Prohibición alquiler turístico Palma
Si tienes una vivienda turística en Palma de Mallorca, este artículo es para ti. No porque vayas a perder tu licencia de un día para otro, sino porque el entorno regulatorio ha cambiado de forma definitiva y el cumplimiento legal es, ahora más que nunca, el único escudo que protege tu actividad.
Qué ha decidido el Ayuntamiento de Palma
En octubre de 2025, el alcalde Jaime Martínez anunció la prohibición del alquiler turístico en todas sus modalidades en todo el término municipal de Palma. En febrero de 2026, la Gerencia de Urbanismo formalizó esa decisión: aprobó una modificación del Plan General de Ordenación Urbana de 2023 que declara Palma como zona única no apta para la comercialización de estancias turísticas en viviendas (ETH), sin excepciones de zona o tipología.
¿Qué significa esto en la práctica?
- No se concederán nuevas licencias de alquiler turístico en ninguna modalidad.
- Las 374 plazas potenciales que contemplaba el Plan General anterior desaparecen definitivamente (231 en Palma ciudad y 143 en suelo rústico).
- Las licencias no permanentes no podrán renovarse cuando venzan.
- Las plazas existentes no podrán trasladarse ni reubicarse a otras localizaciones.
- Si una licencia se da de baja, no se podrá reemplazar por ninguna nueva.
Lo que sí se mantiene: las licencias legales vigentes. Según los datos oficiales del Consell de Mallorca y el Consorci Borsa d’Allotjaments Turístics (CBAT), en 2025 había en Palma 632 inmuebles con licencia vigente y 4.473 plazas turísticas legales. Estas propiedades pueden seguir operando, siempre que cumplan con la normativa.
El contexto es importante: el alquiler en edificios plurifamiliares ya estaba vetado en Palma desde 2018. La nueva medida cierra el mapa completo.
Un mercado que se reduce de forma irreversible
El propio concejal de Urbanismo, Óscar Fidalgo, lo dijo sin rodeos: «abre camino al decrecimiento progresivo». La estrategia no es eliminar las licencias existentes de golpe, porque eso generaría conflictos legales. La estrategia es no reponer las que vayan desapareciendo.
El resultado es aritmético: cada año habrá menos plazas de alquiler turístico legal en Palma. Para los propietarios que ya operan con licencia, eso tiene una lectura positiva y una lectura de riesgo. La positiva: menos competencia legal. La de riesgo: en un mercado más reducido y más vigilado, cualquier irregularidad tiene más visibilidad y consecuencias más graves.
Los datos confirman el problema de la oferta ilegal. Según el informe técnico que sirvió de base para la modificación del Plan General, el INE registraba 954 viviendas turísticas en Palma en 2025, mientras el Consell solo tenía autorizados 632 inmuebles. Uno de cada tres alquileres turísticos operaba fuera de la legalidad. La administración lo sabe y ha reforzado la inspección: la nueva Oficina de Antiokupación tiene inspectores asignados específicamente para este control.
Por qué el cumplimiento legal protege tu licencia
Si tienes una de esas 632 licencias vigentes, tienes algo que proteger. Y la mejor forma de hacerlo es no darle a la administración ningún motivo para actuar contra ti.
Aquí hay una confusión frecuente entre propietarios: creer que tener la licencia en orden es suficiente. No lo es. La licencia de uso turístico habilitada por el Consell de Mallorca te da derecho a operar, pero la operación diaria tiene sus propias obligaciones legales. Y el incumplimiento de esas obligaciones puede derivar en sanciones que, en casos graves, implican la suspensión de la actividad.
La obligación más crítica en este momento es el registro de huéspedes.
El registro de huéspedes: la obligación que no admite retrasos
Desde el 2 de diciembre de 2024, todos los alojamientos turísticos en España (salvo en el País Vasco y Cataluña) están obligados a registrar a sus huéspedes a través de SES.Hospedajes, la plataforma del Ministerio del Interior que sustituyó a los sistemas anteriores de la Guardia Civil y la Policía Nacional.
El marco legal es el Real Decreto 933/2021. Y el régimen sancionador ya está en vigor desde el 2 de diciembre de 2024.
Las obligaciones concretas son:
Quién debe registrarse: toda persona física o jurídica que ofrezca alojamiento con pernoctación, incluidas las viviendas de uso turístico.
Quién debe ser registrado: cada viajero mayor de 14 años. Los menores se registran a través del adulto que los acompaña, indicando el vínculo de parentesco o tutela.
En qué plazo: el registro debe completarse en las primeras 24 horas desde la llegada del huésped. No hay margen de días ni de «cuando haya tiempo».
Qué datos hay que comunicar: nombre y apellidos, documento de identidad o pasaporte, dirección, datos de contacto, número de viajeros y relación de parentesco. La reserva previa también debe comunicarse antes del inicio del servicio.
Cuánto tiempo deben conservarse los datos: tres años desde la finalización de la estancia, en un registro informático, cumpliendo con el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la LOPDGDD.
Las sanciones por incumplimiento están establecidas con precisión:
- Infracciones leves (registro fuera de plazo, errores en los datos, omisión parcial): multas de 100 a 600 €.
