Calculadora rentabilidad alquiler vacacional: casi todos los anfitriones la buscan para responder una pregunta, saber si su piso turístico da beneficio después de gastos. Es la cuenta correcta, pero se queda corta. Hay una segunda cifra que pocos calculan y que separa a un alojamiento que sobrevive de uno que gana dinero: cuánto ingresa cada reserva por encima del precio por noche.
Esa diferencia pesa más cada año. Las comisiones de las OTA ya se llevan entre el 15% y el 30% de cada reserva según NerdWallet, y los gestores capturan menos del 5% del presupuesto total del huésped como margen, según un análisis de PriceLabs. El precio por noche, que es lo único que mide casi cualquier calculadora, es justo la parte del ingreso sobre la que menos control tienes.
Qué es una calculadora de rentabilidad de alquiler vacacional
Una calculadora de rentabilidad de alquiler vacacional es una herramienta que estima el beneficio de una vivienda turística cruzando los ingresos previstos (precio por noche, ocupación y noches reservadas) con los costes de explotación (limpieza, suministros, comisiones de plataforma e impuestos). El resultado indica si el alojamiento es rentable y cuánto margen deja en un periodo dado.
La mayoría de estas herramientas se detiene ahí. Calculan la rentabilidad de la inversión, no la de cada reserva, que es donde queda margen sin explotar.
Rentabilidad de la inversión y rentabilidad por reserva: dos preguntas distintas
Conviene no confundirlas, porque se calculan en momentos distintos y se controlan de forma muy diferente.
| Rentabilidad de la inversión | Rentabilidad por reserva | |
|---|---|---|
| Qué mide | Si el inmueble compensa como inversión | Cuánto ingresa cada estancia más allá de la noche |
| Fórmula base | (Ingresos − gastos) ÷ valor del inmueble | Ingreso por noche + extras vendidos |
| Cuándo se calcula | Antes de comprar o lanzar | Durante la operación, reserva a reserva |
| Sobre qué tienes control | Poco (mercado, precio de compra) | Mucho (qué ofreces y cómo lo presentas) |
| Quién la mide | Casi todas las calculadoras | Casi nadie |
La primera te dice si entrar al negocio. La segunda, cuánto dejas sobre la mesa cada vez que un huésped reserva y solo le cobras la noche.
Cómo calcular la rentabilidad de tu alquiler vacacional
La rentabilidad de la inversión se mide con dos indicadores.
La rentabilidad bruta sale de dividir los ingresos anuales entre el valor del inmueble, por cien. Un piso de 200.000€ que ingresa 20.000€ al año tiene una rentabilidad bruta del 10%.
La rentabilidad neta descuenta antes todos los gastos: limpieza, suministros, mantenimiento, gestión, comisiones e impuestos. Es la cifra que cuenta, porque en alquiler vacacional los costes operativos pesan mucho.
Para estimar los ingresos brutos por reservas, la fórmula es ADR (precio medio por noche) × ocupación × noches disponibles. Con un ADR de 120€, una ocupación del 65% y 365 noches, ingresas unos 28.470€ brutos al año por las estancias.
Ese número es el techo de casi todas las calculadoras. No el de tu negocio.
La palanca que casi nadie calcula: los ingresos por reserva
Cada reserva confirmada es un huésped que ya ha decidido gastar y que va a pasar varios días en tu alojamiento. Es el momento de mayor disposición a pagar de todo el ciclo, y la mayoría de los anfitriones lo deja pasar cobrando solo la noche.
Los ingresos extra por reserva vienen de dos sitios. Los servicios propios (early check-in, late check-out, limpieza extra, parking, desayuno), que vendes con tus precios y tus márgenes. Y los servicios de terceros (traslados, tours, experiencias), que presentas a través de un marketplace y por los que cobras comisión sin operar nada.
