Cedolare Secca 2026: cosa cambia per affitti brevi
Dal 2026 la Cedolare Secca 2026 diventa ancora più importante per chi lavora con le locazioni brevi. Non si tratta solo di aliquote: cambia soprattutto la soglia oltre la quale l’attività può essere considerata imprenditoriale.
Se gestisci appartamenti per affitti turistici (tuoi o per conto terzi), questo aggiornamento può incidere su margini e organizzazione operativa.
Cedolare Secca 2026: la novità chiave è la soglia dei 2 appartamenti
La modifica più rilevante riguarda la presunzione di attività d’impresa:
- Fino a 2 appartamenti destinati a locazioni brevi: in linea generale resti nel perimetro “non imprenditoriale (privato)”, salvo elementi specifici che facciano scattare un diverso inquadramento.
- Dal 3° appartamento: aumenta sensibilmente il rischio di inquadramento come attività d’impresa, con implicazioni fiscali e amministrative (Partita IVA, gestione più strutturata, ecc.).
Per un property manager significa una cosa semplice: la pianificazione della crescita va ragionata già quando arrivi a 2 unità.
Aliquote Cedolare Secca 2026: 21% sul “primo”, 26% sul “secondo”
Per le locazioni brevi, la Cedolare Secca 2026 viene generalmente applicata così:
- 21% su un solo immobile (quello che indichi in dichiarazione)
- 26% sul secondo immobile
Con 1 appartamento, l’obiettivo è ottimizzare il netto e la gestione.
Con 2 appartamenti, serve mettere a budget la differenza tra le due aliquote.
Con 3 o più, la questione si sposta: non è più solo “che aliquota pago?”, ma in quale perimetro fiscale rientro.
Quale immobile conviene mettere al 21%?
In genere si assegna il 21% all’alloggio che:
- genera più ricavi annui,
- ha occupazione più alta,
- mantiene tariffe migliori durante l’anno.
Così riduci l’impatto del 26% sull’altra unità.
OTAs e ritenuta: perché la contabilità deve essere allineata
Se incassi tramite portali o intermediari, è fondamentale avere riconciliazioni chiare tra:
- prenotazioni e pagamenti,
- commissioni e trattenute,
- importi netti effettivamente ricevuti.
Il rischio più comune è operativo: numeri che non tornano, documentazione incompleta e perdite di tempo in fase di dichiarazione.
Cosa cambia davvero nel lavoro quotidiano (Cedolare Secca 2026)
1) Pricing e marginalità
La differenza tra 21% e 26% può spingerti a rivedere:
- tariffe minime,
- regole di soggiorno minimo,
- strategie di upsell per aumentare il valore medio della prenotazione.
2) Crescita del portafoglio
Se stai ampliando il numero di alloggi, il 2026 ti obbliga a valutare in anticipo:
- se e come superare la soglia dei 2 immobili,
- quale struttura (anche societaria/contrattuale) è più adatta.
3) Compliance e gestione dati
Con regole più stringenti, serve un flusso ordinato per:
- raccolta dati ospiti,
- registrazioni e report richiesti,
- archiviazione e tracciabilità della documentazione.
Come Chekin può semplificare l’operatività
Quando cambiano regole e soglie, spesso il costo vero è il lavoro manuale: errori, controlli, richieste ripetute agli ospiti e documenti sparsi.
Con Chekin puoi centralizzare e standardizzare i processi di gestione ospiti con:
- check-in online e raccolta dati strutturata,
- flussi più ordinati per la compliance,
- meno attività ripetitive e più controllo, soprattutto quando il portafoglio cresce.
Conclusione
La Cedolare Secca 2026 impatta direttamente il modo in cui un property manager pianifica crescita, prezzi e processi. Il punto chiave è la soglia dei 2 appartamenti e ciò che può succedere dal terzo in poi. Per evitare sorprese, conviene prepararsi: numeri chiari, flussi ordinati e operatività più automatizzata.
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