- Infracciones graves (no comunicar los datos, no estar registrado como proveedor): multas de 601 a 30.000 €.
- Infracciones muy graves (ocultación, falsedad de datos, reincidencia): multas superiores a 30.000 euros, con posibilidad de suspensión de la actividad.
Un retraso de pocas horas puede costar 600 €. Un olvido sistemático puede costar la actividad.
Protección de datos: parte del cumplimiento, no un extra
El RGPD no es solo una obligación de las grandes empresas. Cualquier propietario o gestor de una vivienda turística que recoge y transmite datos de sus huéspedes está sujeto a sus requisitos.
Eso incluye:
- Recoger solo los datos estrictamente necesarios para el registro legal.
- No guardar fotocopias de documentos de identidad sin justificación ni consentimiento explícito.
- Custodiar los datos de forma segura durante el plazo legal de tres años.
- Informar a los huéspedes de cómo se tratan sus datos.
En un entorno de mayor supervisión administrativa como el que se está consolidando en Palma, las auditorías de cumplimiento pueden incluir también la verificación del tratamiento de datos personales.
Cómo puede ayudarte Chekin
Gestionar el registro de huéspedes de forma manual, especialmente en temporada alta, es una de las principales fuentes de errores e incumplimientos. El proceso implica recoger datos, verificar documentos, rellenar comunicaciones y transmitirlas a SES.Hospedajes dentro del plazo de 24 horas, para cada huésped, en cada estancia.
Chekin automatiza todo ese proceso. Es una plataforma de check-in digital que permite a propietarios y gestores de viviendas turísticas en Palma:
- Enviar los datos de los huéspedes a SES.Hospedajes de forma automática y en plazo, sin intervención manual.
- Verificar la identidad de los huéspedes mediante OCR y validación biométrica, asegurando que los datos comunicados coinciden con el documento real.
- Custodiar los registros de forma segura durante los tres años que exige la normativa, con protección RGPD incluida.
- Gestionar la firma del contrato de arrendamiento turístico de forma digital antes de la llegada del huésped.
- Ofrecer a los huéspedes una experiencia de check-in sin necesidad de presencia física, compatible con el acceso mediante cerradura inteligente.
Para los propietarios que gestionan varias propiedades o que no pueden estar presentes en cada llegada, este nivel de automatización no es un lujo: es la única forma de garantizar el cumplimiento sistemático.
Más de 200.000 alojamientos en todo el mundo ya gestionan su check-in y sus obligaciones legales con Chekin.
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Lo que hay que entender bien
La prohibición del alquiler turístico en Palma no afecta a los propietarios que ya tienen licencia legal. No hay extinción automática, no hay fecha de caducidad generalizada. Lo que sí hay es un entorno en el que la administración ha decidido que no habrá más licencias, que el mercado irá reduciéndose y que la inspección de la oferta ilegal se intensifica.
Para los propietarios con licencia vigente, la conclusión es clara: su activo tiene valor precisamente porque es escaso y legal. Protegerlo significa operar con cumplimiento total, sin errores en el registro de huéspedes, sin retrasos en las comunicaciones a SES.Hospedajes y con los datos de los viajeros custodiados conforme al RGPD.
Cualquier fallo en esos puntos no es solo una multa. En un mercado donde la administración revisa de forma activa el cumplimiento de los operadores existentes, un expediente sancionador puede derivar en la suspensión de la actividad. Y eso, en el contexto actual de Palma, significa perder una licencia que ya no se puede recuperar.
Preguntas frecuentes sobre la prohibición del alquiler turístico en Palma
¿Puedo seguir alquilando mi vivienda turística en Palma si tengo licencia?
Sí. La prohibición afecta a la concesión de nuevas licencias, no a las que ya están vigentes. Los propietarios con licencia legal en vigor pueden continuar operando mientras cumplan con la normativa.
¿Qué pasa cuando mi licencia temporal vence?
Las licencias no permanentes no podrán renovarse bajo la nueva normativa. Si tu licencia tiene carácter temporal, debes verificar su tipo y fecha de vencimiento con el Consell de Mallorca o el CBAT.
¿Qué es SES.Hospedajes y por qué es obligatorio?
SES.Hospedajes es la plataforma del Ministerio del Interior para el registro digital de viajeros en España, en aplicación del Real Decreto 933/2021. Desde octubre de 2024 es el único canal legal para comunicar los datos de los huéspedes (salvo en País Vasco y Cataluña).
¿Qué plazo tengo para registrar a mis huéspedes?
El registro debe completarse dentro de las 24 horas siguientes a la llegada del huésped. Registrar fuera de ese plazo ya es una infracción leve, con multas de hasta 600 euros.
¿Cuánto tiempo debo guardar los datos de los huéspedes?
Tres años desde el final de la estancia, en un registro informático y con las medidas de protección de datos exigidas por el RGPD.
¿Cómo puede ayudarme Chekin a cumplir con estas obligaciones?
Chekin automatiza el envío de datos a SES.Hospedajes, verifica la identidad de los huéspedes con OCR y biometría, y custodía los registros con protección RGPD durante el tiempo que exige la ley. Elimina el riesgo de errores manuales y garantiza el cumplimiento en cada estancia.
