La reciente ley que regula el alquiler vacacional en Canarias supone un antes y un después para propietarios y gestores. Ya no hablamos solo de cumplir con turismo y licencias básicas: el acceso a la vivienda, el planeamiento urbanístico y la presión social han entrado de lleno en el tablero.
En este contexto, entender la regulación alquiler vacacional Canarias es clave para tomar decisiones: dónde tener viviendas, qué riesgos asumir, qué revisar con urgencia y cómo profesionalizar la gestión para seguir siendo competitivos y cumplir con la normativa.
En este artículo encontrarás un resumen práctico de lo que trae la ley, cómo te afecta como gestor y qué pasos puedes dar —incluida la digitalización con soluciones como Chekin, que te ayudan a automatizar check-in online, reporting, pagos y gestión del huésped.
Claves de la nueva regulación alquiler vacacional Canarias
Cambio de concepto: del uso residencial al uso turístico regulado
Uno de los cambios más importantes es conceptual:
- El alquiler vacacional deja de considerarse un uso residencial de la vivienda.
- Pasa a reconocerse como actividad económica de alojamiento turístico.
¿En qué se traduce esto?
- No basta con que la vivienda esté en suelo residencial.
- Solo podrás explotarla como vivienda vacacional si el planeamiento urbanístico municipal lo permite de forma expresa en esa zona.
Es decir, el mapa de “dónde es posible operar” ya no es solo una cuestión de cumplir requisitos turísticos generales: depende de lo que diga el plan general o el planeamiento de tu municipio.
Limitaciones de suelo: reservas del 80–90% para vivienda habitual
La ley introduce reservas mínimas de suelo residencial que deben destinarse a vivienda habitual:
- Regla general: al menos el 80% del suelo residencial debe reservarse para uso residencial permanente.
- En islas y municipios con alta presión turística o de vivienda, ese porcentaje se eleva hasta el 90%.
- En las llamadas “islas verdes” (y en municipios en despoblación) los ayuntamientos podrán flexibilizar estos porcentajes para fomentar la actividad económica.
Esto implica que:
- La capacidad de crecer en número de viviendas vacacionales queda estructuralmente limitada.
- En zonas muy tensionadas, el espacio para nuevas VV puede ser prácticamente residual.
Rol clave de los ayuntamientos: zonas permitidas y mercados tensionados
La norma traslada a los ayuntamientos buena parte de la responsabilidad:
- Deben definir en qué zonas del municipio se permite el uso turístico de la vivienda.
- Esa decisión debe justificarse por criterios de sostenibilidad, capacidad de carga y equilibrio entre turismo y vivienda residencial.
Además, en zonas declaradas mercados tensionados:
- La ley prevé la suspensión de nuevas licencias de alquiler vacacional.
Aunque las herramientas legales existen, la realidad es que:
- Muchos ayuntamientos tienen recursos limitados para planificar y controlar.
- Puede haber un periodo de incertidumbre donde el planeamiento municipal todavía no esté alineado con la nueva regulación.
Para un gestor, esto se traduce en:
- Importancia de seguir de cerca lo que pasa en cada municipio concreto.
- Necesidad de adaptar la estrategia de cartera a la “foto regulatoria” local.
Prohibiciones claras: VPO, rústico y espacios protegidos
La ley no solo limita, también prohíbe de forma directa el alquiler vacacional en:
- Viviendas de protección oficial (VPO).
- Suelos rústicos.
- Espacios naturales protegidos y determinadas zonas medioambientales, salvo excepciones muy justificadas.
Si gestionas viviendas en alguno de estos contextos, la explotación turística deja de ser una opción. Y si estás valorando inversiones, estas tipologías de activos salen automáticamente del radar para uso vacacional.
Régimen transitorio: qué pasa con las viviendas ya en explotación
Una pregunta clave para cualquier gestor es: ¿qué ocurre con las viviendas ya registradas como vacacionales?
En resumen:
- Las viviendas vacacionales ya inscritas mantienen su autorización en el nuevo marco.
- Las nuevas altas, en cambio, dependerán de si el municipio permite ese uso en la zona donde se ubica la vivienda.
En la práctica:
- El stock actual se respeta en gran medida.
- El margen de crecimiento futuro estará muy condicionado por el planeamiento local y por posibles declaraciones de “mercado tensionado”.
Cómo impacta la nueva ley a gestores y propietarios
Más allá de las siglas y los discursos políticos, lo importante para ti es cómo cambia tu día a día y tu modelo de negocio.
Revisión de cartera y análisis de riesgo por ubicación
El primer impacto es estratégico:
- Necesitas un mapa de riesgo regulatorio de tu cartera:
- ¿En qué municipios operas?
- ¿Qué dice hoy el planeamiento?
- ¿Se habla de mercados tensionados o de limitar nuevas licencias?
- Algunas ubicaciones se consolidan como relativamente seguras.
- Otras pasan a ser zonas “grises” donde hay que ir con cautela en nuevas inversiones.
Pequeños propietarios vs grandes tenedores
La ley ha reabierto el debate entre pequeño propietario y gran tenedor:
- Muchos pequeños propietarios sienten que el marco se ha endurecido sin darles suficiente seguridad.
