Canarias ha sido durante décadas el destino turístico más maduro de España, pero también el más expuesto al desequilibrio entre oferta turística y vivienda residencial. La Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias sigue siendo la norma marco que vertebra el sector, pero en diciembre de 2025 se aprobó la primera ley específica para el alquiler vacacional del archipiélago: la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas.
Para los gestores de alquileres turísticos, el cambio es estructural. La libre implantación del modelo anterior queda sustituida por un sistema de planificación urbanística municipal, con cuotas máximas de viviendas vacacionales por municipio.
¿Qué es la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias?
La Ley de Ordenación del Turismo de Canarias es la Ley 7/1995, de 6 de abril, aprobada por el Parlamento canario en virtud de la competencia exclusiva atribuida por el Estatuto de Autonomía. Es la norma marco del sector turístico del archipiélago: define el concepto de empresa y establecimiento turístico, fija el régimen de licencias y declaraciones responsables, atribuye competencias al Gobierno de Canarias, los cabildos y los ayuntamientos, y establece el régimen sancionador del sector.
A día de hoy, la Ley 7/1995 sigue plenamente vigente como marco general, pero ha sido completada y desarrollada por normas específicas como el Decreto 142/2010 (Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento), el Decreto 113/2015 (Reglamento de Vivienda Vacacional, ahora supletorio) y la nueva Ley 6/2025, que sustituye al modelo anterior de libre implantación de la vivienda vacacional.
Marco normativo turístico vigente en Canarias en 2026
Cuatro cuerpos normativos autonómicos se aplican simultáneamente al alquiler vacacional canario.
- Ley 7/1995, de Ordenación del Turismo de Canarias. Norma marco que fija el régimen general de la actividad turística, las competencias administrativas y el régimen sancionador.
- Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOC 246/2025). Aprobada el 10 de diciembre de 2025 y en vigor desde el 13 de diciembre, es la norma específica que regula la vivienda vacacional en el archipiélago.
- Decreto 142/2010, de 4 de octubre. Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento. Aplica en lo que resulte compatible con la Ley 6/2025.
- Decreto 113/2015, de 22 de mayo. Reglamento de las viviendas vacacionales, ahora con carácter supletorio. Algunas de sus disposiciones ya habían sido anuladas por el Tribunal Supremo, como la prohibición de alquilar por habitaciones o la limitación según clasificación del suelo.
A esto se suman las obligaciones estatales (NRUA, SES.HOSPEDAJES, Ley Orgánica 1/2025) y la normativa urbanística municipal de cada ayuntamiento. Según los datos recogidos en la propia exposición de motivos de la Ley 6/2025, las viviendas vacacionales registradas en Canarias pasaron de 38.603 en noviembre de 2022 a 48.541 en noviembre de 2023, un crecimiento del 25,7% que llevó a la vivienda vacacional a representar el 37,34% del total de plazas turísticas del archipiélago.
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Claves de la Ley 6/2025 que cambian la operativa del alquiler vacacional
Cuota máxima del 10% por municipio
Como regla general, el 90% de las viviendas de cada municipio debe destinarse a uso residencial y solo el 10% puede habilitarse como vivienda vacacional. En las llamadas islas verdes (El Hierro, La Gomera y La Palma) el margen sube al 20% por su menor presión turística. Los ayuntamientos pueden modificar estos porcentajes mediante planeamiento urbanístico justificado por un estudio de capacidad de carga.
Diez años desde la construcción para nuevas viviendas
Las viviendas nuevas no pueden destinarse al uso turístico hasta que transcurran diez años desde su construcción. La medida persigue evitar que la promoción residencial se desvíe hacia el modelo vacacional desde el primer día. Las viviendas de protección oficial (VPO) quedan expresamente excluidas del uso turístico de forma indefinida.
Prohibición de pseudohoteles
La ley prohíbe los edificios en los que la totalidad de las viviendas están destinadas al alquiler vacacional bajo titularidad de un mismo gran tenedor. La medida apunta a un fenómeno habitual en zonas turísticas consolidadas como el sur de Tenerife y Gran Canaria, y obliga a reconvertir o redistribuir la titularidad en este tipo de inmuebles.
