VUT Andalucía: Requisitos para operar en 2026
Una vivienda de uso turístico (VUT) en Andalucía es cualquier inmueble cedido con precio a turistas en estancias cortas, fuera del alojamiento hotelero reglado. La normativa andaluza las regula bajo el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, modificado por la Ley 9/2019 y, más recientemente, por la Ley de Turismo Sostenible de Andalucía, cuya aplicación plena se está completando entre 2025 y 2026.
Si tienes un piso en Málaga, Sevilla, Granada, Cádiz o cualquier otro municipio andaluz que alquilas por temporadas cortas en Airbnb o Booking, estás operando una VUT y tienes que cumplir con este marco regulatorio, aunque solo lo hagas en verano.
Marco normativo en 2026: qué leyes aplican
La regulación de las VUT en Andalucía tiene tres capas que conviene distinguir.
Decreto 28/2016. La norma base. Define qué es una vivienda turística, establece los requisitos de habitabilidad y fija el procedimiento de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Sigue vigente con modificaciones.
Ley 9/2019. Amplía las facultades de control de las administraciones locales y refuerza el régimen sancionador. Incorpora la posibilidad de que los municipios con alta presión turística establezcan limitaciones adicionales a las autonómicas.
Ley de Turismo Sostenible. Modifica aspectos de las dos normas anteriores. El calendario de su aplicación está siendo escalonado, pero en 2026 ya obliga a informar sobre sostenibilidad del alojamiento y activa los nuevos criterios para la suspensión cautelar de inscripciones en el RTA.
Sobre esta base, cada ayuntamiento puede añadir restricciones propias. Sevilla lleva años limitando las licencias en el casco histórico. Málaga aprobó una moratoria en determinadas zonas en 2024. Consultar el planeamiento urbanístico local no es opcional: la inscripción en el RTA no garantiza que tu municipio te permita operar.
Requisitos para operar una VUT en Andalucía en 2026
1. Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía
La inscripción es obligatoria antes de iniciar la actividad. Sin número de registro, no puedes publicar el alojamiento en ninguna plataforma: Airbnb y Booking están obligadas a exigirlo desde las reformas de 2023, y realizan comprobaciones periódicas.
El trámite se hace a través de la sede electrónica de la Junta de Andalucía mediante declaración responsable. No hay que esperar autorización previa: la inscripción se produce en el momento de la presentación, aunque la Administración puede comprobar después que se cumplen los requisitos.
Documentación necesaria:
- Referencia catastral del inmueble
- Certificado de ocupación o licencia de primera ocupación
- Seguro de responsabilidad civil en vigor
- Si hay comunidad de propietarios: acreditación de que los estatutos no prohíben el uso turístico
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2. Capacidad y habitabilidad
La normativa fija una capacidad máxima de 15 plazas y un mínimo de un baño por cada cuatro personas. El inmueble debe tener calefacción y refrigeración, botiquín de primeros auxilios, manual de uso de electrodomésticos e información sobre las normas de convivencia de la comunidad.
La vivienda debe cumplir las condiciones de habitabilidad para uso residencial. Un local reconvertido sin licencia de obras ni cédula de habitabilidad no puede inscribirse como VUT, independientemente de su aspecto o equipamiento.
3. Hojas de quejas y reclamaciones
Es obligatorio tenerlas disponibles en formato físico e informar al huésped de que puede solicitarlas. Parece un detalle menor, pero su ausencia es infracción leve y figura entre las primeras cosas que comprueban los inspectores.
4. Límite de estancia y registro de viajeros
Las VUT solo pueden alojar estancias de hasta 31 días. Por encima de ese umbral, el arrendamiento pasa a estar sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y pierde la condición de turístico.
El propietario o gestor tiene la obligación de comunicar los datos de los huéspedes a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad a través del sistema del Ministerio del Interior (SES.HOSPEDERÍA). Desde 2024, este sistema centraliza las comunicaciones que antes se hacían en comisaría o puesto de la Guardia Civil. El plazo es de 24 horas desde la entrada del huésped. El incumplimiento sistemático de este trámite ha generado sanciones graves en varios propietarios de la Costa del Sol.
5. Tasa turística
Andalucía no tiene tasa turística autonómica. En 2026, ningún municipio andaluz ha implantado una tasa de alojamiento generalizada, aunque el debate sigue abierto en varios ayuntamientos. Vale la pena hacer seguimiento de las novedades del municipio correspondiente.
Obligaciones nuevas en 2026
Sostenibilidad e impacto ambiental
La Ley de Turismo Sostenible obliga a los establecimientos turísticos, incluidas las VUT, a informar sobre medidas de reducción de consumo energético y gestión de residuos. En la práctica, esto significa facilitar al huésped información sobre reciclaje en el municipio, tener algún mecanismo de ahorro energético (termostato programable, sensores de luz) y poder documentarlo si la Administración lo requiere en una inspección.
No es una certificación obligatoria. Basta con poder acreditar que se han adoptado medidas razonables.
Plataformas digitales y número de registro
Desde enero de 2025, las plataformas de alojamiento a corto plazo tienen obligación legal de verificar que el número de registro en cada anuncio es válido y corresponde al inmueble publicado. Si el número es inválido o ha sido suspendido por la Junta, el anuncio puede darse de baja de la plataforma de forma automática, sin previo aviso al propietario.
