Strategien und Chancen für Hoteliers und Ferienvermieter

In einer Zeit wachsender touristischer Nachfrage und hart umkämpfter Märkte gewinnen Hotelinvestments zunehmend an Bedeutung – insbesondere für Hoteliers und Betreiber von Ferienunterkünften, die Expansion, Kapitalanlagen oder strategische Neuausrichtungen planen. Während Städte wie Paris, Barcelona oder Venedig oft im Fokus stehen, zeigt etwa Prag, wie sich ein Hotelmarkt trotz globaler Unsicherheiten dynamisch entwickeln kann.

In dem Artikel „Hotel Inside Report aus Prag (Teil 2): Wie entwickelt sich der Hotelimmobilienmarkt?“ wird dargestellt, wie neue Eröffnungen, gesteigerte Kapazitäten und eine internationale Investorenlandschaft den Markt prägen. 

Dieser Blogartikel für Chekin richtet sich an Hotel- und Ferienwohnungsmanager (Hoteliers / Ferienwohnungsanbieter). Er erklärt, was Hotelinvestment ist, wie es funktioniert, welche Vorteile und Risiken es birgt, und welche Strategien Ihnen helfen können, erfolgreich zu investieren oder Ihre bestehenden Immobilien rentabel zu optimieren.

Entwicklung am Hotelimmobilienmarkt – Fallbeispiel Prag

Bevor wir in die Grundlagen und Strategien von Hotelinvestments einsteigen, lohnt sich ein Blick auf ein reales Beispiel. Prag ist ein aufstrebender Hotelmarkt in Mitteleuropa und verdeutlicht typische Dynamiken:

• In Prag existieren derzeit etwa 686 Hotels, darunter 48 Hotelketten und zahlreiche privat geführte Häuser.
  
• Bis Ende 2025 sollen mehrere neue Hotels eröffnet werden, besonders im Luxussegment – mit rund 2.000 neuen Zimmern.
  
• Die Auslastung des Hotelmarktes in Prag erreichte 2024 rund 71 %, mit einem durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR) von ca. 2.323 Kč (~ 90 €).
  
• Investitionsvolumen stieg 2024 um 68 % auf ca. 137 Mio. €; das Luxussegment spielt eine große Rolle bei den Transaktionen.
  
• Internationale Investoren haben sich stärker engagiert – 77 % des Transaktionsvolumens kamen aus dem Ausland.
  

Das Beispiel Prag zeigt: Ein Hotelmarkt kann trotz externer Herausforderungen (Pandemie, Energiekrise, geopolitische Unsicherheiten) resiliente Wachstumsdynamiken entfalten – insbesondere, wenn Nachfrage, Standortattraktivität und Investitionsbereitschaft zusammenkommen.

Was ist Hotelinvestment?

Definition und Grundprinzipien des Hotelinvestments

Hotelinvestment bezeichnet den Erwerb, die Entwicklung, Renovierung oder den Betrieb von Hotelimmobilien mit dem Ziel, Renditen und Wertsteigerungen zu erzielen. Es kombiniert Aspekte der Immobilienwirtschaft und der Hotellerie:

• Sie investieren in Gebäude oder Flächen, die für Beherbergungsdienstleistungen genutzt werden.
  
• Sie erzielen Einnahmen durch Zimmerverkauf, Zusatzleistungen (F&B, Events, Wellness etc.).
  
• Langfristig streben Sie eine Wertsteigerung der Immobilie selbst und eine Rentabilitätssteigerung durch operative Optimierung an.
  

Beteiligte Akteure

• Investoren / Eigentümer: Stellen Kapital bereit, kaufen oder modernisieren Immobilien.
  
• Betreiber / Hotelmanagementgesellschaften: Steuern das operative Geschäft, oft im Auftrag des Eigentümers.
  
• Projektentwickler / Bauunternehmen: Bauen neue Hotels oder führen Renovierungen durch.
  
• Finanzierer / Banken / Investitionsfonds: Bieten Kredite oder Beteiligungskapital.
  

Renditequellen und Risiken

Renditequellen:

1. Laufende Betriebsgewinne (Einnahmen aus Zimmern, Gastronomie, Events).
   
2. Wertsteigerung der Immobilie (Marktentwicklung, bessere Ausstattung, Location).
   
3. Steuerliche Abschreibungen und Anreize (je nach Land).
   
4. Chance auf Skaleneffekte, wenn Portfolios aus mehreren Hotels aufgebaut werden.
   

Risiken:

• Nachfragerückgang (z. B. durch Krisen, Reiseeinschränkungen).
  
• Steigende Kosten (Personal, Energie, Instandhaltung).
  
• Wettbewerb und Überkapazitäten (wie in Prag beobachtet).
  
• Zinsniveau und Finanzierungsbedingungen.
  
