A relação entre a AIMA e o alojamento local mudou em outubro de 2023, quando esta nova agência substituiu o SEF. Para os proprietários em Portugal ficou a mesma dúvida prática: a quem é que se comunicam agora os hóspedes estrangeiros, e o que muda no dia a dia de uma propriedade? A resposta curta é que o portal continua a ser o SIBA, mas a tutela passou para a AIMA, e a fiscalização foi redistribuída por várias entidades.
Este guia explica o enquadramento legal em vigor em 2026, o que tem de ser comunicado, em que prazos, que coimas se aplicam e como automatizar todo o processo.
O que é a AIMA e o que tem a ver com o alojamento local?
A AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) é o instituto público que sucedeu ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) a partir de 29 de outubro de 2023, no âmbito da reforma estabelecida pelo Decreto-Lei n.º 41/2023.
No contexto do alojamento local, a AIMA é a entidade competente em matéria de estrangeiros que herda do antigo SEF a tutela sobre o sistema de comunicação obrigatória de hóspedes não nacionais. O portal continua a ser o SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento), com as mesmas credenciais, os mesmos formulários e as mesmas obrigações legais. O que mudou foi a entidade tutelar e a redistribuição de competências policiais.
Na prática, quando hoje se fala em "comunicação à AIMA" no alojamento local, refere-se à submissão dos boletins de alojamento de hóspedes estrangeiros através do portal SIBA.
Quem ficou com as competências do antigo SEF?
A reforma do Decreto-Lei n.º 41/2023 dividiu as funções do extinto SEF por várias entidades. Para um proprietário de alojamento local, é útil saber quem faz o quê:
| Entidade | Competência relevante para o alojamento local |
|---|---|
| AIMA | Tutela do SIBA e da política de integração de estrangeiros |
| PSP / GNR | Fiscalização administrativa no terreno (verificações em estabelecimentos) |
| Polícia Judiciária | Investigação criminal relacionada com falsificação ou tráfico |
| Autoridade Tributária | Gestão do RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) |
| IRN | Identificação documental de cidadãos nacionais |
O ponto mais importante: a fiscalização do cumprimento da comunicação de hóspedes deixou de ser uma competência exclusiva. PSP e GNR podem pedir comprovativos de submissão dos boletins durante qualquer ação inspetiva, sendo conhecidas ações combinadas com a Autoridade Tributária em zonas de elevada densidade turística como Lisboa, Porto, Algarve e Madeira.
Quem é obrigado a comunicar hóspedes ao SIBA?
A obrigação aplica-se a todos os estabelecimentos de alojamento local com registo no RNAL, independentemente da modalidade:
- Moradia (alojamento local)
- Apartamento (alojamento local)
- Estabelecimento de hospedagem (incluindo hostels)
- Quartos
A comunicação é obrigatória para todos os hóspedes que não sejam cidadãos nacionais portugueses. Inclui cidadãos da União Europeia, do espaço Schengen e de qualquer país terceiro. A nacionalidade do hóspede não isenta da obrigação: o critério é apenas não ser português.
Hóspedes portugueses não são comunicados à AIMA, mas devem constar do Livro de Hóspedes do estabelecimento, conforme previsto no regime jurídico do alojamento local.
Leia mais sobre: Registo de Alojamento Local em 2026: Guia Completo
O que tem de ser comunicado e em que prazo
A base legal é a Lei n.º 23/2007, de 4 de julho (regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de estrangeiros), em particular os artigos 15.º a 17.º, conjugados com o Decreto Regulamentar n.º 84/2007.
Por cada hóspede estrangeiro, o boletim de alojamento deve conter:
| Campo | Descrição |
|---|---|
| Nome completo | Conforme documento de identificação |
| Data de nascimento | |
| Nacionalidade | |
| Número e tipo de documento | Passaporte, cartão de identidade ou outro |
| País de residência | |
| Data de entrada e de saída | Do estabelecimento |
| Local de proveniência | País anterior à entrada em Portugal |
Prazo legal: até 3 dias úteis após a entrada do hóspede no estabelecimento. A submissão é feita exclusivamente através do portal SIBA, em formato eletrónico.