Vigencia limitada de las declaraciones responsables
Las declaraciones responsables tienen una vigencia de cinco años, renovables siempre que se cumpla la normativa y la zona donde se ubique el alojamiento mantenga la habilitación turística. La renovación queda condicionada al planeamiento urbanístico municipal vigente en el momento de solicitarla.
Papel reforzado de cabildos y ayuntamientos
Los ayuntamientos asumen la decisión sobre qué zonas son aptas para nuevas viviendas vacacionales y disponen de seis meses para activar planes de inspección. Los cabildos insulares tramitan las inscripciones en el Registro General Turístico y aprueban los planes de comprobación de las declaraciones responsables anteriores en un plazo equivalente.
Régimen transitorio: tres alternativas para tu vivienda ya habilitada
La Ley 6/2025 distingue tres regímenes para las viviendas vacacionales que ya operaban antes de la entrada en vigor (13 de diciembre de 2025). La elección no es trivial: condiciona la posibilidad de mantener la actividad indefinidamente o someterse a un plazo de extinción.
| Régimen | Duración máxima | Requisitos clave | Perfil indicado |
|---|---|---|---|
| Uso turístico consolidado | Indefinido | Propietario coincidente con titular de la licencia, mínimo 1 año de actividad continuada antes del 13/12/2025, sin prohibición estatutaria de la comunidad de propietarios, solicitud al ayuntamiento antes del 13/12/2030 | Propietarios particulares con licencia previa y vivienda en uso real |
| Régimen transitorio general | 5 años, ampliable a 10 | Mantener la actividad bajo la normativa anterior; ampliación a 10 años si la pérdida en 5 supone perjuicio económico grave y desproporcionado | Gestores y propietarios que no cumplen los requisitos para consolidación |
| Compensación al mercado residencial | Hasta 20 años | Compensación mediante construcción o adquisición de viviendas destinadas al alquiler de larga duración | Explotadores profesionales con cartera amplia y capacidad inversora |
El régimen de uso turístico consolidado vincula la habilitación a la vivienda concreta y se extingue, entre otros supuestos, por el cese de la actividad durante más de un año, por la venta de la vivienda o por incumplimiento de la normativa sectorial. El plazo para presentar la solicitud al ayuntamiento es de cinco años desde la entrada en vigor de la ley, hasta el 13 de diciembre de 2030.
Obligaciones estatales que se suman al marco canario
Cumplir la Ley 6/2025 y la Ley 7/1995 no exime de las obligaciones estatales que aplican a todo el territorio español. Para una vivienda vacacional canaria operativa en 2026, el cumplimiento es acumulativo.
- NRUA (Real Decreto 1312/2024). Obligatorio desde el 1 de julio de 2025 para anunciarse en plataformas digitales como Airbnb, Booking o Vrbo. Se tramita a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos del Colegio de Registradores. Sin NRUA válido, la plataforma está obligada a retirar el anuncio.
- Modelo informativo anual NRUA (Orden VAU/1560/2025). Desde febrero de 2026, todos los titulares de NRUA deben presentar un depósito anual en el Registro de la Propiedad con la información de las estancias del año anterior. La primera presentación se realizó entre el 1 de febrero y el 2 de marzo de 2026.
- SES.HOSPEDAJES (Real Decreto 933/2021). Comunicación obligatoria al Ministerio del Interior de los datos de cada huésped en un plazo máximo de 24 horas tras el check-in, con 17 campos por viajero recogidos en el real decreto.
- Ley Orgánica 1/2025. Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que permite a las comunidades de propietarios prohibir el uso turístico por mayoría de tres quintos. La ley no es retroactiva sobre licencias previas al 3 de abril de 2025, pero condiciona cualquier solicitud nueva o renovación.
