Il Testo Unico del Turismo della Toscana (legge regionale 31 dicembre 2024, n. 61) ha riscritto le regole del settore ricettivo regionale e, dopo il via libera della Corte Costituzionale, è diventato il modello di riferimento in Italia su come Regioni e Comuni possono limitare gli affitti brevi senza vietarli. Nel 2026 il quadro entra nella fase operativa: scatta la scadenza sul cambio di destinazione d'uso e Firenze estende i propri limiti oltre il centro storico.
Per property manager, host e gruppi alberghieri che gestiscono appartamenti, aparthotel e portafogli misti il messaggio è chiaro: la conformità sta diventando sempre più locale, documentale e impegnativa dal punto di vista operativo, soprattutto nelle città ad alta domanda.
Cos'è il Testo Unico del Turismo della Toscana
Il Testo Unico del Turismo della Toscana è la legge regionale 61/2024 che riordina in un solo testo la disciplina del turismo in Toscana, dalle strutture alberghiere all'extra-alberghiero fino alle locazioni turistiche brevi. Sostituisce il precedente testo unico del 2016 e introduce strumenti per gestire l'overtourism, tra cui poteri comunali di regolazione delle locazioni brevi e l'obbligo di destinazione d'uso turistico-ricettiva per alcune attività.
La sentenza della Corte Costituzionale n. 186/2025
Il punto di svolta è la sentenza della Corte Costituzionale n. 186/2025, depositata il 16 dicembre 2025, che ha respinto l'impugnazione del Governo (ricorso notificato il 10 marzo 2025) confermando l'impianto della legge regionale. La Consulta ha dichiarato non fondate o inammissibili tutte le censure contro gli articoli 22 comma 6, 41 commi 3 e 4, da 42 a 45, 59 e 144 del Testo Unico.
Il principio affermato è rilevante anche oltre la Toscana: Regioni e Comuni possono introdurre limiti mirati alle locazioni turistiche, anche incisivi, se motivati da esigenze di governo del territorio, utilità sociale e contrasto all'overtourism. In particolare, l'articolo 59 consente ai Comuni ad alta densità turistica e a tutti i capoluoghi di provincia di delimitare aree omogenee e di subordinare la locazione breve a un'autorizzazione quinquennale per unità, con possibilità di fissare un tetto massimo di autorizzazioni per zona.
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Cosa prevede il Testo Unico per gli affitti brevi
Il Testo Unico del Turismo della Toscana interviene su due fronti distinti: il potere regolatorio dei Comuni sulle locazioni brevi e l'obbligo di destinazione d'uso urbanistica per l'extra-alberghiero.
Poteri dei Comuni sulle locazioni brevi (art. 59)
L'articolo 59 attribuisce ai Comuni ad alta densità turistica e ai capoluoghi di provincia la facoltà di individuare zone in cui stabilire criteri e limiti specifici per le locazioni turistiche brevi, esercitate anche in forma imprenditoriale. Tra gli strumenti disponibili: autorizzazione quinquennale per ciascuna unità, tetti massimi di autorizzazioni per zona, soggiorni minimi o massimi differenziati e limiti annuali di giorni. I Comuni devono inoltre definire misure transitorie e possono escludere dai nuovi limiti le unità già attive nel 2024 per un periodo compreso tra 3 e 5 anni, a tutela delle situazioni preesistenti.
Obbligo di destinazione d'uso turistico-ricettiva (art. 41): scadenza 30 giugno 2026
L'articolo 41 stabilisce che le attività extra-alberghiere con caratteristiche di civile abitazione (affittacamere, bed and breakfast, case e appartamenti per vacanze, residenze d'epoca) possano essere esercitate solo in immobili con destinazione d'uso urbanistica turistico-ricettiva. Per le attività già esistenti il mutamento di destinazione d'uso deve avvenire entro il 30 giugno 2026: fino a tale data è ammessa sia la destinazione residenziale sia quella turistico-ricettiva, mentre dal 1° luglio 2026 l'unica destinazione ammessa per l'esercizio legittimo è quella turistico-ricettiva. Se il mutamento avviene senza opere edilizie, è esente dal contributo per gli oneri di urbanizzazione.
