Operar un apartamento turístico en España en 2026 exige cumplir con al menos cuatro capas normativas distintas: la estatal, la autonómica, la municipal y, en algunos casos, la de la comunidad de propietarios del edificio. Ninguna de ellas es opcional y, a diferencia de años anteriores, los controles cruzados entre administraciones se han vuelto más sistemáticos.
Esta guía recoge los requisitos legales vigentes para apartamentos turísticos en España: qué trámites son de aplicación general en todo el territorio, qué varía por comunidad autónoma, y qué han cambiado en 2026 las novedades más relevantes.
Qué es un apartamento turístico según la normativa española
Un apartamento turístico es un inmueble destinado al alquiler de corta duración con finalidad turística, comercializado a través de plataformas, agencias o canales digitales, y que no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. La duración máxima del contrato suele situarse en 30 días, aunque algunos decretos autonómicos aplican umbrales distintos.
En España coexisten dos figuras con requisitos diferentes:
- Apartamento turístico (AT): edificio o conjunto de unidades gestionado de forma empresarial y dedicado en exclusiva al alquiler turístico. Requiere clasificación en categorías (de una a cuatro llaves en la mayoría de comunidades) y placa identificativa en la entrada.
- Vivienda de uso turístico (VUT): inmueble particular alquilado de forma intermitente, generalmente a través de plataformas como Airbnb o Booking. Es la figura más habitual entre propietarios individuales y property managers.
En la práctica, la mayoría de gestores trabajan con VUT. Los requisitos de este artículo se aplican a ambas figuras salvo que se indique lo contrario.
Los cuatro trámites obligatorios a nivel nacional
1. Licencia o registro autonómico
No existe una licencia turística única a nivel nacional. Cada comunidad autónoma tiene su propio sistema de registro o declaración responsable para apartamentos turísticos. Sin este registro autonómico, la actividad es ilegal con independencia de cualquier otro trámite.
El procedimiento más habitual en 2026 es la declaración responsable: el titular presenta un documento ante el organismo turístico de su comunidad declarando que cumple los requisitos exigidos y puede iniciar la actividad sin esperar resolución expresa. Algunas comunidades siguen exigiendo autorización previa.
2. Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA)
Desde el 1 de julio de 2025, todos los apartamentos turísticos anunciados en plataformas digitales en España deben contar con el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA), tramitado a través de la Ventanilla Única Digital del Ministerio de Vivienda.
Tener licencia autonómica no sustituye al NRUA. Son dos trámites diferentes: la licencia autonómica es un requisito previo para obtener el NRUA, pero no lo reemplaza. Sin NRUA, no es posible anunciarse legalmente en plataformas digitales desde julio de 2025.
Cada unidad que se alquile de forma independiente necesita su propio NRUA. Si el gestor opera diez apartamentos, necesita diez números de registro distintos. Las plataformas como Airbnb y Booking están obligadas a retirar automáticamente los anuncios sin identificador válido y verificado.
Más sobre: Guía NRUA (Número de Registro Único para Alquileres Turísticos)
3. Registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES
Desde diciembre de 2024, todos los alojamientos turísticos en España deben usar SES.HOSPEDAJES para registrar a los huéspedes. Los sistemas anteriores (Hospederías de la Guardia Civil, WebPol/E-HOTEL) ya no son válidos. La única excepción son Cataluña, donde el registro se hace a través de los Mossos d’Esquadra, y País Vasco, a través de la Ertzaintza.
El Real Decreto 933/2021, en vigor desde el 2 de diciembre de 2024, amplía los datos obligatorios hasta 17 campos básicos por viajero: nombre completo, tipo y número de documento, nacionalidad, fecha de nacimiento, dirección, teléfono, correo electrónico, número de viajeros, parentesco y otros. En determinados casos la obligación se amplía a 21 o incluso 42 datos. El parte debe enviarse en un plazo máximo de 24 horas desde el check-in.
