Sentenza Consiglio di Stato self check-in: cosa cambia

La sentenza Consiglio di Stato self check-in ha messo un punto a un anno di incertezza per chi gestisce affitti brevi. Parliamo della pronuncia n. 9101/2025, Sezione III, depositata il 21 novembre 2025, che ha riformato la decisione del TAR Lazio e confermato la validità della circolare del Viminale del novembre 2024. Il succo è semplice: il self check-in resta possibile, ma l'identità dell'ospite va sempre verificata de visu. Niente più codice spedito e key box aperta senza che nessuno guardi chi entra.

Per un host la domanda non è più "posso usare il self check-in?". È "il mio self check-in è conforme?". Questo articolo risponde a entrambe, con il testo della sentenza alla mano e le tempistiche da rispettare.

Cosa ha deciso il Consiglio di Stato

La vicenda nasce dalla circolare del Capo della Polizia prot. n. 38138 del 18 novembre 2024, che escludeva il check-in da remoto puro come adempimento valido ai sensi dell'art. 109 del TULPS. La Federazione delle ricettività extralberghiere ha impugnato la circolare e nel maggio 2025 il TAR Lazio le ha dato ragione, annullandola. Il Ministero dell'Interno ha fatto appello, e il Consiglio di Stato ha ribaltato il verdetto.

I punti fermi della pronuncia sono tre. La circolare ha natura interpretativa, non innovativa: non crea un obbligo nuovo, ribadisce un dovere già scritto nel TULPS dal 1931. L'identificazione a distanza tramite solo caricamento del documento e codice automatico non soddisfa la ratio di sicurezza pubblica dell'art. 109. La verifica dell'identità deve accertare la corrispondenza tra la persona fisica che entra e il documento esibito.

Il self check-in non è vietato: lo dice la sentenza stessa

Qui sta il fraintendimento più diffuso. Molti host hanno letto i titoli dei giornali ("stop al self check-in") e hanno pensato di dover tornare alla consegna delle chiavi a mano. Non è così.

Lo stesso Collegio, nel testo della sentenza, scrive che l'identificazione de visu non si esaurisce nella verifica analogica in presenza: può avvenire tramite dispositivi di videocollegamento predisposti dal gestore, purché idonei ad accertare hic et nunc la corrispondenza tra ospite e titolare del documento. La sentenza cita persino esempi concreti, come uno spioncino digitale o un QR code che produca un fermo immagine. Tradotto: la tecnologia può sostituire la presenza fisica, a patto che ci sia un momento di verifica visiva reale.

Cosa è ammesso e cosa no dopo la sentenza

Per evitare interpretazioni, conviene distinguere nettamente.

Non è conforme inviare solo la foto del documento e aprire l'accesso. Non basta comunicare i dati dell'ospite via messaggio. Una key box con codice spedito e nessuna verifica di chi ritira la chiave viola l'art. 109 del TULPS.

È conforme l'identificazione di persona al momento dell'arrivo. È conforme la verifica a distanza con videochiamata in tempo reale o videocitofono digitale, purché permetta di confrontare il volto dell'ospite con il documento nel momento dell'accesso. La key box resta utilizzabile solo se abbinata a uno di questi sistemi di verifica preventiva.

Le tempistiche restano invariate

La sentenza tocca il "come" si identifica l'ospite, non il "quando" si comunicano i dati. Quell'obbligo resta quello di sempre: i dati di ogni ospite vanno trasmessi al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato entro 24 ore dall'arrivo, o entro 6 ore per i soggiorni inferiori alle 24 ore. La responsabilità è dell'host e la comunicazione omessa o tardiva ha natura penale (art. 109 TULPS), con arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a 206€.

A questo si aggiunge il fronte comunale, che la sentenza non disciplina ma che pesa: diverse città hanno vietato le key box su suolo pubblico. Milano, per esempio, applica dal gennaio 2026 una sanzione da 100€ a 400€ più la rimozione forzata.

Come Chekin rende il self check-in conforme alla sentenza

Il problema operativo, dopo la sentenza, è uno: come si verifica l'identità de visu senza rinunciare all'automazione che rende sostenibile la gestione di più alloggi. È esattamente il punto su cui interviene Chekin.

Il flusso di check-in online integra la verifica dell'identità con riconoscimento biometrico, che confronta il volto dell'ospite con il documento prima di concedere l'accesso. Per i casi in cui il riconoscimento automatico non è praticabile, ad esempio ospiti senza smartphone o documenti che non superano il controllo, resta la videochiamata con un operatore qualificato, che esegue l'identificazione de visu in tempo reale come richiede la pronuncia del Consiglio di Stato. Una volta verificata l'identità, i dati vengono trasmessi automaticamente ad Alloggiati Web entro i termini, così l'adempimento non dipende dall'host sveglio a tarda sera. La key box o la serratura smart si aprono solo dopo che la verifica è andata a buon fine, non prima. È il modello che la sentenza considera conforme: verifica visiva reale a monte, accesso autonomo a valle.

Conclusione

La sentenza Consiglio di Stato self check-in non chiude la porta all'automazione, la incanala. Chi inviava un codice e apriva la key box senza controlli deve cambiare flusso; chi verifica l'identità in tempo reale, di persona o in video, è già in regola. Il principio è quello dell'art. 109 del TULPS, vecchio di quasi un secolo, riletto con le tecnologie di oggi: chi entra deve essere davvero chi dice di essere, e di questo risponde il gestore.

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