Suspensión cautelar de inscripciones
La Administración puede suspender cautelarmente la inscripción en el RTA si detecta incumplimientos graves, sin esperar a la resolución del expediente sancionador. Esto deja la vivienda inhabilitada para operar mientras dure el procedimiento. No es una multa: es quedarse sin actividad durante semanas o meses.
Régimen sancionador
El Decreto 28/2016 y la Ley 9/2019 clasifican las sanciones en tres niveles:
Infracciones leves: hasta 2.000€. Ejemplos habituales: no tener las hojas de reclamaciones disponibles o no exhibir el número de registro en el anuncio.
Infracciones graves: de 2.001€ a 18.000€. Incumplimientos de habitabilidad, superar el aforo máximo o haber sido requerido para inscribirse y no haberlo hecho.
Infracciones muy graves: de 18.001€ a 150.000€. Operar sin inscripción cuando hay competencia desleal manifiesta, reincidencias en infracciones graves o situaciones que pongan en riesgo la seguridad de los huéspedes.
Las plataformas también pueden ser sancionadas si publican anuncios sin número de registro válido, lo que ha llevado a Airbnb y Booking a ser más estrictas en sus procesos de verificación.
Restricciones municipales: lo que debes comprobar
La Ley 9/2019 habilitó a los ayuntamientos para introducir limitaciones en zonas de alta presión turística. En 2026, los municipios con más restricciones son:
Sevilla. El Casco Antiguo tiene una moratoria de facto: no se conceden nuevas inscripciones desde que el ayuntamiento aprobó el Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico. Quien ya tiene inscripción puede seguir operando.
Málaga. Desde 2024, el centro histórico y barrios como El Perchel o La Trinidad están bajo moratoria. El Ayuntamiento trabaja en un Plan Especial que podría ampliar las restricciones.
Granada. El PGOU limita las VUT en determinadas áreas del Albaicín.
Benalmádena, Torremolinos y Fuengirola. Han reforzado las inspecciones en urbanizaciones de la Costa del Sol, donde la concentración de VUT ha generado conflictos frecuentes con comunidades de propietarios.
Si operas en cualquiera de estos municipios, comprueba el planeamiento urbanístico vigente antes de inscribirte. La inscripción en el RTA no anula las restricciones locales.
Cómo automatizar el cumplimiento normativo
Gestionar una o varias VUT genera trabajo administrativo diario: registro de viajeros, comunicación a las autoridades, gestión de entradas y salidas, cobro de estancias. Son tareas repetitivas, pero con consecuencias legales si se cometen errores o se omiten.
El más habitual es olvidar comunicar los datos de los huéspedes a SES.HOSPEDAJES en el plazo de 24 horas. No es negligencia grave en apariencia, pero acumular varios incumplimientos puede derivar en sanciones.
Herramientas como Chekin permiten automatizar el check-in online con recogida de datos de viajeros y envío directo a SES.HOSPEDAJES, sin intervención manual en cada reserva. También gestionan la verificación de identidad mediante OCR o biometría, el cobro de la estancia, los depósitos de daños y el envío de guías digitales del alojamiento al huésped.
Para quien gestiona varias propiedades, la lógica es clara: las obligaciones de registro y comunicación son las mismas para cada VUT, y sin automatización el volumen de tareas crece en proporción directa al número de viviendas.
Preguntas frecuentes sobre VUT en Andalucía
Sí. No hay un límite de días en la normativa turística andaluza para la inscripción como VUT. Las implicaciones fiscales de alquilar más o menos días dependen de tu situación concreta y conviene consultarlas con un asesor.
Si los estatutos de la comunidad prohíben el uso turístico, no podrás inscribirte en el RTA. La Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades tomar esta decisión por mayoría cualificada de tres quintas partes.
Solo si el local tiene licencia de cambio de uso a residencial y cédula de habitabilidad. Lo que importa es que el inmueble esté autorizado y sea habitable, no que sea un piso.
Sí. Los ingresos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que se presten servicios propios de hostelería, en cuyo caso se tratan como actividad económica. El IVA aplica en determinados casos. Consulta con un asesor fiscal tu situación específica.
Desde 2024, las plataformas de economía colaborativa están obligadas a comunicar a la Agencia Tributaria los datos de sus anfitriones y los ingresos percibidos. Los datos llegan a Hacienda aunque el propietario no los declare.
Lista de comprobación para VUT en Andalucía en 2026
Antes de activar tu vivienda turística, o si quieres revisar que todo está en orden:
- Inscripción activa en el Registro de Turismo de Andalucía
- Número de registro visible en todos los anuncios publicados
- Seguro de responsabilidad civil vigente
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
- Sistema de registro de viajeros con comunicación a SES.HOSPEDERÍA en plazo
- Hojas de quejas y reclamaciones disponibles en el alojamiento
- Calefacción, refrigeración, botiquín y manual de electrodomésticos en el inmueble
- Verificación de que los estatutos de la comunidad no prohíben el uso turístico
- Consulta del planeamiento urbanístico municipal si estás en zona con restricciones
- Información al huésped sobre medidas de sostenibilidad y reciclaje
