Obbligo di polizze catastrofali: guida per gli affitti brevi in Italia
L’Italia ha introdotto un nuovo obbligo di polizza assicurativa contro eventi catastrofali (“Cat Nat”) per le imprese, e molti operatori professionali di affitti brevi ne sono potenzialmente coinvolti (soprattutto chi gestisce immobili tramite una società registrata o opera come impresa). Se svolgi attività di locazione breve in modo professionale, questo cambiamento non è un semplice aggiornamento amministrativo: può incidere sull’accesso a meccanismi di supporto pubblico e a contributi legati a eventi calamitosi.
Questa guida spiega in cosa consiste l’obbligo, a chi si applica, le principali scadenze (inclusa l’estensione spesso citata per il settore turistico), cosa dovrebbe essere assicurato e quali passi pratici possono compiere i gestori di affitti brevi per prepararsi.
Obbligo di polizze catastrofali: cos’è e perché esiste
Si tratta di una polizza assicurativa obbligatoria pensata per coprire i danni causati da grandi eventi naturali di tipo catastrofale. L’obiettivo è rafforzare la resilienza finanziaria delle imprese e ridurre la dipendenza dagli interventi pubblici straordinari in caso di eventi come alluvioni o terremoti.
Quali eventi sono generalmente inclusi?
Anche se le condizioni variano da compagnia a compagnia, l’obbligo è comunemente associato alla copertura contro:
- terremoti
- alluvioni e grandi eventi idrici
- frane e fenomeni correlati
Chi è obbligato (la sfumatura chiave per gli affitti brevi)
Per gli affitti brevi, la domanda cruciale non è “Affitto una casa?”, ma “Opero come impresa?”. Molti operatori professionali rientrano nell’obbligo, mentre i privati che non svolgono attività d’impresa potrebbero esserne esclusi.
In pratica, è prudente considerarsi potenzialmente soggetti all’obbligo se:
- operi come impresa registrata (società o ditta individuale qualificata come “impresa”);
- l’attività utilizza beni materiali destinati all’esercizio dell’impresa (immobili, impianti, attrezzature).
Se hai dubbi, è uno di quei temi di compliance da verificare rapidamente con il tuo commercialista o consulente legale, in base alla forma giuridica e alla classificazione dell’attività, perché scadenze e responsabilità possono variare.
Scadenze e tempistiche da conoscere
L’introduzione dell’obbligo in Italia è generalmente descritta come scaglionata in base alla dimensione dell’impresa, con una tappa rilevante per micro e piccole imprese all’inizio del 2026. Diverse sintesi fanno inoltre riferimento a una proroga specifica per il settore turistico-ricettivo, particolarmente rilevante per i gestori di affitti brevi a seconda dell’inquadramento dell’attività.
Panoramica pratica delle tempistiche (per la maggior parte dei gestori)
- Grandi imprese: obbligo già scattato in precedenza (2025)
- Medie imprese: obbligo nel corso del 2025
- Micro e piccole imprese: data di riferimento comunemente indicata 1 gennaio 2026
- Micro e piccole imprese del turismo/ricettivo (spesso citate): proroga fino al 31 marzo 2026
Importante: l’eventuale proroga per il turismo dipende dalla classificazione dell’attività. Non darlo per scontato: verifica.
Cosa deve essere assicurato (e cosa spesso viene trascurato)
L’obbligo riguarda i beni aziendali utilizzati per l’attività. Per i gestori di affitti brevi, questo si traduce di solito in tre macro-categorie.
1) Immobile o unità (quando applicabile)
Se sei proprietario dell’immobile, la copertura dell’edificio è diretta. Se gestisci immobili per conto di terzi, la responsabilità dipende dai contratti e dalle polizze già attive del proprietario.
2) Impianti e sistemi
Non solo “muri”: climatizzazione, caldaie, impianti elettrici e idraulici, sistemi di automazione e controllo accessi. Sono beni spesso di valore elevato e critici per la continuità operativa.
3) Attrezzature e arredi utilizzati nell’attività
Pacchetti di arredo professionale, elettrodomestici, attrezzature operative e altri beni materiali possono rientrare nella logica di “bene aziendale”, a seconda della struttura dell’attività.
Immobili in gestione o in locazione: chi assicura cosa?
Qui molti operatori incontrano difficoltà. Se l’immobile non è di tua proprietà, è fondamentale chiarire:
- il proprietario copre l’edificio e gli elementi strutturali?
- tu copri arredi e attrezzature che fornisci?
- esistono vuoti o sovrapposizioni tra le polizze?
L’obiettivo è avere una matrice chiara delle responsabilità per ogni immobile—così da non scoprire una copertura mancante proprio quando serve.
Cosa succede se non sei in regola?
In molte spiegazioni della norma, l’impatto principale è indiretto, più che una semplice “multa”. Le imprese non conformi possono essere escluse da contributi pubblici, agevolazioni o misure di sostegno, soprattutto quelle legate a eventi calamitosi o a fondi per la ricostruzione.
In altre parole: anche se pensi “posso rischiare”, il vero rischio è restare esclusi dagli aiuti pubblici quando l’attività ne ha più bisogno.
Checklist pratica per i gestori di affitti brevi
Usa questa checklist per passare dall’incertezza all’azione, in modo scalabile su tutto il portfolio.
1) Conferma se rientri nell’obbligo
- Operi come impresa registrata e non come privato?
- Sei classificato come attività turistico-ricettiva (rilevante per eventuali proroghe)?
2) Crea un inventario dei beni, immobile per immobile
Per ogni unità o edificio, elenca:
- cosa è di tua proprietà e cosa del proprietario;
- impianti critici (climatizzazione, caldaie, sistemi);
- attrezzature e arredi utilizzati nell’attività.
3) Chiarisci le responsabilità nei contratti
Per ogni accordo di gestione, definisci:
- chi assicura l’edificio;
- chi assicura arredi e attrezzature;
- cosa succede se un evento catastrofale rende l’unità inutilizzabile.
4) Confronta le polizze sulla qualità della copertura, non solo sul prezzo
Verifica attentamente:
- eventi coperti (terremoto, alluvione, frana, ecc.);
- massimali e franchigie;
- esclusioni e condizioni;
- modalità e tempi di gestione dei sinistri.
5) Centralizza la documentazione (qui i portfolio vincono)
Crea una cartella di compliance per ogni immobile con:
- certificati di polizza e allegati;
- inventario dei beni;
- contratti che mostrano la ripartizione delle responsabilità;
- date di rinnovo e promemoria.
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Conclusione
L’obbligo di polizze catastrofali rappresenta un aggiornamento di compliance rilevante per l’Italia, e gli operatori professionali di affitti brevi dovrebbero trattarlo come una priorità. Anche perché il rischio maggiore è spesso la perdita di accesso ai sostegni pubblici. La buona notizia è che, con un inventario chiaro dei beni, responsabilità ben definite tra proprietari e gestori e un flusso documentale scalabile, la conformità diventa un processo gestibile, non un’emergenza ricorrente.
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