Licença alojamento local: guia completo e atualizado 2026
A licença alojamento local é o registo obrigatório que permite arrendar legalmente um imóvel a turistas por períodos inferiores a 30 dias. Na prática, não existe uma licença no sentido tradicional: o que a lei exige é uma comunicação prévia com prazo, submetida no Balcão Único Eletrónico, que gera um número no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Esse número é o título válido para abrir ao público e publicitar o estabelecimento, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 128/2014, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 76/2024.
Quem arrenda sem registo opera de forma ilegal e sujeita-se a coimas e ao cancelamento da atividade. Quem já tem registo vive hoje um cenário diferente do de há dois anos: o Decreto-Lei n.º 76/2024 mudou regras de fundo, e 2026 trouxe uma fiscalização mais apertada, sobretudo em Lisboa. Este guia explica o que mudou, como obter o registo passo a passo e que obrigações tem de cumprir depois de o ter.
O que é a licença de alojamento local
O alojamento local (AL) é o regime jurídico que permite disponibilizar a turistas, mediante remuneração, alojamento temporário num imóvel mobilado. Distingue-se do arrendamento habitacional sobretudo pela duração das estadias, normalmente inferior a 30 dias seguidos, e pelos serviços que costuma incluir, como limpeza ou roupa de cama. É também o formato típico do que se anuncia em plataformas como Airbnb ou Booking.
O termo licença é informal. O documento legal chama-se comunicação prévia com prazo e o seu resultado é o número de registo no RNAL, gerido pelo Turismo de Portugal, que comprova a legalização do estabelecimento.
As quatro modalidades de alojamento local
A lei define quatro modalidades, e a que escolher determina alguns dos requisitos do processo:
| Modalidade | Descrição | Exemplo |
|---|---|---|
| Moradia | Edifício autónomo, unifamiliar | Vivenda isolada no Algarve |
| Apartamento | Fração autónoma de um edifício | T1 no centro do Porto |
| Estabelecimento de hospedagem | Unidade com vários quartos; inclui hostel quando há dormitórios partilhados | Casa antiga reconvertida |
| Quartos | Até três quartos na habitação do próprio titular | Quarto arrendado na casa onde reside |
O que mudou com o Decreto-Lei n.º 76/2024
O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, em vigor desde 1 de novembro de 2024, reverteu boa parte das restrições do programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023). As alterações com impacto direto em quem opera ou quer abrir um AL são as seguintes.
O registo deixou de caducar ao fim de cinco anos. Quem tinha a renovação quinquenal e a reavaliação prevista para 2030 deixou de estar sujeito a essas obrigações, e foi também revogada a caducidade dos registos inativos, que obrigava a comprovar atividade para manter o registo.
O registo deixou de ter natureza pessoal e intransmissível. Passa a poder ser transmitido nos termos gerais do direito, com a exceção das áreas de contenção, que se explicam adiante.
A proibição quase generalizada de novos registos imposta pelo Mais Habitação foi levantada. A decisão sobre emitir ou travar novos registos voltou para os municípios, que ganharam mais poder regulamentar: quando um município atinge mil registos de AL, a assembleia municipal tem 12 meses para deliberar se aprova um regulamento próprio. Para os municípios que já tinham mil registos a 1 de novembro de 2024, o prazo conta a partir dessa data.
Houve ainda uma alteração fiscal relevante fora do diploma: a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) foi revogada em setembro de 2024, com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023.
Antes de avançar: três verificações
Antes de gastar dinheiro em obras ou mobiliário, confirme que o imóvel pode mesmo ser registado.
1. O imóvel está numa área de contenção? Várias freguesias de Lisboa não emitem novos registos salvo exceções, como Santa Maria Maior, Misericórdia, São Vicente e Santo António. No Porto há restrições semelhantes no centro histórico. Nestas áreas, a venda do imóvel pode determinar a caducidade automática do registo nas modalidades de moradia e apartamento. Consulte o regulamento municipal antes de tudo o resto.
2. O imóvel tem licença de utilização? Confirme que o imóvel tem licença de utilização compatível com fins habitacionais ou de alojamento. Pode verificá-la na câmara municipal ou na caderneta predial.
3. O condomínio permite? Para hostels, a autorização do condomínio é obrigatória. Para as outras modalidades não é necessária, mas vale a pena ler o regulamento: o Decreto-Lei n.º 76/2024 permite que a assembleia de condóminos requeira o cancelamento do registo em caso de perturbação reiterada do descanso, mediante deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem.