A diferencia del precio por noche, este ingreso es tuyo. Donde el 79% de la reserva se va en OTAs o al propietario, los ingresos por upselling se quedan bajo tu control, según el análisis de PriceLabs. En una reserva de 2.000€, captar 200€ extra mueve el margen de forma notable.
Y nada de esto aparece en una calculadora de rentabilidad al uso. Si no lo ves, no lo gestionas.
Cómo la calculadora de Chekin estima tus ingresos por reserva
La calculadora de revenue de Chekin se centra justo en la cifra que las demás no tocan: cuánto puedes ingresar de más sobre las reservas que ya tienes. Introduces cuatro datos (unidades, ADR, ocupación y estancia media), activas los servicios que ofreces o quieres ofrecer, y devuelve una estimación de ingresos adicionales mensuales y de RevPAR en unos segundos.
Las cifras parten de attach rates conservadores, entre el 9% y el 15% de las reservas comprando al menos un extra, con un valor medio de upsell de 38€ en alquiler vacacional y 55€ en hotel. No incluye picos de temporada ni reservas directas, solo el attach puro en el check-in. Están dimensionadas para que un revenue manager las pueda defender en una reunión de presupuesto.
Detrás trabajan tres palancas. La personalización ajusta cada oferta al perfil del huésped, al tipo de reserva y al momento del viaje; las ofertas personalizadas convierten un 25% más que las genéricas. El catálogo combina tus servicios propios con un marketplace de terceros. Y el Smart Inbox con IA responde a los huéspedes en todos los canales, detecta los momentos receptivos de cada conversación y presenta la oferta sin intervención manual.
Conviene ser claro con lo que no hace. Chekin no calcula la rentabilidad neta de tu inversión ni gestiona tu fiscalidad; para eso necesitas las fórmulas de arriba. Lo que hace es estimar, y luego ayudarte a capturar, la parte del ingreso que tu calculadora de rentabilidad nunca te enseñó.
Preguntas frecuentes
Se calcula con la rentabilidad neta: ingresos anuales menos todos los gastos (limpieza, suministros, comisiones, impuestos, gestión), dividido entre el valor del inmueble y multiplicado por cien. Los ingresos brutos por reservas se estiman multiplicando el ADR por la ocupación y por las noches disponibles del periodo.
La rentabilidad bruta divide los ingresos anuales entre el valor del inmueble sin descontar gastos. La neta resta antes todos los costes de explotación: limpieza, suministros, mantenimiento, comisiones de plataforma e impuestos. La neta es la cifra realista, porque en alquiler vacacional los gastos operativos son altos y reducen mucho el margen.
El RevPAR (ingreso por unidad disponible) mide cuánto genera cada unidad, esté ocupada o no. Se calcula multiplicando el ADR por la ocupación. A diferencia del ADR por sí solo, refleja a la vez el precio y el grado de ocupación, lo que da una imagen más fiel del rendimiento real del alojamiento.
Depende del attach rate y del valor de cada extra. Con tasas conservadoras del 9% al 15% de reservas comprando un servicio adicional, y un valor medio de 38€ a 55€ por upsell, un portfolio mediano suma varios miles de euros al mes sin necesidad de más reservas ni más propiedades.
No. La calculadora de Chekin estima los ingresos adicionales por reserva (upselling y RevPAR), no la rentabilidad neta de la inversión ni la fiscalidad. Para la rentabilidad neta necesitas restar todos tus gastos al ingreso anual. Chekin se ocupa de la palanca de ingresos que esas calculadoras dejan fuera.
Conclusión
Una calculadora rentabilidad alquiler vacacional resuelve media ecuación: te dice si el inmueble compensa, pero no cuánto deja cada reserva. Y esa segunda cifra, los ingresos por huésped, es la que tienes bajo control real cuando las comisiones se quedan con el resto.
Calcular la rentabilidad de la inversión sirve para decidir si entras; medir y capturar los ingresos por reserva es lo que marca cuánto ganas una vez dentro.