Las sanciones por incumplimiento están recogidas en la Ley Orgánica 4/2015:
| Tipo de infracción | Cuantía |
|---|---|
| Leve (datos incorrectos, incompletos o fuera de plazo) | 100€ a 600€ por parte |
| Grave (no registrarse como proveedor o no comunicar datos) | 601€ a 30.000€ |
4. Aprobación de la comunidad de propietarios
La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, establece que la instalación de viviendas de uso turístico requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
En 2026, un número relevante de comunidades de propietarios está aplicando este derecho de forma activa, especialmente en zonas con alta concentración turística. Antes de adquirir o gestionar un nuevo inmueble, conviene verificar si la comunidad ya ha votado restricciones.
Requisitos técnicos de los apartamentos turísticos
Los requisitos de habitabilidad y equipamiento mínimo los fija cada comunidad autónoma, pero hay condiciones que se repiten en la mayoría de normativas vigentes:
- Superficie mínima. La mayoría de decretos autonómicos establecen una superficie mínima de entre 20 y 40 m² para la vivienda completa. Madrid, con la modificación del Decreto 79/2014 aprobada el 25 de marzo de 2026, fija el mínimo en 25 m² sin excepciones.
- Ventilación e iluminación natural. Todos los dormitorios y el salón-comedor deben contar con ventilación directa al exterior. El Decreto 27/2026 de Madrid añade, además, la obligación de sistema de oscurecimiento temporal en dormitorios y salón-comedor.
- Equipamiento mínimo. Las normativas exigen, en general: mobiliario suficiente para el número de plazas declarado, menaje de cocina completo, ropa de cama y baño, calefacción y/o refrigeración según el clima de la zona, y conexión a internet en la mayoría de comunidades.
- Seguridad. Detectores de humo, extintor en función de la superficie, y en zonas con riesgo de gas, detector de monóxido de carbono. Algunas comunidades exigen certificado de instalaciones eléctricas y de gas.
- Capacidad máxima. El número de plazas declarado no puede superarse. Es el titular del registro quien responde ante la administración si el número de ocupantes excede la capacidad autorizada.
- Placa identificativa. Obligatoria en la entrada del inmueble en la mayoría de comunidades, con indicación de la categoría o el número de registro.
- Hojas de reclamaciones. Obligatorias en toda España para establecimientos de alojamiento turístico.
Novedades normativas por comunidad autónoma en 2026
Madrid
El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobó la modificación del Decreto 79/2014 el 25 de marzo de 2026. Los puntos clave: superficie mínima de 25 metros cuadrados para cualquier vivienda de uso turístico, sin excepciones. La responsabilidad de presentar la declaración responsable pasa del propietario del inmueble al titular de la actividad. Si una empresa gestora opera el piso, es ella quien debe presentarla.
Además, la norma prohíbe explícitamente destinar al uso turístico viviendas sometidas a protección pública.
Comunitat Valenciana
El Ayuntamiento de Valencia aprobó la nueva normativa de pisos turísticos fijando un límite del 2% del parque de viviendas por barrio. Cuando una zona alcanza ese tope, se cierra automáticamente a nuevas licencias, sin trámite ni apelación posible. Solo en zonas que no hayan alcanzado el umbral se pueden abrir nuevas plazas, y únicamente en plantas bajas o primeras de edificios de uso mixto con acceso independiente desde la calle.
La normativa entró en vigor el 31 de marzo de 2026 para Valencia capital. Otras ciudades de la Comunitat aplicarán normativas propias.
Cataluña
El Decreto-ley 3/2023 endureció el acceso a nuevas licencias en toda Cataluña. Barcelona mantiene moratoria indefinida para nuevas licencias en apartamentos turísticos desde 2015. El registro de viajeros sigue haciéndose a través de los Mossos d’Esquadra, con sistema propio y al margen de SES.HOSPEDAJES.
Más sobre: Mossos d’Esquadra: Cómo realizar el registro de viajeros
Baleares
Una de las normativas más restrictivas del país. La Ley 8/2012 de Turismo, modificada por el Decreto-ley 3/2022, limita las nuevas licencias a zonas específicas y aplica cuotas máximas de plazas por isla y municipio. Las sanciones por operar sin licencia pueden alcanzar los 600.000€.