• Standort- oder Marktrisiken (z. B. Abhängigkeit von Saison, Flughafenanbindung).
  

Strategien und Best Practices für erfolgreiche Hotelinvestments

Hotelinvestment-Strategien für Hoteliers

Standortwahl & Marktanalyse

• Identifizieren Sie Städte mit starkem Tourismuspull und Potenzial für Wachstum.
  
• Untersuchen Sie lokale Kennzahlen: Auslastung, ADR, RevPAR, Wettbewerberstruktur.
  
• Beobachten Sie Angebotsentwicklung (Neueröffnungen, Revitalisierungen), wie im Prager Fall.
  
• Achten Sie auf Infrastruktur – Anbindung an Flughafen, öffentlicher Verkehr, Attraktionen.
  

Segmentierung & Positionierung

• Entscheiden Sie, ob Sie im Budget-, Mittelklasse-, Boutique- oder Luxussegment agieren wollen.
  
• Luxus- und Boutiquehotels können höhere Margen erzielen, benötigen aber höhere Investitionen (vgl. Prag: Luxusneueröffnungen).
  
• Positionieren Sie Ihr Haus klar gegenüber Mitbewerbern (USP, Themen, Design, Service).
  

Asset-Management & operative Effizienz

• Achten Sie auf Kostenkontrolle: Energie, Personal, Wartung.
  
• Verbessern Sie Revenue Management (Preisdynamik, Upselling, Channel-Mix).
  
• Nutzen Sie digitale Tools, Automatisierung, Gästeanalyse.
  
• Planen Sie regelmäßige Renovierungen oder Modernisierungen, um Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten (wie es in Prag geschehen ist).
  

Finanzierung & Exit-Strategie

• Strukturieren Sie Finanzierung mit sinnvollem Fremd- vs. Eigenkapitalanteil.
  
• Berücksichtigen Sie Zinsrisiken und Liquiditätsreserven.
  
• Definieren Sie früh eine Exit-Strategie: Verkauf, Re-Franchising, Portfoliotransaktion.
  
• Profitieren Sie von positiven Marktbewegungen – z. B. wenn Immobilienpreise in Boomphasen steigen (in Prag 10 % über Vorpandemieniveau).
  

Vorteile eines durchdachten Hotelinvestments für Hoteliers

• Langfristiges Kapitalwachstum: Immobilie gewinnt im Wert, zusätzlich operative Gewinne.
  
• Stabilität durch Diversifikation: Hotels sind Immobilien mit Eigennutzen, nicht nur passive Anlage.
  
• Operationaler Hebel: Durch eigenes Management oder starke Partner können Renditen gesteigert werden.
  
• Markteintritt und Skalierung: Ein bewährtes Objekt kann als Basis für Expansion dienen.
  
• Steuerliche Vorteile: Abschreibungen, Investitionsanreize je nach Land.
  
• Wettbewerbsvorteil: Moderne, gut geführte Hotels mit attraktivem Angebot und effizientem Betrieb setzen sich gegen Altbestände durch – ähnlich wie in Prag viele Objekte modernisiert wurden.
  

Herausforderungen & wie sie zu meistern sind

• Überangebot & Preisdruck: Neue Objekte können Märkte übersättigen (siehe Prag). Strategisch differenzieren und Marktbedarf analysieren.
  
• Kosteninflation: Energie, Personal und Instandhaltungskosten genau kontrollieren, langfristige Verträge sichern.
  
• Finanzierungsrisiken: Zinsen, Kapitalbeschaffung—setzen Sie auf konservative Annahmen und Puffer.
  
• Marktvolatilität: Krisen (Pandemie, Konjunkturabschwung) können Nachfrage schnell reduzieren – Szenarienplanung unabdingbar.
  
• Bewahrung der Qualität: Regelmäßige Instandsetzungen und Aktualisierungen nötig, um über Zeit konkurrenzfähig zu bleiben.
  

Ein durchdachtes Hotelinvestment ist für Hoteliers und Ferienwohnungsanbieter eine attraktive Möglichkeit, Betrieb und Immobilienwert zu vereinen. Der Prager Hotelmarkt demonstriert, wie Wachstum, Investitionen und strategische Anpassungen zu einem dynamischen Markt führen können – trotz globaler Unsicherheiten.

Für einen erfolgreichen Einstieg oder Ausbau in dieses Segment sollten Sie:

1. Markt und Standort sorgfältig analysieren
   
2. Segment & Positionierung klar definieren
   
3. Effiziente operative Strukturen etablieren
   
4. Finanzierung und Exit früh planen
   
5. Risiken aktiv managen und flexibel bleiben
   

Wenn Sie mit Chekin zusammenarbeiten, können Sie Ihre Ferienwohungs- oder Hotelobjekte strategisch digital optimieren und so Ihre Renditen maximieren.