A comunicação de saída deixou de ser obrigatória desde a alteração legislativa de 2018, embora alguns sistemas ainda solicitem o campo por razões de estatística interna.
Coimas: o que está em causa se falhar a comunicação
A omissão ou o atraso na comunicação dos boletins de alojamento configura uma contraordenação prevista no artigo 198.º da Lei n.º 23/2007. As coimas aplicáveis variam consoante a natureza do infrator:
| Tipo de infrator | Coima aplicável |
|---|---|
| Pessoa singular | Entre 100€ e 2.000€ por boletim em falta |
| Pessoa coletiva | Entre 500€ e 10.000€ por boletim em falta |
A coima é aplicada por cada boletim em falta, e não por episódio de fiscalização. Numa operação com 20 reservas mensais e omissão sistemática, o montante pode escalar com facilidade para a casa dos milhares de euros.
Além da coima, o incumprimento reiterado pode ser comunicado pela autoridade fiscalizadora à câmara municipal da área onde está localizado o estabelecimento, com implicações no processo de renovação ou de manutenção do registo no RNAL.
AIMA vs SEF: o que mudou na prática para o alojamento local
Para a maioria dos proprietários, a transição do SEF para a AIMA foi uma mudança de nome no topo, sem alteração na operação diária. Em concreto:
| Item | SEF (até out/2023) | AIMA (a partir out/2023) |
|---|---|---|
| Portal de submissão | SIBA | SIBA (sem alterações) |
| Credenciais de acesso | Atribuídas pelo SEF | Mantidas, válidas com a AIMA |
| Prazos legais | 3 dias úteis | 3 dias úteis (inalterado) |
| Base legal | Lei n.º 23/2007 | Lei n.º 23/2007 (inalterada) |
| Fiscalização no terreno | SEF | PSP e GNR |
| Coimas | Art. 198.º Lei 23/2007 | Art. 198.º Lei 23/2007 |
A diferença operacional mais relevante apareceu na fiscalização, não nas obrigações. Com PSP e GNR a assumirem a verificação no terreno e o aumento das ações combinadas com a Autoridade Tributária, em 2026 a probabilidade de inspeção em estabelecimentos de alojamento local é maior do que era até 2023.
Como funciona o processo de submissão no SIBA passo a passo
- Registo do estabelecimento. A AIMA (anteriormente o SEF) atribui credenciais ao titular do alojamento local após validação do número de RNAL.
- Recolha dos dados do hóspede. No momento do check-in, são recolhidos os campos obrigatórios listados acima, com base num documento de identificação válido.
- Acesso ao portal SIBA. O acesso é feito em siba.sef.pt, que continua operacional sob a nova tutela da AIMA.
- Inserção do boletim. Cada hóspede é registado num boletim individual, mesmo quando viaja em grupo.
- Submissão. O sistema gera um comprovativo eletrónico, que deve ser arquivado pelo titular do estabelecimento.
- Arquivo. O proprietário tem de conservar os comprovativos por um período mínimo recomendado de 5 anos, para resposta a eventuais ações de fiscalização.
Quem gere uma única propriedade com baixa rotação consegue manter o processo manual. A partir de 10 a 15 reservas mensais, o tempo de inserção e o risco de erro tornam a automatização uma necessidade prática.
Como Chekin automatiza a comunicação à AIMA / SIBA
A Chekin integra-se diretamente com o SIBA via API e envia os dados de cada hóspede estrangeiro de forma automática após o check-in online, sem necessidade de o gestor entrar manualmente no portal.
O fluxo funciona assim:
- Check-in online antes da chegada. O hóspede recebe um link e preenche os seus dados a partir do telemóvel, com leitura por OCR do passaporte ou cartão de identidade. A verificação biométrica confirma que o documento apresentado pertence à pessoa que está a fazer o registo.
