el parque disponible:
- Queda prohibida la actividad turística en viviendas de protección pública.
- Las comunidades de vecinos pueden decidir prohibir las VUT en su edificio.
Los ayuntamientos fijan los límites por edificio, área o zona
La normativa autonómica deja en manos de los ayuntamientos la capacidad de fijar el número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, área o zona, a través del planeamiento urbanístico y las ordenanzas municipales. La Comunidad marca el marco, los municipios aplican los límites concretos.
El contexto: Madrid lleva dos años endureciendo el control
Esta reforma no llega sola. Se enmarca en un plan de refuerzo y control de las VUT que la Comunidad inició en la segunda mitad de 2024. Los datos que maneja la propia administración regional muestran la presión que se ha ejercido sobre el sector:
- En 2024 se registraron 1.153 bajas de VUT. En 2025, la cifra subió a 3.053, un 164,8% más.
- En los dos primeros meses de 2026 ya se han dado de baja 341 viviendas turísticas adicionales.
- Las inspecciones pasaron de 481 en 2024 a 588 en 2025, un 22,3% más.
- El 90% de las inspecciones de 2024 terminó con sanción. En 2025, el porcentaje fue del 85,71%.
- La Comunidad ha impuesto cerca de medio millón de euros en sanciones en los dos últimos ejercicios.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en la Comunidad de Madrid existen 15.309 viviendas de uso turístico con 50.675 plazas. Ese número ha caído un 17,5% desde las mediciones de mayo y noviembre de 2025. En términos relativos, las VUT representan el 0,52% del total de viviendas de la Comunidad, la cifra más baja entre las comunidades autónomas turísticas de España.
Comparativa: antes y después de la normativa
| Aspecto | Antes | Después (2026) |
|---|---|---|
| Declaración responsable | La presenta el propietario | La presenta el titular de la actividad |
| Tamaño mínimo de estancias | Sin regulación específica | Regulado por decreto |
| Ocupación máxima | Sin límite fijado en la norma | Fijada por decreto |
| Equipamiento obligatorio | Sin detalle normativo | Lista cerrada: ropa de cama, vajilla, utensilios |
| Certificado de idoneidad | No exigido | Obligatorio |
| VUT en protección pública | No prohibido expresamente | Prohibido |
| Veto de comunidad de vecinos | Sin mecanismo claro | Reconocido en la norma |
| Límites por zona | Sin marco autonómico | Delegados a los ayuntamientos |
Preguntas frecuentes
El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobó la modificación del decreto el 25 de marzo de 2026.
El titular de la actividad de alojamiento turístico. Si una empresa gestora opera el piso, es ella quien debe presentarla, no el propietario del inmueble.
Sí. La nueva normativa reconoce expresamente que las comunidades de vecinos pueden decidir prohibir la actividad turística en su edificio.
No puedes destinarla a uso turístico. La normativa lo prohíbe expresamente.
Es un nuevo requisito que acredita que la vivienda cumple las condiciones establecidas por la normativa. Los detalles sobre el procedimiento de obtención los determina la Comunidad de Madrid.
Sí. La Comunidad de Madrid delega en los municipios la capacidad de fijar topes máximos por edificio, área o zona a través de su planeamiento urbanístico.
La Comunidad de Madrid ha intensificado las inspecciones: 588 en 2025, con una tasa de sanción del 85,71%. No cumplir con los requisitos de equipamiento es motivo de sanción directa.
Qué deben hacer ahora los gestores y propietarios de VUT en Madrid
La normativa está en vigor. Hay tres acciones concretas que conviene revisar ya:
1. Verificar quién figura como titular de la actividad. Si gestionas pisos de terceros, la declaración responsable recae sobre ti. Asegúrate de que la documentación refleja esa realidad.
2. Revisar el equipamiento de cada vivienda. Ropa de cama, de baño, vajilla, cubertería, cristalería y utensilios de cocina son ahora exigibles en cualquier inspección. Si alguna VUT no cumple, es el momento de subsanarlo.
3. Obtener el certificado de idoneidad. Es un requisito nuevo que afecta a todos los alojamientos, incluidos los clasificados por llaves. Consulta con la Comunidad de Madrid el procedimiento y los plazos.
Cómo puede ayudarte Chekin a cumplir con la normativa
El cumplimiento normativo en las VUT no termina con la licencia o el certificado de idoneidad. Cada reserva genera obligaciones: registro de viajeros, comunicación a las autoridades, verificación de identidad del huésped, firma del contrato. Con la nueva normativa trasladando más responsabilidad a los gestores, tener ese proceso controlado en cada entrada ya no es opcional.
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Para gestores que operan carteras de apartamentos en Madrid y que asumen ahora la declaración responsable de cada uno, tener ese proceso automatizado es también una capa de seguridad ante inspecciones.
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Conclusión
Madrid no está limitando el número de pisos turísticos como ha hecho Valencia, pero sí está subiendo el listón de lo que significa operar correctamente. Equipamiento regulado, certificado de idoneidad, declaración responsable en manos del gestor, y la posibilidad de que cada ayuntamiento añada sus propios topes. La informalidad tiene cada vez menos sitio.
Para los gestores profesionales, la norma es una oportunidad de diferenciarse. Para quien lleva años operando sin estructura, es una señal de que el entorno ha cambiado y que los próximos meses van a exigir ponerse al día.