- Grandes actores (fondos, cadenas, grandes complejos) suelen tener más capacidad para anticipar cambios normativos y adaptarse.
Para property managers profesionales, esto es una oportunidad:
- Convertirte en el socio que traduce la regulación y ofrece soluciones para que los pequeños y medianos propietarios sigan operando de forma segura.
- Ofrecer herramientas y procesos que reduzcan riesgos: contratos claros, reporting impecable, canales de comunicación transparentes con huéspedes y administración.
Más inspección, más papeleo… más necesidad de sistemas
Con un marco más exigente:
- Aumenta la posibilidad de inspecciones y controles.
- Crece la importancia de la trazabilidad de cada reserva:
- Quién se aloja, cuándo, durante cuánto tiempo.
- Que las fichas de huéspedes y el reporting se envíen correctamente.
- Que los cobros y depósitos queden bien documentados.
Aquí es donde los procesos manuales y el Excel se quedan cortos. La profesionalización pasa por digitalizar:
- Check-in.
- Firma de documentos.
- Pagos y devoluciones.
- Comunicación con huéspedes.
- Integración con PMS, channel manager y otros sistemas.
Qué deben hacer hoy los gestores de alquiler vacacional en Canarias
Paso 1: Auditoría legal y urbanística básica
- Revisa, para cada vivienda:
- Situación urbanística (suelo, plan municipal, posibles limitaciones).
- Si está registrada correctamente como vivienda vacacional.
- Si cumple con los requisitos turísticos y de seguridad.
- Identifica inmuebles en:
- Zonas potencialmente tensionadas.
- Contextos prohibidos (VPO, rústico, espacios protegidos).
Paso 2: Reforzar el cumplimiento y la documentación
- Actualiza tus contratos de prestación de servicios con propietarios.
- Estandariza procesos de:
- Asegúrate de que puedes acreditar todo si la administración lo solicita.
Paso 3: Profesionalizar el guest journey y la comunicación
Un entorno regulatorio más exigente suele ir acompañado de:
- Más escrutinio sobre ruidos, molestias, convivencia.
- Mayor sensibilidad vecinal y mediática.
Responde a esto con:
- Información clara a huéspedes sobre normas de la casa y convivencia.
- Herramientas de comunicación eficientes (mensajería, automatizaciones).
- Un guest journey profesional y digital que reduzca malentendidos.
Digitalizar la operación: cómo Chekin te ayuda en el nuevo marco
La regulación alquiler vacacional Canarias obliga a poner mucho más foco en cumplimiento, procesos y trazabilidad. Intentar gestionarlo todo de forma manual es una receta para el estrés (y para el error).
Soluciones como Chekin pueden ayudarte a adaptarte a este nuevo escenario:
Online check-in y verificación de identidad
- Envío de check-in online automatizado desde el momento de la reserva.
- Recogida de datos de todos los huéspedes antes de la llegada.
- Verificación de identidad e ID para ganar seguridad y cumplir con las exigencias legales.
Reporting legal y documentación centralizada
- Generación y envío automatizado de partes de entrada y documentación requerida por las autoridades, según el país/territorio.
- Historial centralizado de huéspedes y estancias, útil ante cualquier inspección.
- Menos errores de transcripción, menos hojas en papel y más control.
Pagos online, depósitos y extras
- Cobro seguro de pagos online, depósitos y extras directamente desde el flujo de check-in.
- Trazabilidad completa de cada transacción, alineada con la reserva correspondiente.
- Menos efectivo, menos riesgo y más profesionalidad ante propietarios y administración.
Guest app, upselling y experiencia moderna
Más allá del cumplimiento, el huésped moderno espera una experiencia digital:
- Acceso a una guest app donde pueda:
- Ver detalles de la reserva.
- Encontrar normas de la casa y guías del destino.
- Contratar servicios extra (late check-out, traslados, experiencias locales) de forma segura.
- Como gestor, puedes segmentar y ofrecer upselling adaptado al tipo de huésped (familias, teletrabajadores, escapadas románticas…), generando nuevos ingresos en un entorno donde el número de viviendas puede estar limitado.
Conclusión: menos volumen, más profesionalización
La nueva regulación alquiler vacacional Canarias apunta a un modelo con:
- Menos crecimiento explosivo en número de viviendas.
- Más peso del planeamiento municipal y de la dimensión social (vivienda habitual, barrios, convivencia).
- Mayor exigencia en cuanto a cumplimiento, trazabilidad y transparencia.
En este escenario, la respuesta para gestores y property managers no puede ser seguir igual que antes. Implica:
- Revisar cartera y riesgo.
- Ordenar documentación y procesos.
- Apostar por la digitalización del guest journey, desde el check-in online hasta los pagos y el reporting legal.
Quienes se profesionalicen y se apoyen en tecnología como Chekin estarán mejor posicionados para operar de forma segura, ganar la confianza de propietarios y autoridades, y seguir siendo competitivos en un mercado donde ya no gana el que más viviendas tiene, sino el que mejor las gestiona.
Si eres propietario de un alojamiento turístico o un hotel y aún no usas Chekin, te explicamos aquí cómo ahorrar el 87% de tu tiempo y ganar más con cada reserva.
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