Muchos gestores de alojamientos vacacionales piensan que tener el 100% de ocupación garantiza buenos resultados financieros, pero, no es del todo cierto, porque si su ocupación está muy por encima del promedio del mercado, existe una gran posibilidad de que haya estado dejando dinero sobre la mesa con su tarifa diaria promedio (ADR). La idea es poder mantener un equilibrio entre la ocupación y la tarifa, para maximizar los ingresos, para ello, queremos traerte algunos consejos que VacayMyWay ha publicado para rastrear y medir el rendimiento de tu alojamiento vacacional.
Los niveles de ocupación, junto con ADR y RevPAR son las métricas claves para los administradores de ingresos de la industria hotelera. Tal como lo señala la compañía, el problema con la ocupación al 100% es que no garantiza un mayor ingreso, si se reserva todas las noches, es posible que haya dejado dinero sobre la mesa al no vender a una tasa más alta.
Por ejemplo, si su propiedad está ocupada al 100% durante 365 noches al año a $ 100 / noche, proyectará un potencial de ingresos brutos de reserva (GBR) anual de $ 36,500. Por supuesto, cualquier descuento reduciría esos ingresos potenciales e incluso 7 noches al mes con un descuento del 15% reduce sus ingresos en $ 1,260. Por lo tanto, está claro que los ingresos son muy sensibles a los cambios de ADR.Por lo tanto, aumentar su ADR tendrá un efecto muy beneficioso en su balance final, incluso si su ocupación sufre un poco. Referir a sus vecinos de alquiler de vacaciones, ya sea mediante la compra manual de tarifas o invirtiendo en datos de alquiler de vacaciones para brindar respuestas precisas y que ahorren tiempo , guiará sus decisiones de ADR y garantizará que su ADR esté alineado con su competencia.
Su objetivo debe ser equilibrar el ADR y la ocupación lo más cerca posible, lo que podría significar rechazar a los huéspedes de poca monta o esperar más para reducir sus tarifas los fines de semana ajetreados y durante la temporada alta.
¿Cómo calcular mi tasa de ocupación y el ADR?
Para calcular la tasa de ocupación sólo divide la cantidad de noches que la propiedad está reservada por la cantidad de días que estuvo disponible dentro de su período de tiempo. La mayoría de las veces, se utiliza un período de tiempo mensual para realizar un seguimiento del rendimiento.
Ejemplo 1: Tasa de ocupación mensual: si una propiedad se reserva 25 de los 30 días en un mes, la tasa de ocupación sería del 83%. Ejemplo 2: Porcentaje de Ocupación Anual – Si una propiedad está reservada a 281 días de los 365, el anual o tasa occupancy sería 77%
El ADR se calcula típicamente también mensualmente, dividiendo los ingresos totales obtenidos por la propiedad por la cantidad de noches reservadas.
Ejemplo 1: ADR mensual: si un anuncio ganó $ 3,100 de GBR en un mes y la propiedad se reservó 25 días, el ADR para ese mes sería de $ 124. Ejemplo 2: ADR anual: si un anfitrión ganó $ 28,000 en GBR con 281 noches reservadas, el ADR anual sería de $ 99.64
Además de esta explicación de cómo calcular y diferenciar entre la tasa de ocupación y el ADR, deberás observar a la competencia: Si tu ocupación es mucho mayor, podría ser que estés subestimando el precio. Si pasa lo contrario, tienes una maravillosa disponibilidad y los alojamientos del vecino están llenos, puede ser que tengas los precios muy altos. En estos casos es buen consejo, ver los mejores del mercado y usarlos como guías.
Recuerda, la ocupación no es la única herramienta de medición del éxito. Una regla de larga data adoptada por la industria hotelera es apuntar a una ocupación del 70-80%, y al maximizar el ADR a través de estrategias de precios como las sugeridas anteriormente, puede obtener una ganancia similar o mejorada al mismo tiempo que evita el desgaste excesivo de su propiedad. Después de todo, a veces los mejores invitados no son invitados en absoluto.
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