Va distinto bene il perimetro: l'obbligo riguarda le strutture extra-alberghiere sopra indicate, non la semplice locazione turistica gestita come appartamento in affitto, che resta un inquadramento diverso.
Attenzione alla proroga in corso. Nel maggio 2026 la Regione Toscana ha annunciato in Consiglio regionale una proposta di legge per prorogare il termine del 30 giugno 2026, con un possibile slittamento fino al 2027, per dare a Comuni e operatori tempi più realistici. Fino all'approvazione della proposta, però, la scadenza del 30 giugno 2026 resta formalmente in vigore: chi gestisce un'attività extra-alberghiera in civile abitazione deve monitorare le comunicazioni ufficiali della Regione e non dare per acquisito il rinvio.
Firenze: dall'area UNESCO all'estensione fuori dal centro
La Corte Costituzionale indica esplicitamente Firenze come esempio applicativo. Il Comune ha approvato il proprio regolamento sulle locazioni turistiche brevi con la delibera del Consiglio Comunale n. 27 del 5 maggio 2025, all'interno del quadro del Testo Unico: blocco delle nuove attività nell'area UNESCO (sottozona A1, in vigore dal 31 maggio 2025) e autorizzazione quinquennale per unità.
Il 5 giugno 2026 il Consiglio Comunale di Firenze ha approvato l'estensione delle limitazioni oltre il centro storico, alle sottozone A3 e A4. La decisione è arrivata a un anno dall'entrata in vigore del regolamento e si basa sul monitoraggio del dipartimento MEMOTEF dell'Università La Sapienza con l'ufficio Statistica del Comune. Il dato che ha motivato l'intervento: gli annunci rilevati da Inside Airbnb sono passati da circa 10.867 nel 2023 a 12.211 nel 2026, con circa l'85% concentrato nel centro storico.
Il regolamento fiorentino mostra concretamente cosa significa essere "pronti all'autorizzazione": identificazione dell'unità e planimetrie, informazioni sulla capacità ricettiva, riferimenti ai codici CIR e CIN e numerose dichiarazioni di conformità. Anche chi non opera a Firenze dovrebbe leggerlo come un segnale della direzione che potrebbero prendere le altre città toscane ad alta densità turistica.
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Il collegamento con la soglia d'impresa nazionale 2026
Il quadro toscano si innesta su una novità fiscale nazionale entrata in vigore nel 2026. La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199 del 30 dicembre 2025) ha abbassato a due appartamenti la soglia oltre la quale la locazione breve si presume attività d'impresa: chi destina più di due immobili alla locazione turistica nello stesso anno deve aprire la partita IVA, iscriversi al Registro delle Imprese e presentare la SCIA. Per chi gestisce un portafoglio in Toscana, questo significa coordinare l'inquadramento fiscale nazionale con gli obblighi urbanistici e autorizzativi regionali e comunali.
Approfondisci: SCIA per affitti brevi: guida 2026 per case vacanze e Codice strutture ricettive: cosa cambia dal 20 maggio 2026
Le scadenze da tenere d'occhio in Toscana nel 2026
| Adempimento | Riferimento | Termine |
|---|---|---|
| Cambio destinazione d'uso turistico-ricettiva (extra-alberghiero in civile abitazione) | art. 41 L.R. 61/2024 | 30 giugno 2026 (proroga in studio) |
| Autorizzazione quinquennale per unità nelle zone regolamentate | art. 59 L.R. 61/2024 | secondo regolamento comunale |
| Estensione limiti Firenze alle sottozone A3 e A4 | Delibera CC Firenze 5 giugno 2026 | in vigore |
| Soglia d'impresa: più di 2 appartamenti | L. 199/2025 (LdB 2026) | dal 1° gennaio 2026 |
| Trasmissione dati ISTAT (presenze) | sistemi regionali (Turismo5) | mensile |
Come Chekin aiuta a restare conformi al Testo Unico del Turismo della Toscana
Il Testo Unico del Turismo della Toscana non è una singola notizia regionale: è un quadro che rende le regole sugli affitti brevi applicabili e verificabili a livello di quartiere, con autorizzazioni quinquennali per unità e possibili tetti per zona. Per i property manager il vantaggio competitivo non sta nel reagire Comune per Comune, ma nel costruire un motore di conformità scalabile, fatto di dati strutturati e processi ripetibili. Chekin aiuta a tenerlo insieme:
- verifica dell'identità degli ospiti tramite OCR e riconoscimento biometrico, in linea con l'identificazione de visu richiesta dalla normativa, così da usare smart lock e self check-in senza ricorrere ai keybox vietati nelle aree regolamentate;
- trasmissione automatica dei dati ai sistemi ISTAT della Toscana (Turismo5 e gli altri portali regionali integrati) e ad Alloggiati Web entro le 24 ore;
- calcolo e riscossione automatica dell'imposta di soggiorno secondo le regole del singolo Comune;
- un'unica fonte di verità per i dati dell'annuncio (identificativo dell'unità, indirizzo, planimetria, capacità, CIR e CIN) coerente su OTA, PMS e channel manager, utile quando l'annuncio va trattato come soggetto a rinnovo autorizzativo.
