Il mercato degli affitti è cambiato molto negli ultimi anni grazie alla nascita di nuove tipologie particolari di locazione, come gli affiti brevi, che rivisitano il concetto tradizionale del termine legato alla formula classica 4+4. Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza sulla terminologia e sulla normativa che regola gli casa vacanze.
Affitti a breve termine
Parliamo di affitto breve quando il contratto di locazione tra proprietario e locatario non supera la durata di 18 mesi. Questi si suddividono tra affitto turistico e affitto transitorio. Ecco le principali differenze:
L’affitto turistico
Affitto breve di una locazione ad uso turistico inferiore ai 30 giorni. Questa formula di affitto breve non prevede la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e il contratto può avvenire tramite scrittura privata. Viene detto anche locazione pure o locazione turistica.
Si chiama “pura” poiché non è prevista, anzi è vietata, la fornitura di servizi complementari alla persona, come ad esempio cambio di biancheria, pasti, pulizia durante il soggiorno.
L’affitto transitorio
Affitto di locazione per un periodo dai 30 giorni ai 18 mesi. In questo caso, il contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate e certificato con marca da bollo. In entrambi i casi è necessario comunicare i dati degli ospiti/inquilini al portale della Polizia di Stato Alloggiatiweb.
Affittare con piattaforme di prenotazione come Airbnb
Per quanto concerne l’affitto turistico, al fine di ottenere maggiore visibilità per ospiti internazionali e ampliare la potenziale utenza, molti proprietari si rivolgono all’intermediazione del portale Airbnb o altre piattaforme di prenotazioni online.
Per iniziare ad affittare è necessario informarsi sulle leggi e regole da rispettare presso il comune in cui si trova l’appartamento.
Contratti
Come detto prima, il contratto va sempre redatto in forma scritta, a norma della Legge 09 dicembre 1998, n. 431. Deve contenere tutte le condizioni e i dati inerenti all’immobile e ai contraenti, l’importo del canone d’affitto (e l’eventuale caparra e/o cauzione versata), le spese incluse od escluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie, etc.), i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi. La registrazione presso l’Ufficio delle Entrate è prevista solo se il soggiorno supera i 30 giorni.
Ricevute
La ricevuta fiscale deve essere rilasciata al momento del pagamento del canone di locazione, solo se richiesta dall’ospite, ai sensi dell’articolo 22, comma 6 del DPR n. 633/72. Sulla ricevuta originale, che va consegnata all’ospite, dovrà essere applicata una marca da 2,00€ per importi superiori a 77,47€ . Sulla copia rimanente basta annotare la dicitura “Bollo apposto sull’originale”.
Per importi superiori ai 3.000€, è vietato pagare in contanti, pertanto dovranno essere versati solamente tramite mezzi tracciabili (assegni, bonifici, ecc). CheKin raccomanda anche in questi casi di rilasciare la ricevuta all’ospite.
Ricevuta nelle prenotazioni online
Se affitti mediante le piattaforme per la prenotazione degli ospiti (Airbnb o Booking), la cifra ricevuta non è pari a quella pagata dall’ospite, a causa delle commissioni e costi addizionali. Questo implica che l’impossibilità da parte del proprietario di determinare l’importo esatto della ricevuta. In questi casi l’ospite riceverà e potrà scaricare direttamente dai portali la ricevuta fiscale pari all’intero importo pagato.
In sede di dichiarazione dei redditi basterà conservare l’estratto conto bancario con evidenziate tutte le operazioni bancarie di accredito ricevute dalla piattaforma online.
Normativa fiscale
Chi affitta in modo temporaneo ad uso turistico, deve far riferimento al D.L. 50/2017 che fornisce una definizione unica delle locazioni brevi turistiche.
Cosa prevede la norma:
- applica la cedolare secca sugli affitti alle locazioni brevi turistiche fino a trenta giorni, anche quando la locazione prevede la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali ed è sui contratti di sublocazione
- obbliga a comunicare i dati relativi ai contratti da parte dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o attraverso la gestione di portali online e l’obbligo di operare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito.
Per i soggetti che effettuano locazioni brevi turistiche in forma privata e per la certificazione del reddito ricevuto dalla locazione sarà sufficiente conservare la documentazione per la dichiarazione dei redditi. L’opzione per l’applicazione della cedolare secca deve essere effettuata su modello 730 nel quadro dedicato ai redditi fondiari.
Tassa di soggiorno
Il DL 50/2017 autorizza i Comuni a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno da parte di coloro che affittano un immobile per finalità turistiche per un periodo inferiore a 30 giorni. È necessario informarsi presso il Comune competente per sapere se è prevista e come deve essere pagata la tassa di soggiorno. In alcuni comuni, come Milano, Torino, Roma, Firenze, Genova, Napoli, tale imposta è inclusa nell’importo totale pagato dall’ospite tramite Airbnb.
Portale Alloggiati Web Polizia di Stato
Come proprietario o gestore dell’appartamento hai l’obbligo di comunicare le generalità degli ospiti alloggiati, attraverso una procedura digitalizzata sul portale della Polizia di Stato Alloggiati Web, che sostituisce le cosiddette “schedine alloggiati” cartacee, usate in passato.
Le credenziali di accesso al Portale Alloggiati devono essere richieste alla questura di territoriale di competenza. La richiesta può generalmente essere fatta anche da remoto via PEC, mentre il ritiro deve essere effettuato di persona. Le violazioni alle disposizioni dell’articolo 109 TULPS sono punite con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206€.
Con tutte queste normative, è facile sentirsi un po’ persi. CheKin può darti una mano a realizzare i tuoi check-in, offrendoti la possibilità di inviare le generalità dei tuoi ospiti direttamente al Portale Alloggiati Web in tempo reale e dal tuo cellulare, risparmiando tempo e rispettando la normativa. Inoltre, elabora contratti con firma digitale e li salva su cloud. Potrai accedervi e stamparli ogni volta che vuoi.
