Agenzia delle Entrate dichiarazione imposta di soggiorno 2026

La dichiarazione dell'imposta di soggiorno all'Agenzia delle Entrate è la comunicazione telematica annuale con cui host, property manager e strutture ricettive dichiarano le somme di imposta di soggiorno incassate l'anno precedente. Per l'anno d'imposta 2025 va presentata entro il 30 giugno 2026, tramite l'applicazione web disponibile sul portale dell'Agenzia delle Entrate dal 13 aprile 2026. La mancata presentazione comporta una sanzione che arriva fino al 200% dell'imposta dovuta.

Se gestisci una casa vacanze, un B&B o un appartamento in affitto breve, questa scadenza ti riguarda. Anche se l'imposta di soggiorno l'hai versata puntualmente al Comune ogni trimestre, la dichiarazione annuale è un adempimento separato, e saltarla costa caro. Questa guida ti spiega chi deve presentarla, entro quando, come si compila e cosa è cambiato nel 2026, con un occhio a come ridurre il lavoro manuale di preparazione dei dati.

Cos'è e chi è obbligato a presentarla

La dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno è stata introdotta dall'art. 180, comma 3 del Decreto Legge 34/2020 (Decreto Rilancio) e disciplinata nelle modalità dal D.M. 29 aprile 2022. Chi gestisce una struttura e riscuote l'imposta dagli ospiti agisce come responsabile del pagamento verso il Comune, e per questo deve rendicontare al fisco quanto incassato.

L'obbligo riguarda tutti i gestori di strutture ricettive e locazioni turistiche:

• hotel e strutture alberghiere
• bed & breakfast e affittacamere
• case vacanza e appartamenti in affitto breve
• agriturismi
• strutture all'aria aperta come campeggi e villaggi

Dal 2026 il quadro si è allargato anche agli intermediari. Sono tenuti a presentare la dichiarazione anche i property manager, le piattaforme, i portali e gli agenti immobiliari che gestiscono gli incassi per conto dei titolari, diventando a loro volta responsabili d'imposta. Un punto importante per chi affitta su Airbnb o Booking: il fatto che la prenotazione arrivi da una OTA non ti solleva dall'obbligo, perché chi incassa il canone resta il soggetto responsabile della dichiarazione.

Quando si presenta: scadenza e applicazione web

La scadenza è fissata al 30 giugno dell'anno successivo a quello di riferimento. Per i soggiorni del 2025, quindi, il termine è il 30 giugno 2026.

Dal 13 aprile 2026 è disponibile, nel portale dei servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate, l'applicazione web per compilare e trasmettere la dichiarazione relativa all'anno d'imposta 2025. Si accede con le proprie credenziali SPID, CIE o CNS, oppure tramite i canali Entratel e Fisconline.

Come si compila la dichiarazione

La dichiarazione riepiloga i movimenti dell'anno precedente, suddivisi per trimestre. I dati da riportare sono:

• numero di ospiti e di pernottamenti registrati
• imposta di soggiorno riscossa, in base alle tariffe del Comune
• esenzioni applicate (ad esempio minori sotto una certa età o categorie esentate dal regolamento comunale)
• eventuali importi non riscossi

Una volta trasmessa all'Agenzia delle Entrate, è quest'ultima a inoltrare i dati ai Comuni di competenza, dopo i controlli formali. La trasmissione avviene esclusivamente online: non esiste più una versione cartacea da consegnare allo sportello comunale.

Le novità del 2026: addio al Modello 21

La novità più rilevante di quest'anno riguarda il Modello 21, cioè il conto della gestione che i gestori dovevano presentare ai Comuni per le somme incassate. Con l'ordinanza n. 1527 del 23 gennaio 2026, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno stabilito che i gestori di strutture ricettive sono responsabili d'imposta e non più "agenti contabili". La conseguenza pratica è l'abolizione dell'obbligo di presentare il Modello 21 al Comune: resta solo la dichiarazione annuale telematica all'Agenzia delle Entrate.

Attenzione però a un'eccezione che può costare cara. Alcuni Comuni come Roma, Milano e Bologna hanno continuato a richiedere comunicazioni periodiche e hanno emesso migliaia di accertamenti verso host che non le avevano presentate. Prima di considerare chiuso il discorso con il tuo Comune, verifica il regolamento locale.

Un'altra conferma utile dalle prime dichiarazioni presentate per il 2025: il CIN (Codice Identificativo Nazionale) non va indicato nel modello annuale dell'imposta di soggiorno.