Canarias
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, introdujo cambios relevantes en el régimen de viviendas vacacionales. El Decreto 113/2015 sigue siendo la base normativa, pero las modificaciones de 2025 restringen nuevas altas en zonas turísticas saturadas y refuerzan el control de la actividad declarada frente a la real.
País Vasco
El registro de viajeros se gestiona a través de la Ertzaintza, con sistema propio e independiente de SES.HOSPEDAJES. El Decreto 101/2018 regula los apartamentos turísticos, con clasificación en categorías y requisitos de equipamiento específicos.
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Sanciones por incumplimiento: cuantías reales
El marco sancionador en 2026 combina sanciones estatales y autonómicas, y puede acumularse entre sí:
| Infracción | Base legal | Cuantía |
|---|---|---|
| No registro en SES.HOSPEDAJES | Ley Orgánica 4/2015 | 601€ a 30.000€ |
| Parte de viajeros fuera de plazo o incompleto | Ley Orgánica 4/2015 | 100€ a 600€ por parte |
| Operar sin licencia autonómica | Normativa autonómica | Hasta 600.000€ (Cataluña, Baleares) |
| Anunciar sin NRUA en plataformas | RD 1/2025 | Sanción administrativa + retirada del anuncio |
| Superar capacidad máxima declarada | Normativa autonómica | Variable según comunidad |
En 2026 el foco ha cambiado: ya no se trata de «enterarse de la norma», sino de demostrar que se cumple, con más datos, más trazabilidad y más capacidad de inspección por parte de las administraciones. Las comunidades autónomas han empezado a cruzar datos entre la actividad publicada en plataformas, los registros únicos y los partes de viajeros enviados a SES.HOSPEDAJES. Los apartamentos con anuncios activos sin movimiento de viajeros comunicado o con volumen de reservas que no cuadra con los datos registrados son los primeros en recibir inspección.
La gestión del registro de viajeros en temporada alta
El problema operativo que más gestores subestiman no es el alta en SES.HOSPEDAJES, sino mantener el cumplimiento durante los meses de mayor ocupación. En temporada alta, con varias entradas el mismo día, el registro manual garantiza errores, envíos fuera de plazo y, con frecuencia, datos incompletos.
Con tres propiedades se puede gestionar manualmente. Con diez ya es complicado. Con veinte o más, el registro manual garantiza errores, retrasos y un equipo administrativo agotado.
Los errores más frecuentes que generan sanciones en inspección:
- Registrar solo al titular de la reserva y no a todos los huéspedes, incluyendo menores
- No recoger el número de soporte del DNI ni el país de residencia habitual, dos campos obligatorios desde diciembre de 2024 que muchos formularios de check-in aún no incluyen
- Enviar a SES.HOSPEDAJES datos de propiedades ubicadas en Cataluña, que tienen que ir a los Mossos
- Dejar el registro para el final del día cuando hay varias entradas, y que el plazo de 24 horas expire antes de completarlo
Cómo Chekin automatiza el cumplimiento normativo para gestores de apartamentos turísticos
Para un gestor que opera más de cinco propiedades en distintas comunidades autónomas, mantener el cumplimiento de todos estos requisitos de forma manual es una fuente constante de riesgo operativo.
Chekin automatiza los puntos del flujo de cumplimiento que más tiempo consumen y más errores generan:
- Registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES. Chekin recoge los datos del huésped en el proceso de check-in online y los transmite automáticamente a SES.HOSPEDAJES dentro del plazo de 24 horas. Para propiedades en Cataluña, la transmisión se dirige a los Mossos d’Esquadra; en País Vasco, a la Ertzaintza. Sin intervención manual para ninguno de los tres sistemas.
- Verificación de identidad. El sistema verifica biométricamente el documento del huésped antes del check-in, reduciendo el riesgo de datos incorrectos o de identidades no verificadas que generan las sanciones por infracción grave en SES.HOSPEDAJES.
- Contrato de arrendamiento y firma digital. Genera y recoge la firma del contrato de arrendamiento turístico antes de la llegada, con los datos del inmueble, el CIN donde aplique y la capacidad máxima declarada.
- Gestiona el NRUA anual automaticamente, listo para N2, sin errores.