Como obter a licença de alojamento local passo a passo
Passo 1: Abrir atividade nas Finanças
Comunique à Autoridade Tributária o início da atividade, no Portal das Finanças ou numa repartição. O código a usar é o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas), classificado como prestação de serviços.
Passo 2: Contratar o seguro de responsabilidade civil
É obrigatório um seguro de responsabilidade civil extracontratual que cubra danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros no exercício da atividade. O capital mínimo é de 75.000€ por sinistro, nos termos do artigo 13.º-A do RJAL e da Portaria n.º 248/2021. Os prémios situam-se, em média, entre 100€ e 300€ por ano, consoante a dimensão e o tipo de alojamento.
Este seguro tornou-se o ponto mais sensível do regime. Desde março de 2025, o comprovativo tem de ser submetido às câmaras municipais através do portal gov.pt, com autenticação por Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão. A falta deste comprovativo foi o principal motivo da anulação de 6.765 registos em Lisboa, num processo concluído a 1 de fevereiro de 2026.
Passo 3: Reunir a documentação
Para submeter a comunicação prévia, prepare:
- Identificação do titular (Cartão de Cidadão ou certidão permanente da empresa)
- Caderneta predial atualizada do imóvel
- Título que legitime o uso (escritura, contrato de arrendamento ou autorização do proprietário)
- Termo de responsabilidade sobre as condições do imóvel
- Comprovativo de início de atividade nas Finanças
- Comprovativo do seguro de responsabilidade civil
- Autorização do condomínio (apenas para hostels)
Passo 4: Submeter a comunicação prévia
O registo faz-se no Balcão Único Eletrónico, acessível pelo portal ePortugal. Autentique-se com Cartão de Cidadão, Chave Móvel Digital ou certificado digital, indique a morada e a modalidade, declare a capacidade em quartos e camas e anexe a documentação. A submissão pode ser feita por terceiro mandatado pelo titular.
Passo 5: Aguardar a decisão da câmara
A câmara municipal dispõe de prazos para se opor ao registo. Esgotado o prazo sem resposta, o registo considera-se tacitamente aprovado e é emitido o número RNAL.
Passo 6: Cumprir a sinalética obrigatória
Com o número RNAL atribuído, o estabelecimento tem de exibir uma placa identificativa homologada junto à entrada, ao abrigo da Lei n.º 62/2018, em todas as modalidades exceto a moradia. No caso dos hostels, a placa fica obrigatoriamente no exterior.
Equipamentos e obrigações de funcionamento
Obter o número RNAL é o início das responsabilidades, não o fim. Todos os estabelecimentos de AL devem dispor de:
- Extintor e manta ignífuga junto ao fogão
- Sinalização fotoluminescente de emergência
- Caixa de primeiros socorros
- Número de emergência 112 afixado
- Livro de reclamações físico e eletrónico
- Livro de informações em pelo menos quatro línguas
- Avisos com os horários de ruído previstos no Regulamento Geral do Ruído
As unidades com capacidade superior a dez utentes estão sujeitas a requisitos adicionais de segurança contra incêndios.
A obrigação que mais falhas gera: a comunicação de hóspedes
Em cada estadia há uma obrigação que muitos titulares só descobrem quando já estão a operar: a comunicação dos hóspedes estrangeiros às autoridades.
Com a extinção do SEF em 2023, o boletim de alojamento passou a ser comunicado através do SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento), sob coordenação da Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros (UCFE), integrada na AIMA. O prazo é de três dias úteis após o check-in. A omissão da comunicação não é uma simples contraordenação: configura crime nos termos do artigo 183.º da Lei n.º 23/2007, podendo ainda originar coima de 100€ a 2.000€ consoante o número de infrações.
Para hóspedes de nacionalidade portuguesa, a obrigação é distinta e cumpre-se através do Livro de Hóspedes.
Obrigações fiscais do alojamento local em 2026
Os rendimentos do AL são tributados em IRS na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). No regime simplificado aplica-se um coeficiente ao rendimento bruto; em alternativa, pode optar-se pela contabilidade organizada. As sociedades são tributadas em IRC.
Em sede de IVA, há isenção ao abrigo do artigo 53.º do CIVA enquanto o volume de negócios anual não ultrapassar 14.500€. Acima desse limiar, aplica-se a taxa de 6%.