Sanciones por incumplimiento del marco normativo turístico canario
| Infracción | Calificación | Sanción económica orientativa |
|---|---|---|
| No inscribir la vivienda en el Registro General Turístico | Falta grave | 1.501€ a 30.000€ |
| Anunciar en plataformas sin NRUA | Falta grave | 2.001€ a 10.000€ |
| Incumplir el envío de viajeros a SES.HOSPEDAJES | Falta grave | 2.001€ a 10.000€ |
| Operar fuera de zona habilitada por planeamiento municipal | Falta muy grave | Hasta 300.000€ |
| Actividad sin declaración responsable o con datos esenciales falsos | Falta muy grave | Hasta 600.000€ |
Las cuantías concretas dependen de la calificación final del expediente sancionador. La Ley 7/1995 fija los topes generales del régimen sancionador turístico canario, mientras que las normas estatales establecen los umbrales para infracciones relativas a NRUA y registro de viajeros.
Preguntas frecuentes sobre la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias
Sí. La Ley 7/1995 sigue siendo la norma marco del sector turístico canario en 2026 y regula competencias, licencias, declaraciones responsables y régimen sancionador. La Ley 6/2025 no la deroga: la complementa específicamente en materia de vivienda vacacional. Ambas se aplican de forma simultánea, junto con los decretos reglamentarios todavía aplicables como el 142/2010 y el 113/2015.
La Ley 6/2025 distingue tres regímenes transitorios. Si eras propietario titular de la licencia con al menos un año de actividad continuada antes del 13 de diciembre de 2025 y sin veto comunitario, puedes solicitar el uso turístico consolidado y mantener la actividad de forma indefinida. En caso contrario, dispones de cinco años, ampliables a diez en supuestos excepcionales.
La Ley 6/2025 fija como regla general que solo el 10% de las viviendas de cada municipio puede destinarse a uso vacacional, frente al 90% reservado a uso residencial. En El Hierro, La Gomera y La Palma el margen sube al 20% por su menor presión turística. Los ayuntamientos pueden modificar estos porcentajes mediante planeamiento urbanístico justificado.
Sí. El NRUA, regulado por el Real Decreto 1312/2024, es una obligación estatal que aplica en todo el territorio español, incluida Canarias. Sin NRUA válido tramitado a través de la Ventanilla Única Digital, las plataformas como Airbnb o Booking están obligadas a retirar el anuncio. El NRUA no sustituye a la habilitación autonómica, sino que se suma a ella.
Cómo Chekin te ayuda a cumplir la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias
La Ley 6/2025 y el marco general de la Ley 7/1995 multiplican los puntos de control administrativos. Chekin reúne en una sola plataforma los procesos cuyo incumplimiento es la causa más frecuente de sanción o de revocación de la habilitación turística canaria.
- Registro de viajeros automatizado en SES.HOSPEDAJES. El sistema envía los 17 datos exigidos por el Real Decreto 933/2021 dentro del plazo de 24 horas tras el check-in. El gestor canario deja de gestionar formularios manuales y elimina el riesgo de sanción por falta grave por envíos fuera de plazo.
- Cumplimiento del NRUA en cada reserva. Chekin recoge y conserva los datos exigidos por el modelo informativo anual de la Orden VAU/1560/2025, ordenados por NRUA, fechas de entrada y salida, número de huéspedes y motivo de la estancia. Cuando llega la ventana de presentación de febrero, el titular dispone del histórico listo para depositar en el Registro de la Propiedad.
Conclusión
La Ley de Ordenación del Turismo de Canarias en 2026 ya no se reduce a la Ley 7/1995. El marco vigente combina la norma marco original con la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, los decretos reglamentarios todavía aplicables y las obligaciones estatales del NRUA, SES.HOSPEDAJES y la Ley Orgánica 1/2025.
Para los gestores de alquileres vacacionales canarios, la decisión más urgente del año es elegir el régimen transitorio adecuado dentro del plazo de cinco años. La Ley de Ordenación del Turismo de Canarias deja claro que esa ventana es la que decide el futuro real de cada vivienda vacacional habilitada en el archipiélago.
