Nova legislação sobre o alojamento local: Guia

O mercado do arrendamento de curta duração em Portugal está a sofrer uma mudança radical. Em outubro de 2023, o governo introduziu nova legislação sobre o alojamento local (Regime do Alojamento Local) para travar o excesso de turismo, proteger as habitações dos residentes e promover o crescimento sustentável.

Para os anfitriões, estas alterações trazem regras mais rigorosas, sanções financeiras e oportunidades de adaptação. Quer opere em Lisboa, no Porto ou no Algarve, este guia explica o que a lei significa para o seu negócio, como cumpri-la e as estratégias para prosperar sob o novo enquadramento.

Compreender a nova legislação do alojamento local em Portugal

O que está a mudar?

A lei atualizada tem como alvo os alugueres de curta duração (STRs) em zonas urbanas muito procuradas. As principais atualizações incluem:

1. Suspensão de licenças: não serão emitidas novas licenças de AL (Alojamento Local) em zonas saturadas como Lisboa, Porto e partes do Algarve.
2. Requisitos da renovação: as licenças existentes devem cumprir critérios mais rigorosos (por exemplo, controlo do ruído, certificações de segurança) para a renovação automática.
3. Incentivos rurais: aplicam-se exceções em propriedades rurais e moradias de luxo de forma a estimular o turismo em regiões menos povoadas.
4. Isenções fiscais: redução dos impostos do IRS/IMI para os anfitriões que convertam os STRs em alugueres de longa duração (mais de 12 meses).

Porque é que a lei foi introduzida?

Crise habitacional: 85% dos apartamentos do centro histórico de Lisboa são STRs, o que implica a deslocação dos residentes.

Queixas da comunidade: ruído, lixo e sobrelotação em zonas turísticas.

Pressão da UE: estar alinhado com os objetivos da sustentabilidade e modelos de turismo equilibrados.

Como a nova legislação sobre o alojamento local afeta a sua empresa

Congelamento de licenças em zonas saturadas

• Áreas afetadas: 19 freguesias em Lisboa, 5 no Porto e cidades do litoral algarvio (por exemplo, Albufeira, Loulé).

Exceções:

• Propriedades rurais (≥ a 2 km dos centros urbanos).
  • Moradias de luxo (≥ 4 quartos, piscinas ou comodidades premium).
  • Municípios não saturados (por exemplo, Bragança, Guarda).

Regras de renovação mais rigorosas para as licenças existentes

Para manter a sua licença de AL, deve agora:

• Passar nas inspeções anuais: segurança contra incêndios, isolamento acústico e normas de higiene.
  • Instalar equipamentos obrigatórios: exaustores nas cozinhas, janelas com vidros duplos.
  • Certificados energéticos: atingir pelo menos uma classificação energética de classe C.

Coimas e sanções

• Operar sem licença: coimas até 3750 € (primeira infração) ou 44 000 € (reincidência).
  • Violações do ruído: 200 € – 2000€ por queixa.
  • Publicidade falsa: saída de plataformas como a Airbnb + coimas de 1500 €.

4.  Incentivos para alugueres de longa duração

• Reduções de impostos: redução de 50% no imposto de IRS para os anfitriões que alterarem para arrendamentos de 12 meses ou mais.
  • Descontos no IMI: redução do imposto sobre imóveis de até 50% nas zonas não saturadas.

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5 passos para garantir a conformidade com a nova lei

1. Verifique o estado da sua licença

• Consulte o Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL) de Portugal para confirmar a validade da sua licença.
  • As renovações são automáticas apenas se cumprir os requisitos atualizados.

2. Melhore a sua propriedade

• Controlo do ruído: instale isolamento acústico nos quartos e nas áreas comuns.
  • Equipamento de segurança: extintores, detetores de fumo e kits de primeiros socorros.
  • Eficiência energética: contrate um técnico certificado para atualizar para a classe C+.

3. Mercados-alvo isentos

• Turismo rural: promover estadias ecológicas em regiões como o Alentejo ou a Madeira.
  • Alugueres de luxo: investir em comodidades topo de gama (por exemplo, chefes de cozinha privados, spas) de forma a qualificar-se para as exceções relativas a moradias.

4. Tirar partido das ferramentas de automatização

• Registo de hóspedes: utilizar o Chekin para recolher automaticamente os dados do passaporte/documento de identificação e enviá-los ao SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras).

• Gestão de impostos: calcular e pagar automaticamente as taxas turísticas (por exemplo, a taxa de 2 €/noite de Lisboa).

• Sincronização de reservas: acompanhar a ocupação no Airbnb, Booking.com e Vrbo para evitar ultrapassar os limites locais.

5. Considerar o aluguer de longa duração

• Plataformas: anuncie na HousingAnywhere ou Spotahome para inquilinos de 6-12 meses.
  • Vantagens: ofereça descontos para estadias prolongadas (por exemplo, 10% de desconto em alugueres de 6 meses).

Conjunto de automatização jurídica da Chekin

• Registo automático: envie os dados dos hóspedes às autoridades em tempo real.
  • Envio de impostos: cumpra com os impostos turísticos locais sem esforço.

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Conclusão

A nova legislação do alojamento local em Portugal não é o fim do aluguer de curta duração, é um apelo à inovação. Ao atualizar os imóveis, direcionando-os para mercados isentos e automatizando a conformidade com ferramentas como o Chekin, os anfitriões podem evitar multas e garantir o sucesso a longo prazo.

Mantenha-se informado, adapte-se estrategicamente e transforme os desafios regulamentares em oportunidades.

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