- Tasa turística. Calcula y registra automáticamente la tasa de cada reserva según el municipio, la categoría del alojamiento y el número de noches, reduciendo los errores en la liquidación a los ayuntamientos.
- Upselling y guía digital. Una vez gestionado el cumplimiento, Chekin permite ofrecer servicios adicionales al huésped directamente en el flujo de llegada: late check-out, traslados, experiencias locales. El cumplimiento no consume el tiempo que podría dedicarse a generar ingresos adicionales por estancia.
Checklist de cumplimiento para apartamentos turísticos en España 2026
Antes de publicar o mantener activo un apartamento turístico, verificar:
- Alta en el registro autonómico de alojamientos turísticos con número de registro activo
- NRUA tramitado a través de la Ventanilla Única Digital, con el número visible en todos los anuncios en plataformas
- Alta en SES.HOSPEDAJES como proveedor de alojamiento (o en el sistema autonómico correspondiente: Mossos d’Esquadra en Cataluña, Ertzaintza en País Vasco)
- Formularios de check-in actualizados con todos los campos obligatorios del RD 933/2021 (incluido número de soporte del DNI y país de residencia habitual)
- Verificación de que la comunidad de propietarios no ha aprobado restricciones al uso turístico por mayoría de 3/5
- Placa identificativa en la entrada del inmueble
- Hojas de reclamaciones disponibles
- Equipamiento mínimo conforme a la normativa autonómica: detectores de humo, extintor, calefacción/refrigeración, menaje completo
- Capacidad máxima declarada que no se supera en ninguna reserva
- Sistema de conservación de partes de viajeros durante al menos tres años
Preguntas frecuentes sobre los requisitos de apartamentos turísticos en España
No. Las competencias en materia de turismo corresponden a las comunidades autónomas. Cada una tiene su propio sistema de registro o declaración responsable. A nivel estatal existe el NRUA, tramitado a través de la Ventanilla Única Digital, que es obligatorio para anunciarse en plataformas digitales desde julio de 2025, pero no sustituye al registro autonómico.
No. Desde el 1 de julio de 2025, las plataformas digitales están obligadas a retirar los anuncios que no muestren un número de identificación válido y verificado. Publicar sin NRUA expone al gestor a sanciones administrativas y a la retirada del anuncio.
El Real Decreto 933/2021 exige hasta 17 datos básicos por viajero: nombre completo, tipo y número de documento de identidad, número de soporte del DNI, nacionalidad, fecha de nacimiento, dirección completa, teléfono, correo electrónico, fecha de entrada, número de viajeros y parentesco entre ellos. En algunos casos la lista se amplía a 21 o 42 datos. El plazo máximo de envío es de 24 horas desde el check-in.
Sí. La Ley Orgánica 1/2025 permite a la comunidad de propietarios limitar o prohibir el uso turístico con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación. Si la comunidad aprueba restricciones después de que el gestor ya tiene licencia, la situación legal es compleja y requiere asesoramiento específico.
La normativa obliga a conservar los datos de los partes de viajeros durante tres años y a tenerlos disponibles en caso de inspección. Los sistemas de gestión integrados con SES.HOSPEDAJES suelen conservar el historial automáticamente.
Depende de la comunidad autónoma. En Cataluña y Baleares, las sanciones por operar sin licencia pueden alcanzar los 600.000€. En otras comunidades, el importe máximo es menor pero significativo. Además de la sanción económica, la administración puede ordenar el cierre de la actividad y la retirada de los anuncios en todas las plataformas.
Conclusión
Los requisitos para apartamentos turísticos en España en 2026 funcionan en capas que se verifican cruzando datos entre plataformas, registros únicos y partes de viajeros enviados a SES.HOSPEDAJES. Para un gestor que opera varias propiedades, la temporada alta no es el momento de descubrir que algún trámite estaba incompleto.
El orden es: registro autonómico, NRUA, alta en SES.HOSPEDAJES y verificación del estatus en la comunidad de propietarios. Son cuatro puntos que las administraciones pueden comprobar de forma automatizada. Tenerlos en orden antes de que empiece el volumen de reservas es la diferencia entre operar con margen y operar con riesgo.