- Submissão automática ao SIBA. Os dados validados alimentam diretamente o boletim de alojamento, que é submetido dentro do prazo legal sem intervenção manual.
- Comprovativo arquivado. O comprovativo de submissão fica armazenado na conta da Chekin e pode ser exportado em PDF a qualquer momento, para resposta a fiscalizações.
- Distinção entre hóspedes nacionais e estrangeiros. O sistema identifica automaticamente a nacionalidade e só envia para o SIBA os hóspedes obrigados. Para os portugueses, os dados são recolhidos sem submissão a entidades públicas.
Para uma carteira com várias propriedades, isto significa não voltar a entrar manualmente no SIBA, com cada boletim a ser submetido dentro do prazo legal mesmo em períodos de alta rotação.
Perguntas frequentes sobre a AIMA no alojamento local
A AIMA assumiu as competências administrativas e de integração do antigo SEF, incluindo a tutela do portal SIBA. As competências policiais e de fiscalização passaram para a PSP, a GNR e a Polícia Judiciária. Na prática, o portal de comunicação de hóspedes é o mesmo, mas a fiscalização no terreno é hoje feita por PSP e GNR.
Não. As credenciais atribuídas pelo SEF continuam válidas com a AIMA, sem necessidade de novo registo ou de pedidos de acesso adicionais. O portal mantém o mesmo endereço, os mesmos formulários e o mesmo histórico. A única coisa que mudou foi a entidade que tutela o sistema do ponto de vista administrativo.
Não. O prazo legal continua a ser de até 3 dias úteis após a entrada do hóspede no estabelecimento, conforme previsto na Lei n.º 23/2007. A passagem da tutela do SEF para a AIMA é uma alteração de natureza administrativa e não tocou nos prazos nem nos campos obrigatórios do boletim.
A coima está prevista no artigo 198.º da Lei n.º 23/2007 e varia entre 100€ e 2.000€ por boletim em falta para pessoas singulares, e entre 500€ e 10.000€ para pessoas coletivas. A coima é aplicada por cada boletim omitido, não por episódio de fiscalização.
Não. A obrigação de comunicação ao SIBA aplica-se exclusivamente a hóspedes estrangeiros, incluindo cidadãos da União Europeia e do espaço Schengen. Para hóspedes com nacionalidade portuguesa, a obrigação é o registo no Livro de Hóspedes do estabelecimento, conforme o regime jurídico do alojamento local.
Sim. O portal SIBA disponibiliza uma API que permite integração com plataformas de gestão de alojamentos. A Chekin liga-se a esta API e submete os boletins automaticamente após o check-in online do hóspede, sem necessidade de acesso manual ao portal. Isto elimina o risco de incumprimento do prazo legal em períodos de alta rotação.
A fiscalização administrativa no terreno é feita pela PSP em áreas urbanas e pela GNR em áreas rurais. A Polícia Judiciária intervém em casos de investigação criminal. A AIMA continua a ser a entidade que gere o sistema e que recebe os dados, mas não realiza diretamente a fiscalização em estabelecimentos.
O comprovativo de submissão gerado pelo SIBA, com data e número do boletim, deve ser conservado pelo titular do estabelecimento por um período mínimo recomendado de 5 anos. Em caso de fiscalização, este é o documento que demonstra o cumprimento da obrigação.
Conclusão
A entrada em funcionamento da AIMA não alterou as obrigações de comunicação de hóspedes no alojamento local em Portugal: o portal SIBA continua operacional, os prazos mantêm-se em 3 dias úteis, e a base legal continua a ser a Lei n.º 23/2007. O que mudou foi a distribuição da fiscalização, hoje partilhada entre PSP, GNR e Polícia Judiciária, com cruzamento crescente de informação com a Autoridade Tributária.
Para quem gere mais do que uma propriedade, automatizar o envio ao SIBA através de uma integração como a da Chekin é hoje a forma mais simples de cumprir o prazo legal sem depender da disponibilidade manual em cada nova chegada.
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