La SCIA, l'eventuale cambio di destinazione d'uso e la richiesta del CIN restano adempimenti che il gestore presenta direttamente: Chekin automatizza il carico continuativo che torna a ogni prenotazione.
Vedi anche: Turismo 5 Toscana: guida completa per strutture ricettive e Regolamento UE 2024/1028: cosa cambia per gli affitti brevi
Conclusione
Nel 2026 il Testo Unico del Turismo della Toscana passa dalla teoria alla pratica: la sentenza 186/2025 ha consolidato i poteri di Regione e Comuni, la scadenza del 30 giugno sul cambio di destinazione d'uso si avvicina (salvo proroga) e Firenze estende i limiti oltre il centro storico. Chi gestisce locazioni turistiche in Toscana deve coordinare obblighi urbanistici regionali, regolamenti comunali e soglia d'impresa nazionale, automatizzando gli adempimenti ripetitivi per restare conforme al Testo Unico del Turismo della Toscana senza sorprese.
FAQ
È la legge regionale 61/2024 che riordina in un unico testo la disciplina del turismo in Toscana, dalle strutture alberghiere all'extra-alberghiero fino alle locazioni turistiche brevi. Introduce poteri comunali di regolazione degli affitti brevi e l'obbligo di destinazione d'uso turistico-ricettiva per alcune attività ricettive.
Depositata il 16 dicembre 2025, ha respinto l'impugnazione del Governo confermando il Testo Unico toscano. Ha dichiarato non fondate o inammissibili le censure contro gli articoli 22, 41, 42-45, 59 e 144, riconoscendo che Comuni e Regioni possono limitare gli affitti brevi per governo del territorio e contrasto all'overtourism.
L'articolo 41 fissa il termine al 30 giugno 2026: dal 1° luglio 2026 le attività extra-alberghiere in civile abitazione (B&B, affittacamere, case vacanza, residenze d'epoca) sono ammesse solo in immobili con destinazione turistico-ricettiva. La Regione sta valutando una proroga, ma fino all'approvazione il termine resta vigente.
No. L'obbligo di destinazione d'uso turistico-ricettiva previsto dall'articolo 41 riguarda solo le strutture extra-alberghiere con caratteristiche di civile abitazione, come B&B e case vacanza. La semplice locazione turistica gestita come appartamento in affitto è un inquadramento diverso e non rientra in questo specifico obbligo urbanistico regionale.
Dopo il regolamento del 5 maggio 2025 che ha bloccato le nuove attività nell'area UNESCO, il 5 giugno 2026 il Consiglio Comunale ha esteso le limitazioni alle sottozone A3 e A4, fuori dal centro storico. La decisione si basa sul monitoraggio della crescita degli annunci turistici in città.
La soglia è nazionale: dal 1° gennaio 2026, con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), chi destina più di due appartamenti alla locazione breve è considerato imprenditore. Dal terzo immobile scattano partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese e SCIA, oltre agli obblighi urbanistici regionali.