Cosa rischi se non la presenti

In caso di omessa o infedele presentazione della dichiarazione, l'art. 180, comma 3 del DL 34/2020 prevede una sanzione amministrativa dal 100% al 200% dell'importo dovuto. È bene distinguere due situazioni, perché la sanzione reale cambia molto.

Se non hai dichiarato e non hai nemmeno versato l'imposta, ti esponi alla sanzione piena, calcolata sull'intera imposta dell'anno. Un dettaglio che molti sottovalutano: si applica su tutto l'incassato, comprese le somme passate dal portale o dall'intermediario e non gestite direttamente da te.

Se invece hai versato regolarmente l'imposta al Comune e hai solo dimenticato la dichiarazione, la situazione è meno grave. Nei chiarimenti di Telefisco 2025 il MEF ha indicato che, in virtù del principio di proporzionalità (art. 7, comma 4 del D.Lgs. 472/1997), la sanzione può ridursi a un quarto, cioè al 25% dell'imposta indicata in dichiarazione. Resta comunque una sanzione da evitare, anche perché è recuperabile con il ravvedimento operoso.

Dichiarazione "zero" e dichiarazione sostitutiva

Due casi pratici che generano spesso dubbi.

Se nell'anno non hai avuto presenze o non hai incassato imposta, devi comunque presentare la dichiarazione: va inviata una dichiarazione per ogni anno d'imposta, anche in assenza di incassi. È la cosiddetta dichiarazione "zero".

Se invece ti accorgi di aver trasmesso dati errati o incompleti, puoi inviare una dichiarazione sostitutiva per correggerli, anche dopo la scadenza del 30 giugno. Meglio correggere tardi che lasciare dati sbagliati nel sistema.

Posso delegare la dichiarazione al commercialista?

Sì. Puoi affidare la compilazione e la trasmissione al tuo commercialista o a un intermediario fiscale abilitato ai canali telematici dell'Agenzia delle Entrate. Resta però un punto fermo: la responsabilità legale della corretta e tempestiva presentazione rimane in capo a te come gestore. Delegare l'operatività non trasferisce la responsabilità, quindi assicurati che la dichiarazione venga effettivamente inviata entro il termine.

Come Chekin prepara i dati per la dichiarazione

Su questo punto si fa spesso confusione, quindi vale la pena chiarirlo subito: nessun software, Chekin compreso, presenta al posto tuo la dichiarazione fiscale all'Agenzia delle Entrate. La trasmissione finale passa sempre dal portale dell'AdE, con le tue credenziali o quelle del tuo intermediario. Quello che un software fa, e che fa risparmiare ore di lavoro, è preparare e tenere in ordine i dati che ti servono per compilarla.

Durante il check-in online, Chekin raccoglie una sola volta i dati degli ospiti e li riutilizza per gli adempimenti collegati, così non devi reinserirli ogni volta. Sul fronte dell'imposta, la funzione tassa di soggiorno calcola l'importo corretto in base alle tariffe e alle esenzioni del Comune e lo addebita automaticamente all'ospite, mantenendo lo storico di presenze, pernottamenti ed esenzioni. Sono esattamente i numeri che la dichiarazione annuale ti chiede, suddivisi per trimestre.

A questo si aggiunge la registrazione degli ospiti verso le autorità e l'integrazione con i sistemi statistici regionali e ISTAT, gestita tramite oltre 35 integrazioni con PMS ed enti. Quando arriva fine giugno, invece di ricostruire a mano un anno di soggiorni, esporti un report già ordinato e lo usi per compilare la dichiarazione sul portale. Più strutture gestisci, più questo lavoro di preparazione pesa, ed è proprio la parte che conviene automatizzare.

Conclusione

La dichiarazione dell'imposta di soggiorno all'Agenzia delle Entrate non è una formalità che si può rimandare: con la scadenza del 30 giugno, la sanzione fino al 200% dell'imposta e l'obbligo esteso anche a intermediari e property manager, è uno degli adempimenti su cui conviene arrivare preparati. Tieni i dati di presenze, incassi ed esenzioni in ordine durante tutto l'anno, verifica se il tuo Comune richiede ancora comunicazioni periodiche e presenta la dichiarazione nei tempi. Avere uno strumento come Chekin che centralizza e prepara quei dati ti toglie la parte più pesante del lavoro, lasciandoti solo il passaggio finale sul portale dell'Agenzia delle Entrate.

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