Quando a câmara pode cancelar o registo
O Decreto-Lei n.º 76/2024 atribuiu às câmaras o poder de cancelar o registo, após audiência prévia do interessado, quando se verifique:
- Inexistência de seguro válido ou falta de envio do comprovativo no prazo de três dias após solicitação
- Prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio
- Em áreas de contenção, a celebração de contrato de arrendamento para habitação permanente nos dois anos anteriores à comunicação prévia, em violação do regulamento municipal
Como o Chekin ajuda a manter a licença em conformidade
Depois de ter o número RNAL, o risco deixa de estar no registo e passa para o cumprimento diário. É aqui que o Chekin atua.
A comunicação de hóspedes estrangeiros ao SIBA/AIMA dentro do prazo de três dias úteis é uma das falhas mais comuns e das mais penalizadas. O Chekin recolhe os dados dos hóspedes no check-in online, com verificação de identidade, e está integrado com o SIBA e com o AIMA, automatizando o envio dos boletins de alojamento sem que seja preciso preencher tudo à mão estadia a estadia.
O check-in online concentra ainda num só lugar os dados que precisa de ter organizados em caso de inspeção, e a verificação biométrica de identidade reduz o risco de fraude no acolhimento. Para o titular, isto significa menos tarefas administrativas por reserva e menos margem de erro naquilo que a lei trata como crime, não como mera contraordenação.
O Chekin não trata do registo RNAL, da abertura de atividade nas Finanças nem da contratação do seguro: esses passos são da responsabilidade do titular. O que faz é garantir que, uma vez aberto o estabelecimento, as obrigações que se repetem em cada estadia ficam cumpridas dentro do prazo.
Perguntas frequentes
É o registo que permite arrendar legalmente um imóvel a turistas por curtos períodos. Tecnicamente é uma comunicação prévia com prazo, submetida no Balcão Único Eletrónico, que gera um número no Registo Nacional de Alojamento Local. Esse número, o RNAL, é o título que autoriza a abertura ao público.
Depende do município e da modalidade. Após submeter a comunicação prévia, a câmara dispõe de um prazo para se opor. Esgotado esse prazo sem resposta, o registo é tacitamente aprovado e o número RNAL é emitido. Em áreas de contenção, o processo é mais demorado e pode ser indeferido.
Não. Desde o Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor a 1 de novembro de 2024, o registo deixou de ter prazo de validade. Foram revogadas a renovação quinquenal, a reavaliação prevista para 2030 e a caducidade dos registos inativos. O registo mantém-se válido por tempo indeterminado.
Sim. O artigo 13.º-A do RJAL exige um seguro de responsabilidade civil que cubra danos a hóspedes e terceiros, com capital mínimo de 75.000€ por sinistro. Desde março de 2025, o comprovativo tem de ser submetido à câmara via gov.pt. A sua falta pode levar ao cancelamento do registo.
São zonas onde o município limita ou suspende a emissão de novos registos de AL, por pressão urbanística sobre a habitação. Abrangem várias freguesias de Lisboa e o centro histórico do Porto. Nestas áreas, a venda do imóvel pode determinar a caducidade automática do registo nas modalidades de moradia e apartamento.
Sim. Os hóspedes estrangeiros são comunicados ao SIBA/AIMA até três dias úteis após o check-in. A omissão constitui crime nos termos do artigo 183.º da Lei n.º 23/2007, com coima associada de 100€ a 2.000€. Os hóspedes portugueses são registados através do Livro de Hóspedes.
Em IRS, na categoria B. No regime simplificado aplica-se um coeficiente ao rendimento bruto; em alternativa há contabilidade organizada, e as sociedades pagam IRC. Em IVA, há isenção até 14.500€ de volume de negócios anual ao abrigo do artigo 53.º do CIVA; acima desse valor aplica-se a taxa de 6%.
Sim, desde o Decreto-Lei n.º 76/2024. O registo deixou de ser pessoal e intransmissível e passou a poder ser transmitido nos termos gerais do direito. Nas áreas de contenção, porém, a transmissão por venda nas modalidades de moradia e apartamento pode determinar a caducidade do registo.
Conclusão
Obter a licença alojamento local deixou de ser o passo mais difícil. Com o Decreto-Lei n.º 76/2024, o registo simplificou-se e perdeu o prazo de validade, mas a fiscalização sobre quem já opera apertou, e o seguro de responsabilidade civil passou a ser a linha que separa manter ou perder o registo. O grosso do trabalho aparece depois do RNAL, com o seguro submetido, a sinalética no lugar, os impostos em dia e os hóspedes comunicados a tempo em cada estadia. É nesse cumprimento contínuo que a licença alojamento local se mantém na prática.
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