Come ottenere il CIN: si richiede gratuitamente sul portale BDSR del Ministero del Turismo (bdsr.ministeroturismo.gov.it), accedendo con SPID o CIE, inserendo i dati catastali dell'immobile e l'autocertificazione sui requisiti di sicurezza. Se i dati corrispondono e la posizione regionale è in regola, il rilascio è immediato. Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio in tutta Italia dal 1° gennaio 2025 per affitti brevi, locazioni turistiche e strutture ricettive.
La procedura in sé dura pochi minuti. Quello che la fa inceppare è quasi sempre la preparazione: una visura non aggiornata, una SCIA scaduta nel database del Comune, un dato catastale che non combacia. Per questo conviene partire dai documenti, non dal portale.
Cosa serve prima di iniziare
Prima di aprire il form sulla BDSR raccogli tutto il necessario, perché la sessione si chiude dopo circa 30 minuti di inattività e dovresti ricominciare. Per richiedere il CIN servono:
- SPID o CIE del titolare, unici metodi di accesso al portale.
- Visura catastale aggiornata dell'immobile (di norma non più vecchia di sei mesi).
- Dati catastali completi: foglio, particella e subalterno, coerenti con la visura e la planimetria.
- Titolo di disponibilità dell'immobile: atto di proprietà oppure contratto con autorizzazione scritta del proprietario alla locazione turistica.
- Autocertificazione dei requisiti di sicurezza (rilevatori di gas e CO, estintori).
- Codice ATECO, se l'attività è gestita in forma imprenditoriale; chi non è imprenditore e non ha partita IVA seleziona la casella "assente".
- Delega del proprietario, se operi come property manager per conto di terzi.
Come ottenere il CIN passo dopo passo
L'iter si svolge interamente online sul portale della Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR).
- Accedi al portale BDSR all'indirizzo bdsr.ministeroturismo.gov.it ed effettua l'autenticazione con SPID o CIE del titolare.
- Visualizza le strutture collegate al tuo codice fiscale. Il sistema mostra gli immobili già presenti nelle anagrafi regionali.
- Apri il dettaglio della struttura d'interesse e verifica che i dati importati siano corretti.
- Integra i dati mancanti, a partire da quelli catastali: numero di camere, posti letto, foglio, particella e subalterno.
- Carica l'autocertificazione sui requisiti di sicurezza, dichiarando la presenza dei dispositivi richiesti.
- Conferma e invia la richiesta. Se la posizione regionale è in regola e i dati corrispondono, il CIN viene generato subito e puoi scaricarlo in PDF.
Se la tua struttura non compare nell'elenco, verifica che la Regione o la Provincia autonoma sia tra quelle già integrate nella BDSR e, se necessario, usa la funzione di segnalazione di "struttura mancante".
Per il quadro generale dei codici leggi anche la guida su CIR e CIN e la guida al Codice Identificativo Nazionale.
Requisiti di sicurezza obbligatori
Il CIN non viene rilasciato senza l'autocertificazione che attesta la conformità ai requisiti di sicurezza previsti dall'art. 13-ter, comma 7, del D.L. 145/2023 e dal decreto del Ministero dell'Interno del 6 giugno 2024. Per tutte le unità destinate ad affitto breve servono:
- Rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio (CO), funzionanti, negli ambienti con caldaie o cucine a gas.
- Estintori portatili a norma, in numero adeguato alla superficie, indicativamente almeno uno ogni 200 mq di pavimento e uno per piano.
L'autocertificazione si carica direttamente nel form. La mancanza dei dispositivi di rilevazione e degli estintori è sanzionata in modo autonomo, a prescindere dal possesso del CIN.
Tempi: conversione del CIR e nuove strutture
I tempi cambiano in base alla situazione di partenza.
Chi possiede già un CIR o un codice regionale equivalente trova in genere i dati già importati nella BDSR e completa la conversione in CIN in tempi rapidi. Le strutture nuove, prive di codice regionale, devono prima ottenere il titolo abilitativo della propria Regione (SCIA o comunicazione, a seconda dei casi) e solo dopo possono richiedere il CIN.
Esiste anche una tutela in fase di avvio: quando si segnala una "struttura mancante", per i 30 giorni di verifica amministrativa che seguono la segnalazione non si applicano le sanzioni previste dall'art. 13-ter, comma 9. Va ricordato che il CIN non sostituisce la SCIA, né la classificazione regionale, né la comunicazione obbligatoria delle locazioni turistiche: si aggiunge a questi adempimenti.
Dove esporre e indicare il CIN
Una volta ottenuto, il CIN va esposto all'esterno dello stabile in cui si trova l'alloggio e indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato: sito proprio, OTA come Airbnb e Booking.com, social e materiale promozionale. L'esposizione esterna deve rispettare gli eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
Sull'indicazione negli annunci non c'è margine. Le piattaforme rimuovono gli annunci privi di CIN su segnalazione delle autorità, e dal 20 maggio 2026 effettuano la verifica del codice in modo automatico, prima ancora di rendere visibile l'inserzione.
Sanzioni
Gli importi previsti dall'art. 13-ter, comma 9, del D.L. 145/2023 variano in base alle dimensioni della struttura e si applicano per ciascuna unità per cui è accertata la violazione.
