Testo Unico del Turismo della Toscana: cosa devono fare

La Toscana è diventata uno dei principali casi di studio in Italia su come Regioni e Comuni possano gestire gli affitti brevi senza vietare il turismo. Il punto di svolta è rappresentato dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 186/2025 (depositata il 16/12/2025), che ha respinto l’impugnazione del Governo su alcune parti della legge regionale sul turismo, confermando che i Comuni possono introdurre limiti mirati e un modello di autorizzazione quinquennale in determinate aree.

Per property manager e gruppi alberghieri che gestiscono appartamenti, aparthotel e portafogli misti, il messaggio è chiaro: la conformità normativa sta diventando sempre più locale, più documentale e più impegnativa dal punto di vista operativo, soprattutto nelle città ad alta domanda.

Come il Testo Unico del Turismo della Toscana ridisegna gli affitti brevi

Il Testo Unico del Turismo della Toscana (legge regionale l.r. 61/2024, pubblicata nella Serie Speciale del Bollettino Ufficiale della Regione) introduce un quadro normativo in cui i Consigli comunali possono regolamentare le locazioni turistiche brevi in zone specifiche, e non più solo a livello “generale” di città.

Articolo 59, in parole semplici: chi può regolamentare, dove e perché

L’articolo 59 si applica a:

• I Comuni con la più alta densità turistica (come individuata tramite l’indice ISTAT richiamato dalla legge), e
• Tutti i Comuni capoluogo di provincia che possono adottare un regolamento comunale per individuare zone o aree e definire criteri e limiti per le locazioni turistiche brevi (“locazione breve”).

La legge chiarisce anche gli obiettivi di interesse pubblico che tali limiti devono perseguire, come la tutela della residenzialità e la disponibilità di alloggi a lungo termine a prezzi accessibili, garantendo allo stesso tempo un’esperienza turistica di qualità.

Che forma possono assumere i “limiti” (e perché incidono sul tuo piano di ricavi)

Ai sensi dell’articolo 59, le regole locali possono prevedere, ad esempio:

• Il divieto di affitti brevi in determinate zone
• Un numero massimo di giorni di locazione all’anno
• Rapporti di occupazione (superficie dell’immobile rispetto al numero di ospiti)
• Requisiti qualitativi obbligatori (inclusi accessibilità, igiene, arredi, connettività)

Per i gestori, questo introduce un nuovo rischio operativo: due immobili a poche strade di distanza possono essere soggetti a regole completamente diverse, a seconda della zona.

Il modello di autorizzazione quinquennale

Nei Comuni che adottano il regolamento, l’esercizio di un affitto breve nelle zone interessate può essere subordinato a un’autorizzazione di durata quinquennale per singola unità, e il Comune può anche fissare un numero massimo di autorizzazioni in determinate aree.

Dal punto di vista operativo, questo implica un vero e proprio ciclo di rinnovo: scadenza dell’autorizzazione, aggiornamento documentale, eventuale nuova valutazione.

Eccezioni rilevanti: home sharing e tutela transitoria

La normativa prevede due importanti “valvole di sfogo”:

• Eccezione per l’home sharing: la locazione di una porzione dell’unità in cui il locatore è residente (o di una singola stanza) può restare consentita senza autorizzazione preventiva.
• Misure transitorie: i Comuni devono definire regole di transizione e possono escludere dagli effetti dei nuovi limiti le unità già attive nel 2024 per un periodo compreso tra 3 e 5 anni, a tutela delle situazioni preesistenti.

Firenze come modello di riferimento

La Corte Costituzionale indica esplicitamente Firenze come esempio applicativo: il Comune ha approvato il proprio regolamento sugli affitti brevi (delibera del Consiglio Comunale n. 27 del 5/5/2025) proprio all’interno di questo quadro normativo.

Cosa richiede Firenze (e cosa potrebbero copiare altri Comuni)

Il regolamento fiorentino mostra concretamente cosa significa essere “pronti all’autorizzazione”:

• L’attività di affitto breve è collegata a un’autorizzazione quinquennale per unità.
• È richiesto un set strutturato di dati e documenti, tra cui identificazione dell’unità e planimetrie, informazioni sulla capacità ricettiva e riferimenti a codici come CIR e CIN (se già posseduti), oltre a numerose dichiarazioni di conformità.

Anche se non operi a Firenze, questo rappresenta un segnale forte della direzione che potrebbero prendere le principali città toscane: affitti brevi autorizzati, tracciabili e supportati da una documentazione solida.

Checklist per property manager sul Testo Unico del Turismo della Toscana

1) Costruisci un fascicolo “pronto per l’autorizzazione” per ogni unità

Inizia a trattare ogni annuncio come se fosse soggetto a rinnovo autorizzativo:

• Identificativo dell’unità, indirizzo, planimetria, capacità dichiarata
• Prove del rispetto degli standard locali di qualità e superficie
• Un’unica fonte di verità per le informazioni dell’annuncio su OTA, PMS e channel manager

2) Progetta l’operatività tenendo conto delle differenze locali (zona per zona)

Poiché i Comuni possono regolamentare aree specifiche, il tuo modello operativo deve supportare:

• Soggiorni minimi e massimi differenti a seconda della zona
• Soglie di occupazione diverse per tipologia di unità
• Strategie stagionali che rispettino eventuali limiti annuali di giorni

3) Automatizza la conformità degli ospiti

Quando le regole diventano più stringenti, anche i controlli tendono ad aumentare. La miglior difesa è ridurre i passaggi manuali:

• Raccogli i dati degli ospiti prima dell’arrivo
• Mantieni registri coerenti, esportabili e pronti per eventuali verifiche
• Standardizza istruzioni di check-in, regole della casa e comunicazioni

È qui che Chekin si integra naturalmente nel flusso di conformità: check-in online, verifica dell’identità, messaggistica automatica (email/SMS/WhatsApp), guestbook digitali e dati strutturati sugli ospiti, così i team dedicano meno tempo alla burocrazia e più tempo alla gestione operativa.

Come Chekin supporta i gestori in Toscana

Ecco alcuni vantaggi pratici e immediati per i team sotto pressione normativa:

• Check-in online con campi obbligatori: raccolta completa dei dati degli ospiti in anticipo e riduzione delle mancanze all’arrivo.
• Verifica dell’identità: riduzione degli errori e creazione di una traccia documentale chiara in caso di controlli.
• Comunicazioni automatiche agli ospiti: promemoria, istruzioni e regole della casa inviate in modo coerente, utili quando aumentano gli standard qualitativi e gestionali.
• Guestbook digitali: centralizzazione delle regole specifiche di ogni struttura e riduzione di attriti e reclami nei portafogli multi-unità.
• Conformità legale: invio automatico delle schedine di alloggio ad Alloggiati Web e ISTAT

Conclusione

Il Testo Unico del Turismo della Toscana non è solo una notizia regionale: è un quadro normativo che rende applicabili e verificabili le regole sugli affitti brevi a livello di quartiere, includendo autorizzazioni quinquennali per unità e possibili tetti per zona.

Per i property manager, il vero vantaggio competitivo non sarà reagire Comune per Comune, ma costruire un motore di conformità scalabile fatto di dati strutturati, documentazione ordinata e processi ripetibili, capace di adattarsi rapidamente man mano che altri Comuni seguiranno l’esempio di Firenze.

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FAQ: Testo Unico del Turismo della Toscana e affitti brevi

Un Comune può davvero vietare gli affitti brevi in alcune aree?

Sì. L’articolo 59 consente ai Comuni di definire criteri e limiti per zone specifiche, inclusi divieti o limiti annuali di giorni, nel rispetto dei principi di necessità e proporzionalità.

L’autorizzazione quinquennale è automatica?

No. Dipende dall’adozione del regolamento comunale e dal fatto che l’unità ricada nelle zone interessate.

Gli host che fanno home sharing sono trattati diversamente?

Sì. La locazione di una porzione dell’abitazione principale (o di una singola stanza) può restare consentita senza autorizzazione preventiva.

Esiste una tutela per gli annunci già attivi?

I Comuni possono introdurre misure transitorie che escludono le unità di affitto breve già esistenti nel 2024 dai nuovi limiti per un periodo compreso tra 3 e 5 anni.

Come si collega tutto questo al contesto europeo?

Anche a livello UE si va verso quadri più chiari e coerenti per gli affitti brevi e la gestione dei dati (ad esempio il Regolamento UE 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati STR).