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Locazione o struttura priva di CIN | da 800€ a 8.000€ per immobile |
| Mancata esposizione o mancata indicazione in annuncio | da 500€ a 5.000€, più rimozione dell'annuncio |
| Attività turistico-ricettiva imprenditoriale senza CIN | da 2.000€ a 10.000€ |
| Mancanza di rilevatori di gas e CO o di estintori | da 600€ a 6.000€ per violazione |
CIN in dichiarazione dei redditi e Regolamento UE
Dal 2025 il CIN incide anche sul piano fiscale. Nel modello 730/2026, per gli immobili destinati a locazione breve (codice utilizzo 3 o 4), il codice va riportato nell'apposita colonna del quadro B in corrispondenza dell'unità immobiliare. L'indicazione del CIN è prevista anche nella Certificazione Unica 2026. L'assenza del dato può attivare i controlli incrociati automatici tra Agenzia delle Entrate e BDSR.
Sul fronte europeo, dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile il Regolamento (UE) 2024/1028: in Italia il numero di registrazione richiesto dalla norma coincide con il CIN, e le piattaforme trasmettono mensilmente i dati delle prenotazioni al Ministero del Turismo tramite la BDSR.
Approfondisci con la guida ai nuovi obblighi sugli affitti brevi nel 2026 e al Regolamento UE 2024/1028.
Errori comuni che ritardano la pratica
- Dati catastali non corrispondenti. Se foglio, particella o subalterno non combaciano con la visura, la richiesta si blocca. Aggiorna la visura prima di iniziare.
- SCIA scaduta o non valida nel database del Comune. In questo caso va sistemata la posizione regionale prima di tornare sulla BDSR.
- Sessione interrotta. Il portale chiude la sessione dopo circa 30 minuti di inattività: tieni tutti i documenti pronti prima di aprire il form.
- Affidarsi a sedicenti intermediari a pagamento. La richiesta del CIN è gratuita e non esistono intermediari ufficiali.
Come Chekin gestisce il CIN dopo il rilascio
Il CIN lo richiedi tu, una volta sola, sul portale BDSR: Chekin non interviene in quel passaggio. Il carico operativo arriva dopo, quando il codice deve restare allineato con tutti gli altri adempimenti che ogni prenotazione attiva.
Chekin è una piattaforma di gestione automatica del check-in e degli obblighi normativi per host e property manager attivi in Italia. Una volta ottenuto il CIN, il codice entra nei flussi che Chekin automatizza:
- Trasmissione automatica ad Alloggiati Web e ai sistemi ISTAT regionali, con integrazione Regione per Regione, senza caricare i file a mano entro le 24 ore.
- Verifica dell'identità degli ospiti tramite OCR e riconoscimento biometrico, in linea con l'identificazione richiesta dalla normativa.
- Archiviazione digitale delle ricevute per cinque anni, in conformità ai termini di conservazione previsti.
- Calcolo e addebito automatico dell'imposta di soggiorno in base al Comune.
In questo modo il codice resta allineato con i dati degli ospiti e con le comunicazioni inviate alle autorità, senza disallineamenti tra annuncio e dichiarazione.
La conformità finale dipende dalla configurazione adottata e dal parere del consulente legale.
Conclusione
Sapere come ottenere il CIN significa preparare i documenti giusti prima di aprire il portale BDSR: visura catastale aggiornata, dati coerenti, autocertificazione di sicurezza e, dove richiesto, il codice regionale. Con il CIN obbligatorio dal 2025, le sanzioni fino a 8.000€ per immobile, l'obbligo in dichiarazione dei redditi e la verifica automatica delle piattaforme dal 20 maggio 2026, conviene completare la richiesta al più presto e tenere il codice indicato in ogni annuncio.
FAQ
Il CIN si richiede gratuitamente sul portale BDSR del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE. Si inseriscono i dati catastali dell'immobile e l'autocertificazione sui requisiti di sicurezza. Se i dati corrispondono e la posizione regionale è in regola, il rilascio è immediato e il codice è scaricabile in PDF.
Servono SPID o CIE del titolare, la visura catastale aggiornata con foglio, particella e subalterno, il titolo di disponibilità dell'immobile e l'autocertificazione dei requisiti di sicurezza. Per le attività imprenditoriali va indicato il codice ATECO; per i property manager serve la delega scritta del proprietario.
La richiesta del CIN è gratuita, sia per le strutture ricettive sia per le locazioni brevi. Non esistono intermediari ufficiali e non è necessario pagare un professionista per ottenerlo. Va diffidato chi richiede compensi per una presunta assistenza alla pratica, che si svolge in autonomia sul portale BDSR.
Dipende dalla situazione. Chi ha già un CIR o un codice regionale equivalente trova i dati importati nella BDSR e completa la conversione in CIN. Le strutture nuove devono prima ottenere il titolo abilitativo regionale, come la SCIA o la comunicazione, e solo dopo possono richiedere il CIN.
La locazione di un immobile privo di CIN comporta una sanzione da 800€ a 8.000€ in base alle dimensioni. La mancata esposizione o indicazione in annuncio è punita da 500€ a 5.000€, con rimozione dell'annuncio. Dal 20 maggio 2026 le piattaforme verificano il codice in automatico prima della pubblicazione.
Sì. Dal 2025 il CIN va riportato in dichiarazione per i redditi da locazione breve. Nel modello 730/2026 si inserisce nell'apposita colonna del quadro B, in corrispondenza dell'unità immobiliare con codice utilizzo 3 o 4. L'assenza del dato può attivare i controlli incrociati con la BDSR.
